1. Rappel sur les SCPI
Pour rappel, une SCPI, ou placement « pierre papier » est gérée par une société de gestion qui, après avoir collecté des fonds (par appel public à l’épargne), va investir dans des actifs immobiliers et organiser leur mise en location.
Les revenus dégagés par ces locations sont reversés trimestriellement aux associés de la SCPI, c’est à dire à ses investisseurs.
Avec une rémunération sans aucune équivalence face aux fonds Euro (de l’ordre de 5% sur l’ensemble du marché Français), à considérer nette de frais, ainsi qu’un rapport risque-rendement relativement faible, il est facilement compréhensible que les SCPI soient devenues incontournables.
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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…
Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)2. Une société de gestion reconnue
Avec plus de 40 ans d’expérience dans le secteur de la gestion d’actif, le groupe La Française, dont l’objectif principal est de diversifier son offre et proposer une large palette de solutions à ses clients, comptabilise plus de 60 milliards d’euros d’encours sous gestion.
La section immobilière gère aujourd’hui 20 SCPI (rendement et fiscales), la plupart d’entre elles sont à capital variable. Cette offre complète et diversifiée permet au groupe La Française de se placer parmi les plus gros acteurs sur ce marché.
Depuis 2012, La Française souhaite mettre son expérience et ses compétences au service de plus petites structures telles que des PME et PMI, et débute la commercialisation de sa SCPI LF Opportunité Immo.
3. Une stratégie novatrice
Le constat est simple : nous sommes en 2012, la France et l’Union Européenne connaissent un regain d’activité et voient naître un grand nombre de nouvelles sociétés. Le cabinet d’étude Deloitte publie à ce sujet une étude sur l’évolution et la croissance des « startups » dans le paysage européen. Sur les 500 entreprises ayant attiré l’oeil de ces experts de l’analyse, 20% d’entre elles sont Françaises.
Ces nouvelles entreprises, pour la plupart tournées vers les nouvelles technologies et le web, incluant le e-commerce, voient leur besoin changer : elles veulent de nouveaux locaux, respectueux de l’environnement, proches de toutes les infrastructures (leur permettant d’être desservies rapidement) et en périphérie de grandes zones urbaines.
La conséquence à cette évolution est sans appel : le groupe La Française comprend immédiatement que ces PME et PMI ont besoin d’être accompagnées dans leurs recherches immobilières et souhaitent bénéficier d’une offre similaire à celle proposée aux sociétés plus importantes.
La SCPI LF Opportunité Immo se positionne donc sur un secteur encore très restreint car considéré comme très jeune par les autres intervenants du marché. Et propose de se définir comme la référence pour ces petites entreprises, cherchant une optimisation de leurs opérations immobilières.
Aujourd’hui, LF Opportunité Immo représente 160 millions d’euros et comptabilise plus de 3 400 associés.
4. Le capital variable
Comme toutes les SCPI que nous vous proposons chez Netinvestissement, LF Opportunité Immo est à capital variable. Plus flexible, moins contraignante, cette organisation du capital est évidemment un des critères les plus importants que nous étudions avant de vous présenter un nouveau support sur lequel investir.
La variabilité du capital vous offre effectivement en tant qu’associé de la SCPI, plus de sécurité quant à l’acquisition et la cession de vos parts : ces opérations peuvent être effectuées à tout moment selon vos objectifs de placement.
De plus, une SCPI à capital variable offre beaucoup plus de sérénité quant à la liquidité de ses parts et profite donc à l’investisseur qui bénéficie d’une plus grande mutualisation des risques lors de la réalisation de son investissement.
Chez Netinvestissement, nous insistons fortement sur ce point : le rendement offert par une SCPI ne doit pas être un facteur déterminant pour votre investissement. D'autres critères importants doivent être pris en compte avant d’arrêter votre choix sur un produit en particulier, et l’organisation du capital de votre SCPI en est un primordial (si ce n’est le premier). Votre conseiller saura vous aiguiller dans cette analyse et vous conforter quant à la direction que vous souhaitez donner à la gestion de votre patrimoine.
5. Chiffres et performances
Nous l’avons vu plus haut dans ce guide, LF Opportunité Immo, la SCPI « spéciale PME et PMI » de la Française capitalise aujourd’hui près de 160 millions d’euros et compte plus de 3 400 associés. Son patrimoine immobilier s’étend sur plus de 90 000m2 et comptabilise 27 actifs à fin 2017.
Sa stratégie étant de pouvoir se positionner comme l’interlocuteur privilégié des petites entreprises pour les questions immobilières, et de proposer des biens immobiliers ultra performants. C’est la raison pour laquelle une grande partie du parc immobilier de la société est actuellement en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Ces acquisitions non livrées encore impacte donc le taux d’occupation financier de la SCPI. Pour rappel, ce taux d’occupations ou TOF indique le montant actuel des loyers perçus par rapport au potentiel maximal de la SCPI, qui se situe par conséquent à 82% à fin 2017. A titre indicatif, la société de gestion rappel tout de même que le TOF de la SCPI hors biens non finalisés encore est de 92%.
Chez Netinvestissement, le taux d’occupation fait également partie des critères de sélection pour toute nouvelle SCPI. En ce qui concerne LF Opportunité Immo, la particularité du parc immobilier et l’intérêt suscité par les locataires pour ce type de biens sont autant de facteurs de confiance. Il n’est donc pas « éliminatoire » pour ce type de SCPI de présenter un taux d’occupation inférieur à 90% comme vous pouvez le voir dans nos autres guides plus généralistes sur les SCPI.
En résumé :
- Prix de souscription : 200 €
- Minimum de souscription : 5 parts
- Délai de jouissance : les parts souscrites porteront jouissance à compter du 1er jour du 4ème mois suivant la souscription et son règlement
- Taux DVM 2017 : 4,80%
- Taux d’occupation financier annuel 2017 : 81,20%
- Frais de souscription (payés lors de la revente de vos parts) : 10,80%
6. Développement et vision
Vous l’aurez compris, le nerf de la guerre pour La Française réside dans le développement et le maintien de la qualité globale du parc immobilier de la SCPI LF Opportunité Immo.
Les immeubles ciblés doivent donc répondre à de nombreux critères dont les suivants : excellente localisation, proximités des infrastructures, bâtiments certifiés et labélisés HQE ou BBC (Bâtiment Basse Consommation), surfaces et possibilités d’exploitation en adéquation avec les besoins des futurs locataires, etc. En clair, la SCPI va principalement rechercher l’excellence en matière de bien.
Récemment, le parc immobilier de LF Opportunité Immo s’est élargi avec l’acquisition d’immeubles dans la zone « Stone Hedge » en périphérie de Paris (77).
Un facteur essentiel est aussi pris en considération par la société de gestion de la SCPI : le projet du Grand Paris, qui verra s’étendre considérablement les frontières de la capitale. La nouvelle zone d’activité, prévue pour 2030, représentera un bassin de 12 millions d’emploi, pour un peu plus de 4% du PIB européen (30% du PIB Français). Ce projet constitue une majestueuse opportunité de développement pour la SCPI, qui saura user de son ADN de pionnier et le mettre à contribution d’une croissance importante de la demande locative venant de nouvelles entreprises en incubation.
7. Comment souscrire à la SCPI LF Opportunité Immo ?
Selon les objectifs que vous souhaitez réaliser, différentes solutions s’offrent à vous pour l’achat de vos parts de SCPI :
L’achat direct
C’est la solution la plus courante pour l’investisseur ayant saisi tout l’intérêt d’un placement dans ce type de structure, et qui souhaite générer des revenus complémentaires.
Dans ce cas, vous souscrivez à la SCPI de votre choix par l’intermédiaire de votre Conseiller en Investissement Financier (CIF), habilité à vous fournir le conseil adapté à ce type d’investissement.
Pour rappel, les revenus générés par cette acquisition seront inclus dans vos revenus fonciers et donc soumis à l’impôt sur le revenu. Vous serez donc imposés selon votre TMI (tranche marginale d’imposition) + les prélèvements sociaux, actuellement de 17,2%.
L’investissement via votre contrat d’assurance-vie
Il vous permet de bénéficier de l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie tout en vous faisant bénéficier de la performance des fonds Euros qui composent votre contrat. Les loyers perçus de vos SCPI sont directement réinvestis sur le fonds garanti.
Cette solution est à considérer pour l’investisseur souhaitant capitaliser sur son épargne et bénéficier d’une fiscalité allégée sur un horizon de placement au-delà de 8 ans.
L’acquisition de part de SCPI à crédit
Vous bénéficiez alors de l’effet de levier en ayant recourt à l’emprunt. Les revenus générés par vos SCPI viennent alors en remboursement de votre prêt. Cette solution est un bon moyen de préparer sa retraite : vous bénéficierez des loyers de vos SCPI une fois votre emprunt totalement remboursé.
Il y a toutefois un frein à cette perspective : les banques acceptent généralement de financer l’achat de leurs propres SCPI, ce qui ne vous garantis pas d’avoir accès aux meilleurs produits du marché. D’autres acteurs peuvent accepter de financer d’autres SCPI, mais les délais d’obtention du crédit sont rallongés en conséquence.
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Le positionnement de cette SCPI sur un marché en pleine croissance, qui va connaître dans les prochaines années une augmentation drastique de sa concurrence, ainsi que son caractère très novateur, font de LF Opportunité Immo un placement à envisager pour ouvrir son portefeuille à d’autres horizons.
De plus, l’expérience de sa société de gestion, La Française REIM, portent à croire au succès de ce type de stratégie, et donc nous confortent dans l’idée que ce type de placement à toute sa place dans un portefeuille diversifié.
En revanche, comme chaque investissement, ce type de placement comporte des risques d’atteinte de votre capital. C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons de vous faire accompagner par NetInvestissement, afin d’avoir toutes les cartes en main pour réaliser votre opération dans les meilleures conditions.
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