Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier est une société dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier destiné à la location. Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs particuliers et institutionnels qui deviennent associés en détenant des parts de la société. En contrepartie, la SCPI distribuera trimestriellement des dividendes qui correspondent aux loyers versés par les locataires.
Une grande majorité des SCPI investissent dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts), on les appelle SCPI de rendement car elles sont plus rentables que l’immobilier d’habitation. En effet, la plupart des SCPI distribue entre 4% et 5% par an, ce qui en fait le placement avec le meilleur couple rendement/risque.
Même si le capital investi n’est pas garanti, on peut difficilement imaginer que les actifs tangibles détenus par une SCPI se volatilisent totalement du jour au lendemain. De plus, la qualité des actifs sera déterminante pour la pérennité des SCPI. Plusieurs critères importants détermineront la qualité de la SCPI : la qualité de la société de gestion, son expérience, son histoire, ses performances passées. Un bon emplacement assurera de trouver un locataire facilement et de le remplacer le cas échéant. Les accès, les transports, le stationnement, le quartier sont autant d’atouts pour louer plus cher et plus longtemps.
L’aspect extérieur, intérieur, le respect des normes environnementales sont également des points d’attention de la part des gérants de SCPI. La fiabilité des réseaux de télécommunication sera également un élément scruté avec la plus grande attention avant une acquisition.
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A qui s’adressent les SCPI ?
Appelées également « Pierre Papier », les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers sont commercialisées sous forme de parts. C’est-à-dire que vous achetez des parts d’une société qui est propriétaire d’un patrimoine immobilier plus ou moins important. La capitalisation des SCPI va de 20 millions d’euros à plus de 3 milliards d’euros.
En devenant associé(e) dans la SCPI, vous aurez droit à une rétribution des loyers sous forme de dividendes pour chaque part détenue. Il existe de nombreux avantages à détenir des SCPI. Le premier d’entre eux est de se constituer un patrimoine immobilier dès 5000€, impossible avec de l’immobilier physique. En effet, lorsque vous démarrez dans la vie active, il est souvent difficile de multiplier les investissements comme la Résidence Principale, investissement locatif, placements court, moyen et long terme…
Les SCPI, permettent donc à chacun d’investir à son rythme et en fonction de ses moyens. Il sera tout à fait pertinent de commencer avec 10 parts d’une SCPI et un ou deux plus tard de racheter 10 parts supplémentaires. Seront possibles aussi les versements programmés à partir de 50€ pour certaines SCPI. Elles permettent également d’investir dans la pierre à crédit. Si votre capacité d’endettement vous permet d’emprunter 30k€, il sera plus facile d’investir dans des parts de SCPI que dans de l’immobilier en direct plus compliqué à trouver pour ce montant.
Le fait de souscrire à des parts de SCPI vous permet également de vous dégager de toute gestion de votre patrimoine immobilier en déléguant à des gérants dont c’est le métier. Vous diluez le risque locatif au sein d’un parc immobilier très important. Concrètement, le risque de défaut de loyers est moins important que lorsque vous dépendez d’un seul locataire.
Pour ceux qui n’auraient pas besoin de revenus immédiatement, il sera judicieux d’investir dans des SCPI en démembrement de propriété pendant une durée déterminée.
Le bénéfice de cette stratégie reposera dans l’acquisition de parts dont le prix sera décoté pour compenser le fait que vous ne percevrez pas de loyers pendant la durée du démembrement. Le bénéfice sera fiscal, puisque vous ne paierez pas d’impôt sur des loyers dont vous n’avez pas besoin pour le moment. D’autre part, pour un même montant investi, vous pourrez acheter plus de parts, ce qui vous permettra de percevoir des loyers plus importants dès la reconstitution de la pleine propriété.
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La fiscalité des SCPI
Il existe deux types de revenus imposables pour les SCPI.
Les revenus fonciers (les loyers), seront imposés dans le cadre du régime réel au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux dont le taux s’élève à 17,2%. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier loué et que vos revenus locatifs n’excèdent pas 15 000€/an, alors vous pourrez opter pour le régime du micro foncier et bénéficier d’un abattement de 30% sur le montant des loyers bruts.
Les revenus financiers sont les intérêts versés aux associés et correspondent aux sommes collectées, placées en attente de réaliser les investissements. Ces revenus seront fiscalisés selon le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou Flat taxe), à 30%.
Les plus values, seront exonérées totalement au bout de 30 ans de détention par l’investisseur. Auparavant, il faudra payer 19% d’impôt sur les plus values et 17,2% pour les prélèvements sociaux. Vous bénéficierez d’abattements en fonction de la durée de détention. N’hésitez pas à vous rapprocher de votre Chef de projet patrimonial pour plus de précisions.
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Epargne Pierre
Créé en 2013, Epargne Pierre est une SCPI à capital variable dont l’objectif est la constitution d’un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique (France Métropolitaine, Paris et ses alentours, Province, Union Européenne) que sur la destination des locaux (bureaux, commerces, activités, entrepôts). Les acquisitions se font systématiquement avec un locataire en place, mais le gérant se réserve le droit d’investir dans du neuf en état futur d’achèvement.
En 2019, Epargne Pierre a passé le cap symbolique du Milliard d’euros de capitalisation et a versé un dividende de 12€/part, ce qui correspond à une performance annuelle de 5,36% en 2020. La SCPI vient de fêter son sixième anniversaire, ce qui en fait une SCPI plutôt jeune mais qui s’affirme déjà une vraie identité.
Propriétaire de 170 actifs immobiliers d’une valeur allant de 1 à 20 millions d’euros, cela permet une forte mutualisation des risques quand le marché se situe sur des actifs dont la valeur oscille entre 20 et 100 millions d’euros. Aujourd’hui, Epargne Pierre peut se positionner sur des actifs de cette valeur en fonction des opportunités. La SCPI investit en France métropolitaine et surtout en région avec une stratégie long terme qui permet d’obtenir des rendements acte en main qui dépassent les 7% et donc de reverser aux investisseurs des revenus supérieurs à la moyenne du marché.
Avec des revenus supérieurs à 5%, Epargne Pierre fait partie des SCPI les plus performantes du marché et attire de plus en plus de Français. Même les professionnels placent la société de gestion à la seconde place des sociétés de gestion de SCPI. En effet, le magazine Gestion de Fortune a distingué ce dernier à l’occasion du 27ème Palmarès des fournisseurs auprès des professionnels du patrimoine.
La SCPI offre également un Taux d’Occupation Financier (TOF) dépassant les 95%. Le patrimoine est constitué d’immeubles dotés d’au moins un label ou d’une certification énergétique, ce qui permet aux 400 locataires de réaliser des économies substantielles en réduisant les frais généraux. Les gérants investissent dans des actifs de qualité et prennent en considération le respect des normes environnementales. La stratégie permet d’éviter les travaux de mise aux normes sur le long terme. Une stratégie payante pour les associés qui voient la revalorisation de leur patrimoine au fil des années.
Dans un contexte de taux bas et un endettement inférieur à 4%, on peut imaginer que Epargne Pierre utilisera le levier du crédit et saisir des opportunités comme elle a su le faire jusqu’à présent.
A ce jour, les récompenses ont été nombreuses, élue meilleure SCPI de moins de 10 ans, Top d’or en 2019. Meilleure SCPI à capital variable supérieure à cinq ans dans la catégorie SCPI classiques diversifiées par les Victoires de la Pierre Papier en 2019. L ‘édition 2018 du Palmarès des fournisseurs, Gestion de Fortune la classe 3ème dans la catégorie Pierre Papier Gestionnaire de SCPI d’entreprise. Enfin, en 2017, le magazine Mieux vivre votre argent lui délivre une mention spéciale « SCPI junior » au grand prix des SCPI.
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Nous avons vu à travers ce guide les bonnes raisons d’investir dans la SCPI Epargne Pierre de Atland Voisin. En effet, relativement jeune, la capitalisation dépasse déjà le milliard d’euros. Le patrimoine détenu en région parisienne et en province rassure les investisseurs dans un monde qui connaît une situation sanitaire inédite. La qualité des actifs tant sur l’emplacement que sur les normes environnementales renforce la stratégie long terme des investissements.
Le rendement annuel en fait une des plus performante du marché. Le Taux d’occupation financier est supérieur à 95% et prouve la bonne gestion de la SCPI. En conclusion, tous les signaux sont au vert pour investir dans la SCPI Epargne Pierre. Toutefois, je vous recommande vivement de contacter l’un de nos chefs de projet afin de vous assurer avec lui ou elle que les SCPI sont bien en adéquation avec votre situation et vos objectifs. N’hésitez pas à vous rapprocher d'un de nos chefs de projet patrimonial Netinvestissement.
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