1er point fort : son marché et sa politique d’investissement
Cap’Hebergimmo est positionnée sur le secteur de l’hôtellerie et le para hôtelier. Plus de 85% de ses investissements sont réalisés en France.
Il faut savoir que la France est un des premiers pays touristiques sur la scène internationale pour de nombreuses raisons qui n’échappent pas à la clientèle Asiatique ni à nos pays voisins au sein de l’UE. La consommation touristique intérieure est estimée à plus de 7% du PIB de La France. Positionnant ainsi la France à la 3ème place mondiale des recettes générées par le tourisme.
De ce fait, très logiquement, les actifs hôteliers offrent un côté très rassurant aux investisseurs dans un pays où tous les feux sont au vert sur le plan attractivité et économique. De plus, le secteur hôtelier a fait ses preuves en termes de résilience : Paris et sa région concentre entre 35% et 40% de l’offre hôtelière nationale. Pour autant, malgré les attentats en 2015 et des mouvements de crise sociale fin 2018, sur la durée, l’hôtellerie a toujours montré sa résilience. Cap’Hebergimmo permet d’investir dans une classe d’actifs différente et résiliente.
Le secteur touristique n’est qu’une sous-catégorie dans la stratégie de ses investissements. Plus globalement, Cap Hebergimmo réalise ses investissements dans des actifs immobiliers dont les secteurs d’activité se portent principalement sur des murs abritant des établissements spécialisés dans : l’accueil et le service pour les personnes âgées. Des actifs répondant à cette définition peuvent aussi être des résidences étudiantes, des actifs assurant la réception de séminaires…
Dans un pays comme la France, première destination touristique au Monde, il faut savoir que le tourisme d’affaires représente une part importante.
Qu’est-ce que le tourisme d’affaires ? évènements d’entreprise, foires, salons, congrès .. Ce sont donc de multiples enjeux autour de ces rencontres professionnelles non seulement pour le tourisme qu’on a évoqué un peu plus tôt mais aussi pour le commerce extérieur de notre pays ; c’est tout aussi un levier important de valorisation des productions, des secteurs industriels et de services en France.
Les nuitées de tourisme d’affaires représentent entre 45 et 50% des nuitées de tourisme sur l’ensemble du territoire français. Dans l’hôtellerie, la clientèle d’affaires est une cible bien identifiée des activités hotellières. D’autant plus que les besoins sont spécifiques : certains n’hésitent pas à concevoir des offres permettant aux professionnels d’affaires d’accueillir leur famille durant leur séjour. Tout est judicieusement pensé afin que la commodité de leur usage soit au rendez-vous. Cette clientèle réalise dans le même temps le critère de différenciation d’un hôtel à l’autre incluant des services de technologies innovants. Tant de facilités dans l’intérêt qu’elles puissent se focaliser sur l’objet de leur déplacement : loisirs et ambiance de travail.
C’est au travers de ce type d’hôtel là que Cap Hebergimmo obtient des signatures de baux leur assurant un rendement immédiat acte en main à la signature, mais aussi un engagement sur la durée qui peut aller jusqu’à 15 ans.
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2ème point fort : des baux de longue durée
Ces fameux baux sont de longue durée, jusqu’à 15 ans pour certains actifs diversifiés à l’échelle européenne, mais bien souvent avoisinant 10 et 12 dans la mesure du possible. Ceci étant un indicateur important sur la pérennité de ces besoins provoquant des investissements plus massifs dans la recherche et le développement des actifs hôteliers.
En France, vous ne l’ignorez sûrement pas, mais les baux commerciaux sont dits triennaux : 3/6/9. Le locataire peut ainsi tous les trois ans soit repartir sur une durée d’engagement conforme au bail, ou prendre congés. La réglementation autorise le bailleur à apposer des clauses dans le contrat de location contraignant le locataire à ne pas prendre congés avant une durée fixée : par exemple au bout de 9 ans. C’est ce qu’on appelle un bail ferme.
Au sens de la loi, les actifs hôteliers sont considérés comme des locaux monovalents, ce qui confère au bailleur d’échapper de plein droit au plafonnement des loyers que ce soit en valeur locative ou indicielle (qui sont des mesures protectrices du locataire)
Quant à l’étranger, les règles y sont beaucoup plus souples : en Belgique ou au Pays Bas la durée des baux peut aller jusqu’à 25 ans.
Cap Hebergimmo a ainsi fait l’acquisition d’un portefeuille de 3 hôtels pour 57M€ en Belgique début d’année 2020 et se tient prêt à la sortie de la période sanitaire particulière.
Voir aussi :
3ème point fort : un portefeuille à peine mature
Une SCPI qui est en phase de création de portefeuille, couplé avec le fait que sa stratégie d’investissement soit portée sur un secteur profond, peut constituer un levier important pour les investisseurs. La période de vie d’une SCPI se fait en 4 phases : la création, la souscription, la phase d’investissement et la période de placement.
Qu’on s’entende bien, La SCPI Cap Hebergimmo est lancée depuis 2013. On est donc à 7 ans de son lancement, néanmoins elle est encore au début de la constitution de son portefeuille composée à ce jour de 18 actifs, comptant une capitalisation à un peu plus de 85Mds € pour 100M€ de plafonnement statutaire.
Néanmoins, son portefeuille à ce jour est constitué uniquement d’hôtels, or ce ne sont pas les seuls actifs répondant à la définition de sa stratégie d’investissement : ce qui laisse présager un déplafonnement qui peut être voté lors d’une assemblée générale exceptionnelle par l’ensemble des associés. Comme cela a déjà été le cas en 2014, lorsqu’elle est passée de 34M à 55M€ de capital statutaire ; à cette époque le rendement versé était légèrement éloigné du rendement cible et un niveau de collecte en demi-teinte. Cette fois, il se pourrait que le capital social soit déplafonné pour acquérir d’autres actifs que des hôtels répondant à la stratégie d’investissement de la SCPI.
Voir aussi :
4ème point fort : des locataires solides
Roi Soleil
Un groupe hôtelier qui a vu le jour en 1993 et qui a pris le parti de miser sur une formule : faire simple, pas cher, facile à entretenir, mais hors de question de rogner sur la qualité. La fonctionnalité des matériaux a été la priorité dans le bâti, en optimisant les coûts mais tout en conservant cette volonté d’offrir une expérience de qualité.
Les économies d’échelle dans les matériaux utilisés pour la construction notamment, offrent de façon mécanique la possibilité à ces hôtels d’être rentabilisés rapidement
Aujourd’hui, le groupe Roi Soleil est groupe hôtelier bien ancré localement dans la région Est de la France.
Sa dernière acquisition date de fin 2018, d’un 9ème hôtel dans la ville de Schiltigheim, intégrée dans l’agglomération strasbourgeoise. Cela fait donc presque 30 ans que le groupe existe en étant positionné sur cette clientèle. Autres éléments que cela implique : la proximité avec les commodités de transport, la totalité des hôtels bénéficient d’une localisation stratégique dans le but de vouloir faciliter les déplacements de sa clientèle. Au sein des hôtels : des services en lien avec les besoins de cette même clientèle qui je le rappelle représentent entre 45-50% des nuitées du tourisme national. Depuis 2017 la SCPI Cap Hebergimmo s’est positionnée sur l’ensemble hôtelier du groupe, allant du 2 au 4 étoiles pour un bail ferme de 12 ans
B&B Hotels
Quelques mois après la clôture de son exercice 2018, la groupe a communiqué publiquement ses chiffres, indiquant une évolution de son chiffre qui avoisine les + de 20% , soutenu par un nombre de chambres à offrir à sa clientèle qui augmente tout autant. A fin 2018, B&B Hôtels totalisait un peu moins de 500 hôtels, dont 50% sont concentrés en France. Ce qui montre une fois plus de l’attractivité d’un pays comme la France en observant les investissements d’un grand groupe hôtelier comme celui-ci. Un groupe hôtelier qui affiche des chiffres d’exploitation plus qu’encourageants qui a trouvé comme propriétaire bailleur à Arcachon, Cap Hebergimo. La SCPI a fait de cet hôtel, situé à Arcachon à proximité de la Dune du Pyla, sa toute première acquisition en 2013, l’année de son lancement.
Châteauform’
Après le soleil, le sable, le paysage qu’offre la Dune du Pyla, on remonte dans la région parisienne, plus précisément dans la zone sud de l’Ile de France, dans le département de l’Essonne (91). Peut-être avez-vous déjà eu l’occasion de faire un tour dans le Domaine du Château de Cely, dans la ville de Cely en bière. Ceux à qui cela échappe, rassurez-vous, c’est normal, il s’agit un investissement d’un actif acheté sur plan.
Au sein de ce domaine vous trouverez donc un château acheté par la SCPI, et diverses dépendances pour des appartements, salles de réunion… Le domaine est situé en plein cœur d’un golf exploité par Nouveaux Gold de France. Vous l’aurez compris, l’investissement coche tous les critères d’un investissement maitrisé : un cadre agréable, avec des commodités loisirs et qui coche aussi toutes les cases en termes d’attractivité pour les activités tout autour.
Châteauform a été qualifié comme étant le « Club Med du séminaire », Le groupe existant depuis bientôt 25 ans, sans publicité, a réussi à s’imposer comme un des gros acteurs de l’évènement d’entreprise comme en témoignait la directrice de l’académie des services internes du groupe EDF « je sais que cela va me coûter cher, que les participants seront choyés et qu’en cas de problème nous aurons immédiatement quelqu’un pour nous aider. ».
Encore un locataire, vraisemblablement peu connu du grand public, mais pour qui les perspectives de développement sont au rendez-vous : les offres, les formules, les sites se sont multipliés au point même de diversifier géographiquement ses activités. Il existe des espaces Chateauform City sans hébergement, pour accueillir des évènements en ville, mais aussi dans des espaces dits vert comme c’est le cas dans le domaine du château Cely qui compte une capacité d’hébergement de 150 appartements.
Enfin, Chateauform est un groupe qui a su enrichir son offre en proposant aussi des lieux dédiés à la formation et à l’organisation de grands évènements, ce qui lui permet de le positionner ainsi sur le marché de l’évènementiel et la formation en même temps. C’est dans ce contexte que la SCPI Cap Hébergimmo a obtenu à la livraison du château, un bail commercial signé sur une durée de 12 an renouvelable
5ème point fort : quelques chiffres
La première information frappante ce sont les 100% de TOF. Le TOF, dont l’acronyme signifie le taux d’occupation financier, est un des critères qui doit être considéré dans le choix de votre SCPI. Ici, l’intégralité du parc immobilier est occupée par des locataires. Depuis sa création, la SCPI Cap Hebergimmo affiche un TOF à 100%, ce qui signifie qu’elle a une très bonne visibilité sur ses flux entrants grâce aux baux commerciaux de longue durée qui sont signés avec les entreprises locataires.
C’est aussi un témoin d’actifs ne nécessitant pas de travaux pouvant, dans certains cas, provoquer des locaux vides. Ce sont des informations que l’on retrouve dans les rapports de gestion annuels : en effet Cap hebergimmo est une SCPI ayant des charges liées à son exploitation très peu élevées. Tant en charges extérieures (la rémunération versée à son gestionnaire, par exemple ne représente que 6% de la totalité de ses produits) qu’en charges internes à la SCPI (provisions pour travaux par exemple, 0 depuis deux ans).
Le report à nouveau : Il constitue une source de revenus potentiels pour les investisseurs, d’une année à l’autre. En effet il s’agit d’une part de résultat non distribuée sur l’année N et passée en réserve pour les années N+ en fonction du contexte. La SCPI est donc libre de pouvoir arbitrer comme elle le souhaite cette part non affectée du résultat provenant des exercices précédents. L’année 2017 avait été particulièrement bonne pour la SCPI puisqu’elle a pu distribuer à ses associés un rendement à 4.98%. Le dividende par part en pleine jouissance ayant faiblement bougé depuis son lancement, il est donc aisé de pouvoir faire des comparaisons : Sur l’exercice 2019, la SCPI pouvait exprimer son report en pourcentage de ce qu’elle distribue par part : 1.68% VS 13,5% en 2017. La SCPI a encore de quoi voir venir grâce à 2017 pour pouvoir maintenir son taux de de distribution à au moins +0.3% de la moyenne de marché.
A la fin de l’exercice 2019 la Cap Hebergimmo n’avait consommé que la moitié de sa capacité d’emprunt vis-à-vis de son établissement prêteur dont le but, je le rappelle serait d’investir dans de nouveaux actifs.
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Avec un objectif cible de maintenir son taux de distribution au-dessus de la moyenne de marché, SCPI Cap Hebergimmo affiche encore des leviers de croissance intéressants de par la stratégie de ses investissements et son expertise sur ses actifs.
D’autres éléments chiffrés permettent de conforter cette analyse. L’un ne va pas sans l’autre : la lecture de la profondeur du marché doit être couplée à une analyse de quelques critères chiffrés et financiers, car il ne faut pas oublier que l’acquisition et la gestion des biens sont deux activités à part entière différentes l’une de l’autre.
Dans l’absolu, il n’aurait pas été incohérent de faire un focus sur Foncia Pierre Gestion, une très solide société de gestion. Mais ce guide aura permis de vous montrer que les éléments de choix sur la ou les SCPI sont nombreux, d’où l’importance de vous faire accompagner par un professionnel.
Faites le choix de vous tourner vers Netinvestissement et contactez-nous, il ne faut pas hésiter. En plus d’être ultra compétents, « on est hyper sympas ! »
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