Pourquoi investir dans la SCPI Activimmo ?
Une SCPI spécialisée dans les entrepôts du e-commerce
Activimmo est une jeune SCPI à capital variable créée en 2019. Elle est la première SCPI entièrement dédiée aux entrepôts et à la logistique urbaine. La SCPI Activimmo a été conçue par un expert de cette classe d’actif, la société de gestion Alderan. Elle permet aux associés d’investir dans un parc immobilier dédié aux activités périurbaines qui répondent aux besoins des grosses, petites ou moyennes entreprises dans la gestion, l’assemblage et la livraison de leur stock.
Si la SCPI s’est spécialisée dans le domaine de la logistique, c’est tout simplement car il est en plein essor.
En effet, le e-commerce, lancé depuis la fin des années 1990, a littéralement explosé et fait partie intégrante du quotidien des consommateurs du monde entier. Les conséquences de cette apogée du commerce en ligne desservent les centres commerciaux classiques, qui comptent de moins en moins d’acheteurs et d’investisseurs. Dans un monde tourné vers le « tout internet », la facilité de commander en un clic et se faire livrer à domicile séduit, en toute logique, de plus en plus la population.
Si les centres commerciaux classiques perdent en affluence et en investisseurs, le e-commerce a quant à lui beaucoup de choses à offrir.
En effet, les entrepôts ont dépassé les bureaux et les logements dans le classement des biens les plus recherchés.
À NOTER : ce mode de consommation en ligne a doublé en l’espace de 2 ans. Au premier semestre 2018, les entrepôts logistiques ont collecté 1,3 milliard d’euros et les chiffres ne cessent d’augmenter. La raison est simple : l’accroissement des commandes en ligne nécessite pour les entreprises, comme Amazon, Zalando ou Cdiscount par exemple, de disposer d’entrepôts supplémentaires en périphérie des grandes villes, situés en plein axe routier, aérien et ferroviaire.
À ce sujet, les récentes études mettent en lumière l’apparition de nouvelles surfaces logistiques à la suite du phénomène des livraisons expresses. En effet, habituellement, les entrepôts et surfaces de stockage s’installaient souvent et de manière logique en périphérie des grandes villes. D’une part, car ces surfaces XXL nécessitent un nombre élevé de mètres carré pour stocker et gérer la marchandise mais également pour garder un accès rapide aux axes routiers, aux aéroports et aux axes ferroviaires.
Néanmoins, l’augmentation des offres de livraisons expresses sous 24h à 48h par les grands noms du commerce en ligne a favorisé l’expansion des entrepôts XXS.
Ces entrepôts miniatures sont utilisés pour stocker la marchandise jusqu’au dernier kilomètre avant la livraison aux clients. C’est donc naturellement que la demande située à l’intérieur des villes a explosé ces 2 dernières années. Le foncier étant rare dans des villes urbaines comme Paris, Lyon ou Bordeaux, le moindre bâtiment pouvant recevoir et stocker des marchandises est loué automatiquement.
Quelques chiffres sur le secteur du e-commerce et de la logistique
- 9/10 internautes font des achats en ligne
- Près de 39 millions de français réalisent des achats en ligne
- 1,6 milliard de transactions réalisées en ligne
- Le e-commerce ne représente pour autant que 10% du PIB du commerce global en 2020 en France
- Le e-commerce représente 100 milliards d’euros de CA en France
- Le e-commerce représente 550 milliards d’euros de CA en Europe
- Le e-commerce représente 2 140 milliards d’euros de CA dans le Monde
- Plus de 60 000 entreprises sont dans le secteur du transport et de l’entreposage en France
- Le e-commerce représente 1,8 millions de salariés en France
- 200 000 sites marchands en ligne
- Un élargissement de 42% de la zone de chalandise des entreprises qui commercent en ligne
- La France est au 16ème rang mondial (sur 160 pays) en termes de performance logistique avec un objectif d’être au 10ème rangntre 2025 et 2030
- +36% de demande placées en entrepôts sur 10 ans
- +30% de ventes de surfaces de plus de 40 000m2
L'expertise de la société de gestion
Alderan est une société de gestion immobilière experte de cette classe d’actif spécialisée. La société appartient au Groupe Ojirel qui opère dans le domaine de l’immobilier tertiaire depuis plus de 20 ans et sur la totalité du territoire français. A l’origine, Alderan est un family-office qui grâce à son agrément peut à présent proposer différentes solutions : fonds dédiés pour une clientèle souhaitant investir dans l’immobilier de façon directe, OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) pour une clientèle de professionnels cherchant un gain en capital à terme et enfin les SCPI pour les investisseurs en quête de rendements récurrents fondés sur le revenu locatif.
Alderan dispose de l’ensemble des compétences clés en interne pour l’acquisition, la gestion et l’arbitrage d’un parc immobilier locatif avec une recherche constante de valeurs durables.
L’accumulation de l’expertise des gérants représente 45 ans d’expérience en immobilier et sur cette classe d’actif au service de la SCPI Activimmo.
Historiquement le Groupe Ojirel est une foncière non cotée créée en 2000 par Rémy Bourgeon et Alain Mallart. Elle est donc la rencontre de 2 experts de l’immobilier professionnel. Il s’agit en effet d’une société de gestion qui bénéficie de l’expérience du secteur et des valeurs de proximité. Depuis sa création, le Groupe détient plus de 500 millions d’euros d’actifs immobiliers dont plus de 20 millions dans la SCPI Activimmo.
Un potentiel de rendement très attractif
En premier lieu, sa classe d’actif est différenciante, rentable et en plein essor.
La SCPI Acitivimmo permet d’espérer des rendements dans la fourchette haute des rendements moyens du marché des SCPI. Les locaux d’activité et la logistique offrent en effet des rendements souvent supérieurs aux autres classes d’actifs.
De manière générale, ces rendements devraient se pérenniser dans le temps, voire s’apprécier grâce aux besoins locatifs croissants dans un secteur ou la logistique prend le pas sur les commerces physiques, offrant ainsi de nouvelles possibilités de générer de la valeur ajoutée.
L’objectif de rendement est de 6% net de frais de gestion.
La SCPI cible des opérations en Province avec des rendements acte en main autour de 8% et en Ile-De- France d’environ 7%, toujours avec cette recherche constante de valeurs durables.
La raison de cette rentabilité supérieure aux autres SCPI du marché s’explique simplement.
- D’une part car l’acquisition des actifs est bien moins onéreuse qu’un immeuble Haussmannien ou un commerce en pied d’immeuble dans une rue commerçante. De ce fait, si le prix du mètre carré est inférieur et le montant des loyers en perpétuelle croissance, le rendement brut à la signature des baux est mathématiquement plus élevé que pour un immeuble de bureaux ou de commerces classiques.
- D’autre part, car les coûts d’entretien sont très faibles comparés à d’autres biens. Il s’agit en effet d’une structure composée de 4 murs et qui nécessite un faible montant d’approvisionnement pour des mesures de restauration futures. De façon logique, si la société de gestion a besoin de moins provisionner pour le montant de ses charges, le rendement distribué aux investisseurs est plus important.
À NOTER : Activimmo dispose d’une structuration et d’outils innovants comme la décimalisation qui permet de mettre en place une épargne programmée et le réinvestissement des dividendes.
Enfin, elle est aussi accessible en démembrement sur une période comprise entre 3 et 20 ans.
Un outil de diversification
Chez netinvestissement, nous avons à cœur de vous proposer des allocations de portefeuille de SCPI répondant à un sens large de diversification. Il est important de rappeler la nécessité d’orienter votre choix en respectant plusieurs strates de SCPI différentes.
En effet, la première strate de SCPI est dite « patrimoniale » et est investie dans une classe d’actif résiliente comme l’immobilier de bureaux à Paris ou en région parisienne. Celle-ci doit être utilisée comme base essentielle de votre allocation pour sécuriser votre investissement. Il est fort possible que ce ne soit pas celle qui dispose du rendement facial le plus attractif mais c’est bien souvent celle qui a les conditions financières les plus solides en cas de variation des marchés immobiliers.
La deuxième strate de SCPI à intégrer dans votre allocation est celle dite « thématique ». Ici, il est intéressant de sélectionner une SCPI spécialisée dans un domaine bien précis et complètement décorrélé des bureaux.
À cet effet, il existe par exemple des SCPI spécialisées dans le thème de la santé, de l’éducation, de l’hôtellerie ou bien encore dans la logistique comme Activimmo. Vous l’avez bien compris, le but principal est de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. La SCPI Activimmo apparaît ici comme un outil de diversification permettant de bénéficier d’un contexte économique différenciant, rentable et florissant
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Performances de la SCPI Activimmo
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | |
|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution* | - | - | 6,05% | 6,02% |
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
SCPI Activimmo : Pour quels objectifs d'investissement ?
La nature de vos objectifs déterminera le mode d’acquisition des parts de votre investissement en SCPI.
Si vous souhaitez optimiser votre épargne en générant des revenus complémentaires, alors l’achat en direct semble être la solution la plus adaptée étant donné que vous allez pouvoir obtenir un rendement potentiel proche des 6% (net de frais de gestion) sous forme de rentes trimestrielles après la période de carence de 3 mois pour cette SCPI.
Il vous suffit de souscrire à la SCPI de votre choix auprès d’un Conseiller en Investissement Financier (CIF), par exemple l’un de nos spécialistes netinvestissement, qui peut vous guider, sans aucun surcout et vous apporter un conseil objectif pour ce type d’investissement.
Vous serez ensuite soumis à l’imposition sur les revenus fonciers, à savoir, votre tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
À NOTER : la « flat tax » n’est pas applicable pour les revenus fonciers.
Vous pouvez également souscrire à ce support tout en bénéficiant du levier bancaire grâce à l’emprunt auprès d’un organisme financier. Les intérêts générés sont déductibles des revenus fonciers et ceux-ci peuvent vous aider à amortir une partie de la mensualité de remboursement. Vous pouvez également maîtriser votre fiscalité et préparer ainsi votre retraite une fois l’emprunt remboursé.
Cependant, cette solution a malheureusement ses limites puisque les organismes financiers n’acceptent souvent de ne financer que leurs propres SCPI. Vous perdez donc accès aux meilleurs produits du marché.
Enfin, le démembrement d’une SCPI peut s’avérer intéressant dans plusieurs cas de figures :
- Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats et que vous souhaitez préparer la perte de revenus liés à un passage à la retraite
- Si vous êtes assujetti à l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière, cela vous permet de vous constituer un patrimoine non imposable et générateur de revenus futurs
- Vous pouvez également transmettre du patrimoine afin d’optimiser les droits de succession
4. À quel type d’investisseur s’adresse la SCPI Activimmo ?
- Personne Physique
Une personne seule, en couple, mariées/PACS ou non, majeure peut souscrire des parts de SCPI sous différentes formes. Soit en direct, au travers d’une assurance-vie, au comptant, à crédit (amortissable ou in fine) et ou en démembrement (nue-propriété ou usufruit).
- Personne morale
Une société peut faire l’acquisition de parts de SCPI. Il s’agit d’un bon moyen d’optimisation de trésorière avec un risque maitrisé. Elle peut investir soit en pleine propriété sur du long terme ou en usufruit en démembrement de propriété sur une durée de 5 ou 10 ans. L’avantage d’investir en usufruit est le prix d’acquisition moindre grâce à la clé de démembrement en fonction de la durée prédéfini au départ, et on récupère la totalité des revenus. Également, la personne morale peut amortir l’investissement, ce qui a pour effet de diminuer l’imposition sur les revenus.
5. Comment investir dans des parts de la SCPI Activimmo ?
Il existe différentes façons d’acheter des parts de SCPI, au comptant, à crédit, via une souscription d’assurance vie et en démembrement. Et dans tous les cas, nous vous invitons à le faire avec nous, car cela ne vous coutera pas un centime de plus (nous sommes rémunérés directement par les sociétés de gestion, sans que cela ne vienne modifier le prix).
- Au comptant
C’est l’investissement le plus connu. Pour ce faire, il suffit de contacter votre conseiller netinvestissement, de souscrire vos parts de SCPI de rendement et de procéder au paiement (prélèvements, chèques, virements), sans aucun surcout.
- A crédit
En sollicitant, par notre intermédiaire, un établissement de crédit pour financer votre investissement tout en répondant leurs critères d’obtention.
Il existe le crédit amortissable et ou le crédit in fine, le choix dépendra de vos projets patrimoniaux.
- Crédit amortissable, il consiste à rembourser en fonction de la périodicité choisie votre capital et les intérêts d’emprunt et d’assurance.
- Crédit in fine, vous commencez à rembourser uniquement les intérêts d’emprunt pendant la durée du prêt. Le capital sera remboursé uniquement à l’échéance de celui-ci.
- Contrat d’assurance vie
De ce fait, via l’assurance vie, vous investissez en bénéficiant de sa fiscalité. Contrairement à la SCPI en direct, les revenus du souscripteur (dividendes) sont réinvestis dans le contrat d’assurance vie comme tous les fonds, c’est ce qu’on appelle de la capitalisation. Via l’assurance vie, se sont vos plus-values qui seront fiscalisé lors d’un rachat partiel ou total.
- En démembrement
Le démembrement de titre de propriété / société civile de placement immobilière est un mécanisme issu du droit qui a pour principe de séparer la pleine propriété d’un bien en deux, d'une part l'usufruitier et d'autre part le nu-propriétaire. Cet investissement permet d’acquérir l’usufruit (percevoir les revenus) ou la nue-propriété (les murs) des parts de SCPI sur une durée prédéfinis à la contractualisation.
Différents modes d'acquisition de parts de la SCPI Activimmo
Investir au comptant est l’investissement le plus commun. Il suffit de contacter votre chef de projet netinvestissement, de souscrire vos parts de SCPI de rendement et de procéder au paiement (chèques, prélèvements, virements).
L’acquisition de parts de SCPI peut également se faire avec un crédit en faisant appel à un établissement bancaire pour financer votre projet tout en répondant leurs critères d’éligibilité.
Vous pouvez utiliser le crédit amortissable et ou le crédit in fine, le choix dépendra de vos objectifs patrimoniaux. Pour le crédit amortissable, vous remboursez celons la périodicité choisie votre capital et les intérêts. Concernant le crédit in fine, vous remboursez uniquement les intérêts d’emprunt, le capital sera remboursé à l’échéance du prêt.
Il est également possible via un contrat d’assurance vie de souscrire à des parts de SCPI. De ce fait, vous bénéficiez du cadre fiscal de l’assurance vie. A contrario de la SCPI en direct, les revenus de vos parts sont ré-investis dans l’enveloppe assurantiel, c’est de la capitalisation. Tout comme une assurance vie, l’investisseur sera fiscalisé que sur les plus-values lors d’un retrait.
Le démembrement de propriété / société civile de placement immobilière est une notion issue du droit civil qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux avec d'une part l'usufruitier et d'autre part le nu-propriétaire. Ce choix permet d’acquérir la nue-propriété (les murs) ou l’usufruit (percevoir les revenus) des parts de SCPI sur une durée prédéfinis à la souscription (préparation de la retraite…)
L'imposition des parts de la SCPI Activimmo
Ce que l’on appelle communément « les revenus » sont en fait les loyers perçus au titre du porteur de parts de SCPI de rendement. Ces revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers.
Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu (comme pour un investissement immobilier en direct). Ils viennent s’ajouter aux autres revenus catégoriels et sont soumis à l’impôt progressif sur le revenu auquel s’ajoute les contributions sociales (17,2%).
C’est à cette occasion que l’administration française vous permet de bénéficier du régime du micro foncier.
Vous serez mécaniquement soumis au régime micro foncier si vous déclarez des revenus fonciers pour la location d’un bien immobilier non meublé et que l’ensemble des revenus locatifs perçus sont inférieur à 15 000 € / an.
Toutefois la Direction générale des Finances Publiques vous permet d’opter pour le régime réel si celui-ci vous est plus favorable.
L’intégration des SCPI dans une assurance-vie peut être possible si elles sont éligibles à ce support. Grâce à ce montage vous bénéficiez de la fiscalité de l'assurance-vie.
Toutes ses caractéristiques font le succès des sociétés civiles de placement immobilier couplées à leurs performances de rendement intéressantes, une gestion totalement déléguée et une facilité d’acquisition.
Pour vous permettre de vous lancer, comme pour tout projet d’investissement, il est bien entendu indispensable de définir convenablement une méthode d’investissement relative à votre profil et de vos objectifs.
Démembrement d'une SCPI
Il s’agit d’acquérir la nue-propriété (ou, bien que plus rare, l’usufruit) de parts de Société Civile de Placements Immobiliers de rendement.
Vous pouvez utiliser le mécanisme de la clé de répartition pour définir une durée de démembrement adaptée à votre besoin et ainsi prévoir le débouclage de l’opération.
Vous bénéficiez, au débouclage du démembrement, de parts en pleine-propriété d’une ou plusieurs sociétés ayant investi dans de l’immobilier professionnel sur un grand nombre d’actifs diversifiés et dispersés vous permettant de mutualiser les risques.
Vous ne percevez alors pas de revenus donc n’aurez pas à supporter de fiscalité sur le revenu. En revanche, si vous contractez un emprunt pour acquérir ces parts vous ne pourrez déduire les intérêts de l’emprunt d’autres revenus fonciers, l’immobilier sous-jacent n’étant pas du locatif conventionné.
Quels sont les risques de la SCPI Activimmo ?
- RISQUE IMMOBILIER : Comme pour tout investissement immobilier, le premier risque est celui susceptible d’entraîner une baisse du prix de retrait due à la variation des marchés immobiliers
- RISQUE DE LIQUIDITÉ : Ce placement étant investi principalement en actifs immobiliers, il est considéré comme peu liquide, notamment en l’absence de marché secondaire organisé.
- RISQUE LIÉ À LA GESTION DISCRETIONNAIR : Résultant de la sélection, par les Gérants, d’investissements moins performants
- RISQUE EN MATIÈRE DE DURABILITÉ : Il s’agit du risque lié à un évènement ou une situation dans le domaine environnemental, social ou de gouvernance qui, s’il survient, pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement, et, à terme, sur la valeur nette d’inventaire du fonds.
- RISQUE LIÉ AU FINANCEMENT : Lié à l’effet de levier qui expose de façon plus importante les investisseurs à la variation du marché locatif. En cas de baisse du marché immobilier, le risque de perte pourrait être plus important, qu’en l’absence de financement. Par ailleurs, l’augmentation des taux d’intérêts pourrait augmenter les charges financières du véhicule en l’absence de taux de couverture.
- RISQUE DE PERTE EN CAPITAL : Lié à l’absence de garantie de remboursement du capital initialement investi.
- RISQUE DE CHANGE : Lié à un investissement qui aurait lieu dans un État dont la devise ne serait pas l’euro.
L’investissement dans des parts de SCPI permet de générer des revenus complémentaires avec un rendement potentiel 3 fois supérieurs au Livret A et sans aucune contrainte de gestion. La diversité de leur parc d’actifs immobiliers est un atout puissant de diversification et de mutualisation du risque.
La SCPI Activimmo se décrit comme une comète, à savoir un événement céleste qui va vite et qui va loin. Force est de constater qu’elle intervient dans un domaine d’avenir puisque le développement du e-commerce est favorable à l’accroissement de ses actifs immobiliers.
Cependant, comme pour tout investissement, ce type de placement comporte des risques liés à votre capital. Nous vous recommandons donc de vous faire accompagner par l’un de nos.
À propos de l'auteur
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