1. Présentation de la SCPI Pierval Santé
La SCPI Pierval Santé est le fruit d’une collaboration entre deux sociétés de gestion spécialisées : La Française REIM et Euryale Asset Management. Cette association est une combinaison d’expertises complémentaires.
Depuis 1975, La Française est une société de gestion incontournable. Celle-ci développe ses expertises de gestion d’actifs au travers de quatre axes majeurs :
- Les valeurs mobilières via La Française AM
- Les solutions d'investissement via La Française IS
- Le financement direct de l'économie via La Française DF
- L'immobilier via La Française REIM
Le Groupe La Française commercialise son offre à une clientèle internationale, diversifiée, institutionnelle et patrimoniale avec une approche et une vision long-termiste. De plus, La Française se positionne comme un acteur responsable.
La Française a collecté 66,2 milliards d'euros en 2017 dont plus de 16% en immobilier et SCPI notamment. Le Groupe la Française est donc une institution légitime ancrée dans le paysage de la gestion d’actifs et le marché de la SCPI.
Pour en savoir plus sur notre partenaire La Française, vous pouvez consulter le lien suivant :
Euryale Asset Management, quant à elle, est spécialisée dans la gestion d’actifs immobiliers. Cette société de gestion d’actifs est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Créée en 2010, Euryale est une filiale du groupe Elience qui intervient depuis 25 ans dans le secteur de l’immobilier, aussi bien dans l’investissement direct en immobilier ou dans la gestion et l’administration de biens.
La particularité d’Euryale est qu’en plus de la recherche de performance financière, elle intègre une dimension sociétale à la thématique de ses investissements. Ainsi, les investissements d’Euryale Asset Management vont prendre en compte les enjeux écologiques, sanitaires ou sociaux.
Ainsi, La SCPI Pierval Santé est une SCPI qui se positionne sur la thématique de la Santé, s’avérant être un marché extrêmement profond.
2. Les spécificités de la SCPI Pierval Santé
Cette SCPI est représentative du marché immobilier de la santé et de la vieillesse en Europe. En effet, depuis presque 10 ans, Pierval Santé est une SCPI de rendement dont la thématique principale est dédiée aux actifs immobiliers de santé. Un secteur pour le moins « résilient ».
En investissant dans cette SCPI à capital variable, vous prendrez part au développement du marché immobilier de santé caractérisé par :
- La diversité des solutions d'investissement avec : des établissements d'hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques...), des cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) et PSY, des EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), des centres d'hébergement médico-social, des résidences seniors, des murs de cabinets médicaux, de laboratoires d'analyses médicales, de pharmacies et de diverses activités liées au secteur de la santé .
- Une tendance forte aux externalisations immobilières opérées par les grands propriétaires exploitants de santé et les groupes en développement .
- La liquidité croissante des actifs avec le développement d'un marché secondaire entre investisseurs.
Grace à une collecte dynamique lui permettant d'atteindre 2,16 milliards d’euros de capitalisation en 2021, Pierval Santé poursuit la diversification géographique de son patrimoine avec l’acquisition d'EHPAD en Irlande et au Royaume-Uni et le renforcement de son ancrage sur le marché immobilier allemand.
3. Pourquoi investir dans la SCPI Pierval Santé ?
La spécificité de la SCPI Pierval Santé est évidemment sa thématique santé.
A cet effet, les investissements effectués par le gérant au sein de la SCPI se font uniquement dans des actifs immobiliers dans le secteur de la santé.
Le secteur de la santé est un marché profond, résilient et qui connait déjà une croissance soutenue année après année.
En effet, d’après l’INSEE, à l’horizon 2050, les français de plus de 60 ans représenteront un tiers de la population alors qu’ils ne représentaient que 20% de cette même population en 2005.
Toujours selon l’INSEE, une femme sur deux qui naît aujourd’hui sera centenaire.
Enfin, le traitement et la prise en charge des personnes atteintes de maladies dégénératives apparaît comme une nécessité et un enjeu majeur aujourd’hui, et encore plus dans les années à venir : la maladie d’Alzheimer atteint 200 000 nouveaux individus chaque année en France.
Vous l’aurez compris, tous ces facteurs et ces données confirment la nécessité de prise en compte accrue de l’enjeu sociétal qu’est la santé ainsi que le fort potentiel de croissance de ce marché. marché qui est d’ailleurs déjà mature et pour lequel l’on constate progressivement l’apparition d’un marché secondaire (marché de l’ancien).
4. Performance de la SCPI Pierval Santé
Chiffres de la SCPI Pierval Santé :
- Prix de souscription : 200 €.
- Capitalisation : 2,16 milliards d’€
- Minimum de souscription : 5 parts (5 000 €) pour les nouveaux associés, pas de minimum pour associés existants.
- Délai de jouissance : le premier jour du troisième mois suivant la date de souscription.
- Taux d'Occupation Financier (TOF) : 98,99 %.
- Commission de souscription : 10,51 % TTC perçus lors de la revente de vos parts.
- Taux de distribution 2021 : 5,33 % net de frais de gestion.
+ d'informations sur la SCPI Pierval Santé
Au troisième trimestre 2018, le patrimoine immobilier de Pierval Santé est ventilé de la manière suivante : 55,5% en France, 39,5% en Allemagne et 5% en Irlande.
En outre, la SCPI Pierval Santé est, du fait de ses actifs investis dans la santé uniquement, décorrélée et indépendante du marché de l’immobilier de bureaux, de commerces ou d’entrepôts. Ainsi, cette SCPI n’est pas dépendante de la conjoncture du marché de l’immobilier institutionnel. La notion de diversification prend dès lors tout son sens lorsqu’on investit dans la SCPI Pierval Santé.
En plus de cette diversification, Pierval Santé est une SCPI que l’on peut qualifier de responsable et philanthropique.
En effet, la SCPI s’engage à reverser à fréquence annuelle une quote-part des frais de souscription à l’Institut du Cerveau et de la Moelle Epinière. Ainsi, votre investissement a un bénéfice double : vous générez un rendement très intéressant et vous faites un don pour encourager la recherche, la prise en charge et le traitement des patients atteints de maladies dégénératives.
En plus de cela, les détenteurs de parts pourront contribuer encore plus significativement à la recherche, à travers un don à l’ICM à hauteur de 0,1% du montant de sa souscription. Et, cerise sur le gâteau, ce don est déductible de l’imposition à hauteur de 66% ou 75% selon les cas.
En plus de cette diversification, Pierval Santé est une SCPI que l’on peut qualifier de responsable et philanthropique.
5. Notre analyse de la SCPI Pierval Santé ?
Investir en SCPI, comme pour tout investissement immobilier d’ailleurs, n’offre pas de garantie du capital investi. Cependant, afin de sécuriser au maximum votre investissement, la SCPI est orientée, nous l’avons vu plus haut, vers un marché extrêmement porteur et opère une véritable diversification de son patrimoine immobilier.
Ainsi, les actifs composant la SCPI Pierval Santé sont variés, vous trouverez parmi eux :
- Des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives telles Alzheimer, Parkinson, ou encore la Sclérose en plaques.
- Des cliniques de Médecine Chirurgie Obstétrique ou cliniques MCO
- Des structures proposant des activités de Soins de Suite et de Réadaptation (SSR)
- Des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)
- Des cabinets médicaux
- Des murs de pharmacie etc.
Concrètement, le patrimoine immobilier de Pierval Santé est réparti sectoriellement de la manière suivante en 2021 : 63% dans le secteur médico-social (EHPAD, centres d’hébergement…), 27% dans le secteur sanitaire et soins de ville (Cliniques, cabinets médicaux…) et 10% dans d’autres secteurs de la santé (bureaux, locaux d’activité…).
Comme vous pouvez le constater, les actifs composant la SCPI Pierval Santé sont très divers : ils sont diversifiés en fonction du type d’actifs mais également en fonction de zones géographiques. En effet, nous pouvons constater à titre d’exemple que les cinq derniers investissements effectués par la SCPI comportent trois EHPAD en Allemagne, une clinique Médecine-Chirurgie-Obstétrique (MCO) dans le Rhône, et un centre médical en Allemagne.
6. À qui s’adresse la SCPI Pierval Santé ?
Cette SCPI robuste au marché résilient s’adresse à tous les investisseurs souhaitant :
- Compléter leurs revenus de façon immédiate ou différée (pour la retraite par exemple)
- Bénéficier de la dynamique du marché de l'immobilier de santé
- Diversifier géographiquement leurs investissements immobiliers
- Optimiser sa fiscalité sur les revenus fonciers
7. Les frais de la SCPI Pierval Santé
Comme tout investissement en part de SCPI en direct, l’investisseur s’engage à payer certains frais pour le bon fonctionnement de son investissement. En revanche, à l’inverse d’un investissement financier classique les frais ne sont pas ponctionnés de la même façon.
A. Les frais de souscription
A plus fortes raisons, lorsque l’on parle de frais de souscription, il est courant de penser qu’ils sont prélevés au moment de l’acquisition de vos parts. Et bien non ! Ces frais ne sont applicables et donc payables qu’en cas de revente de vos parts et au prorata du nombre de parts vendus. Ce qui signifie que la totalité du montant investi de votre poche travaillera tout au long de l’année pour vous procurer des loyers trimestriels.
Qui dit mieux ? La tranquillité d’un investissement immobilier diversifié sans payer les frais d’acquisition (notaire et autres frais) dès le début de votre placement. En contrepartie, un investissement en part de SCPI doit être réalisé avec un horizon d’investissement sur long terme pour permettre d’amortir ces fameux frais de souscription grâce notamment à la revalorisation du prix des parts. Concernant les frais de souscription de la SCPI Pierval Santé, ils s’élèvent à 10.51% TTC.
B. Les frais de gestion
Directement déduits des loyers versés donc presque indolores, ces frais permettent à la société de gestion de gérer le parc d’actif immobilier et toutes les tâches administratives inhérentes à la gestion d’un bien immobilier.
En comparaison, ces frais de gestion sont en fait ceux que vous auriez à payer à une agence de gestion locative comme Foncia, Citya et d’autres encore pour assurer tout le suivi des locataires, le bon paiement des loyers, l’entretien général, les gros travaux et les nouvelles acquisitions de la SCPI etc. Ici, ces frais s’élèvent à 8.40% TTC, et nous rappelons qu’ils sont déjà déduits de votre rendement annuel.
8. Quelle fiscalité s’applique pour la SCPI Pierval Santé ?
Lorsque l’on parle de rendement net d’une SCPI, on oublie souvent de préciser que les revenus perçus sont imposés au titre des revenus fonciers. Alors, l’impôt dû au titre de ces revenus peut rapidement apparaître comme assez confiscatoire à savoir : Taux Marginal d’Imposition + Prélèvements Sociaux.
Exemple : Un contribuable français imposé à une Tranche Marginale d’Imposition de 30% et qui perçoit 10 000€ de revenus fonciers : celui-ci devra s’acquitter d’un impôt équivalent à 47,2% (TMI + 17,2% de prélèvements sociaux) soit 4 720€. Nous l’avons vu plus haut, une part importante des actifs immobiliers composant la SCPI Pierval Santé est investie dans des actifs se situant en Allemagne.
A ce titre, les revenus distribués aux détenteurs de part provenant du patrimoine immobilier allemand de la SCPI bénéficient d’une fiscalité avantageuse pour les contribuables imposés en France. En effet, ces revenus sont soumis à un prélèvement à la source directement en Allemagne au titre de l’impôt sur les sociétés à un taux de 15,825%. Dès lors, la convention fiscale franco-allemande s’applique afin d’éviter une double imposition. Ainsi pour 10 000 € de revenus fonciers provenant d’actifs immobiliers allemands l’impôt de 4 720 € vu plus haut sera diminué de l’impôt déjà acquitté en Allemagne soit 747€.
Le contribuable français devra alors s’acquitter de 3 973 € d’impôt sur le revenu au lieu de 4 720 €.
Outre la fiscalité avantageuse, la SCPI Pierval Santé offre des indicateurs chiffrés qu’on peut considérer comme très satisfaisants.
9. Quels sont les risques de la SCPI Pierval Santé ?
Sans vouloir être alarmant car ce placement est considéré comme « bon père de famille » avec un risque noté 3/7 selon l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), nous sommes obligés de vous rappeler que l’investissement en parts de SCPI comporte des risques que nous allons détailler ci-dessous.
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances futures.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Les cessions peuvent être organisées par le gestionnaire, mais restent de gré à gré. En cas de retournement du marché de l'immobilier, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque d'illiquité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.
Investir en parts de SCPI nécessite une réelle expertise et un accompagnement pour la bonne compréhension des investisseurs. Et pour cause, ses avantages sont multiples : expertise de sociétés de gestion connues et reconnues, diversification géographique, sectorielle et patrimoniale sur un marché porteur, fiscalité avantageuse, rendement important et gestion très qualitative.
En plus d’être un véritable véhicule de diversification, cette SCPI thématique bénéficie d’une réelle conviction et d’une stratégie tout à fait intéressante. Les différents actifs acquis par Pierval Santé entrent dans une stratégie de pérennisation et sécurisation des revenus.
Il ne faut cependant pas omettre qu’investir dans une SCPI ne comporte pas de garantie en capital. Il faut ainsi être vigilant à l’allocation ainsi qu’à la répartition choisie. A cet effet, nous vous encourageons à solliciter nos chefs de projet patrimoniaux pour vous accompagner dans votre investissement.
Questions / Réponses
Où acheter SCPI Pierval santé ?
- Via tous Conseillers en Gestion de Patrimoine possédant l’agrément CIF (Conseiller en Investissement Financier)
Comment souscrire SCPI Pierval santé ?
- En direct en détenant vos parts en nom propre
- En pleine-propriété
- En nue-propriété
Qui commercialise Pierval santé ?
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- Tous conseillers expérimentés et certifiés
Comment acheter des parts de SCPI ?
- Comptant
- À crédit
- En assurance-vie
À propos de l'auteur
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