1. Qu’est-ce qu’une SCPI de bureaux ?
Une SCPI de bureaux est une forme d’investissement immobilier collectif où les fonds collectés auprès des investisseurs sont utilisés pour acquérir et gérer des immeubles de bureaux et des locaux professionnels. Ces immeubles sont déjà loués à des entreprises ou sont destinés à être loués par des entreprises. Ces loyers génèrent par la suite des revenus pour la SCPI, et donc des revenus complémentaires pour ses investisseurs sous forme de revenus fonciers. Vous l’aurez compris, une SCPI dite de bureaux a le même fonctionnement qu’une SCPI « classique » mais elle a pris le parti de concentrer ses investissements dans des locaux professionnels. Mais est-ce que cette « spécificité » est un choix judicieux ? Et si oui, pour qui ce type d’investissement est-il fait ?
2. Avantages des SCPI de bureaux
Diversification du portefeuille
Que votre investissement soit à caractère « financier » via un contrat d’assurance vie par exemple (même si pour rappel il est tout à fait possible d’avoir de l’immobilier via une assurance vie) ou bien à caractère immobilier comme les SCPI, il se doit d’être diversifié ou d’apporter une diversification à un patrimoine déjà existant.
De ce fait investir dans une SCPI de bureaux peut être une excellente solution pour les investisseurs adeptes des SCPI pour diversifier leur portefeuille en immobilier commercial, ce qui peut réduire les risques liés à la concentration sur un seul actif, ou sur une seule SCPI.
Accès à l'immobilier professionnel
Les SCPI de bureaux offrent aux investisseurs la possibilité de participer à l'immobilier professionnel sans avoir à acheter directement ces biens immobiliers qui nécessitent souvent des montants d'investissement élevés. Raison pour laquelle ce type d’opportunité est à saisir d’autant que les locaux professionnels sont plus sécurisants pour un investisseur puisque les baux peuvent être fermes, et nettement plus longs que les baux classiques que l’on connait dans le secteur particulier résidentiel. Effectivement, en France, la durée d’un bail professionnel est fixée en moyenne à 6 ans minimum, quand un logement destiné à l’habitation n’offre que 3 ans de bail moyen, et 1 an dans le cas d’un logement meublé.
À noter tout de même qu’il existe aussi des baux dits « commerciaux », appelés aussi « bail 3, 6, 9 » permettant au preneur (loueur) de résilier son bail tous les trois ans à sa date d’anniversaire ; d’où son appellation bail « 3, 6, 9 ». Le bail professionnel est donc extrêmement motivant et rassurant pour un investisseur puisque ses loyers sont dans ce cas de figure garantis sur la période définie par le bail dès lors que ce dernier est ferme et cela à minima pour 3 ans dans le cas d’un bail « 3, 6, 9 ».
À noter également qu’il est possible d’obtenir des durées minimums supérieures dans d’autres pays d’Europe avec des baux fermes de 10 ou 15 ans voir plus selon les pays.
Gestion professionnelle
Côté gestion, que la SCPI soit « de bureaux » ou autre, le principe reste totalement le même.
La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion professionnelle qui s'occupe de l'acquisition, de la location et de l'entretien des biens immobiliers, allégeant ainsi les tâches administratives pour les investisseurs. Cela reste donc une excellente solution « clé en main » mais avec la clé en moins puisqu’étant propriétaires de « parts » vous l’aurez bien compris : vous ne pouvez naturellement pas avoir accès aux différents biens immobiliers de la SCPI.
3. Inconvénients des SCPI de bureaux
Risque de vacance locative
Comme pour tout investissement locatif, les immeubles de bureaux peuvent être sujets à des périodes de vacances, autrement dit des périodes d’inoccupation, ce qui peut réduire les revenus distribués aux investisseurs. Raison pour laquelle la SCPI se doit d’être diversifiée, de manière à diluer le risque tout en assurant un bon suivi de ses locataires pour anticiper autant que possible les éventuels départs même si, comme vu précédemment, dans le cadre des baux professionnels, les conditions et les durées de locations sont beaucoup plus maîtrisées. Mais une bonne gestion de la collecte faite par la SCPI doit être également faite pour budgétiser et anticiper les futurs projets d’acquisitions qui, comme vous l’aurez compris, assurera la bonne diversification de la SCPI nécessaire à cette dernière et cela, qu’elle soit de capitalisation ou bien de rendement. En effet, la diversification reste la clé de la pérennité !
Sensibilité à l'économie
La performance des SCPI de bureaux est implicitement liée à l'économie puisque si cette dernière se porte mal cela signifie qu’il n’y a pas, ou trop peu, d’activité professionnelle donc pas, ou pas assez, de résultat pour les entreprises. Or, naturellement, une entreprise qui ne performe pas n’aura pas de nécessité à louer des bureaux si l’activité est à 0, et encore faut-il être en mesure de payer le loyer. Raison pour laquelle la demande de bureaux est impactée par notre situation économique globale. À noter aussi qu’en période de ralentissement économique, la demande de bureaux peut diminuer, impactant ainsi les revenus de la SCPI.
Certaines SCPI en ont fait les frais notamment pendant la crise sanitaire (COVID) durant laquelle les différents confinements ont mis à mal plusieurs entreprises les contraignant à délaisser leurs bureaux au profit du télétravail, ou pire à devoir mettre la clé sous la porte ne pouvant faire face à la crise et donc n’avoir d’autre choix que de dénoncer leur bail en cours.
Frais et commissions
Les SCPI de bureaux, comme toutes sortes de SCPI, ont des frais liés à la souscription des parts et à la gestion de la SCPI, ce qui peut diminuer le rendement final pour les investisseurs si ces derniers ont mal été accompagnés dans leur investissement SCPI. Une durée de détention à minima de 8 ans est à privilégier en moyenne pour garantir la rentabilité de l’investissement, et concernant les frais de gestion cette notion n’est pas foncièrement révélatrice d’une bonne ou d’une mauvaise SCPI.
Il est plutôt conseillé d’observer le dividende brut avant prélèvement distribué par la SCPI à chaque associé par part acquise. Il convient ensuite de diviser cette valeur de dividende brut par le prix d’achat de la part en vigueur au 1er janvier de l’année N pour obtenir le véritable « rendement » de la SCPI, appelé également « taux de distribution ». Cette valeur sera en quelque sorte le « rendement net » de la SCPI visée ce qui sera nettement plus concret comme élément de comparaison même si, nous ne le rappellerons jamais assez, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pour vous éviter toutes mauvaises surprises, et vous assurer d’investir dans une ou plusieurs SCPI en parfaite adéquation avec votre situation et votre profil investisseur, faites-vous accompagner par un professionnel comme nos chefs de projets patrimoniaux.
4. À qui s'adressent les SCPI de bureaux ?
Les SCPI de bureaux, comme toutes les SCPI, s'adressent principalement aux investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille avec de l'immobilier commercial sans avoir à gérer directement les biens. Cela peut intéresser les investisseurs cherchant des revenus complémentaires réguliers et souhaitant bénéficier de la gestion professionnelle de la SCPI, mais aussi ceux qui souhaitent préparer leur retraite ; auquel cas, la nue-propriétaire temporaire qu’offre certaines des SCPI du marché répond très souvent à cet objectif patrimonial. Toute fois attention à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) puisque malgré l’aspect « pierre papier » et dématérialisé de la SCPI, l’investissement reste de l’immobilier.
De ce fait la valeur des parts acquises viendra s’ajouter à la valeur de patrimoine immobilier détenu, et à déclarer en cas d’IFI, là encore excepté en cas d’acquisition de la seule nue-propriété. Raison pour laquelle il est conseillé d’effectuer un bilan patrimonial avant chaque investissement pour s’assurer de la bonne conformité du projet avec sa situation, et éviter de de se retrouver assujetti à l’IFI sans même s’en apercevoir...
5. Les meilleures SCPI de bureaux
Il est important de noter que les performances des SCPI varient dans le temps, et celle qui peut être considérée comme l'une des meilleures SCPI de bureaux à un moment donné peut changer au fil des années. Il est donc conseillé de consulter des sources actualisées, telles que des classements établis par des experts du marché pour identifier les meilleures SCPI de bureaux actuellement.
Et en dehors de cet aspect « rendement », d’autres aspects sont à étudier comme la localisation des actifs, la fiscalité applicable, le WALT (durée moyenne des baux jusqu’à leurs termes) ainsi que le WALB (durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances). Vous l’aurez compris : en SCPI comme en immobilier « classique » il n’y a pas que le rendement qui est à apprécier ; raison de plus pour être parfaitement renseigné ou accompagné par un professionnel de la gestion de patrimoine pour ne rien omettre.
6. Fiscalité applicable aux revenus générés par les SCPI de bureaux
Les revenus distribués par les SCPI de bureaux sont à considérer comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif de l'investisseur (11%, 30% 41% ou 45%) et aux prélèvements sociaux qui sont pour rappel de 17,2%.
Par conséquent la fiscalité applicable aux revenus fonciers issus d’un investissement SCPI en France sera à hauteur de 28,2% si vous êtes à la TMI de 11%, 47,2% si vous êtes à la TMI de 30%, 58,2% si vous êtes à la TMI de 41%, et 62,2% si vous êtes à la TMI de 45%.
À noter tout de même que des alternatives existent pour investir en SCPI sans avoir à subir une lourde fiscalité via le démembrement ou bien encore en choisissant certaines SCPI européennes par exemple. Notre équipe de chefs de projets patrimoniaux se fera un plaisir de tout vous expliquer !
7. Comment investir dans des SCPI de bureaux ?
Pour investir dans des SCPI de bureaux, il vous suffit de contacter Netinvestissement tout simplement ! L’un de nos collaborateurs en sa qualité de chef de projet patrimonial aura alors le plaisir de vous accompagner dans ce projet d’investissement, d’établir avec vous votre Bilan patrimonial pour mieux vous connaitre et ainsi mieux cerner vos besoins, puis il pourra en suivant vous préconiser différentes solutions d’investissement dont différentes SCPI si ce type d’investissement est en parfaite adéquation avec vos besoins, votre patrimoine, ainsi que votre profil investisseur.
Vous pourrez alors investir soit en direct soit à travers un contrat d’assurance-vie (puisque les SCPI sont éligibles à ce type de solution), soit au comptant soit à l’aide d’un financement bancaire et comme indiqué précédemment, soit en pleine-propriété ou en démembrement.
Les SCPI de bureaux, comme celles de commerces, de santé, ou toutes autres SCPI, offrent aux épargnants une réelle opportunité d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Cette méthode d’investissement présente aussi des avantages tels que la diversification du portefeuille, l'accès à l'immobilier et à une gestion professionnels.
Cependant, ils comportent également des risques, tels que la vacance locative et la sensibilité à l'économie. Raison pour laquelle il est important de bien comprendre les spécificités des SCPI avant d’y investir son capital disponible, et d’anticiper le volet fiscal lié aux futurs revenus fonciers, mais aussi à l’IFI. Différents points sont à contrôler en amont pour réussir son investissement.
Confiez-nous votre projet d’investissement et laissez Netinvestissement vous accompagner tout au long de ce dernier. En plus d’être compétents, nous sommes sympas : alors qu’attendez-vous ?
À propos de l'auteur
Guides complémentaires :
Vous avez aimé ce guide ?
On vous accompagne dans les étapes de votre projet !