1. Un OPCI, qu'est-ce donc ?
L’Organisme de Placement Collectif en Immobilier est un produit d’investissement mixte, à mi-chemin entre un produit immobilier et financier, agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Cela permet donc aux investisseurs d’obtenir une diversification du patrimoine à travers un seul véhicule d’investissement. Tout comme les SCPI, la société de gestion en charge de l’OPCI collecte des fonds auprès des investisseurs (personnes morales ou physiques) afin de les réinvestir sur des actifs immobiliers mais également financiers.
En tant qu’investisseur, vous avez donc la possibilité d’accéder à des typologies de logements bien souvent inaccessibles pour le commun des mortels, un business center dans le Triangle d’Or à Paris ou encore l’acquisition d’une tour dans le quartier d’affaires de la Défense à Paris.
Néanmoins, l’OPCI doit respecter certaines règles dont une ventilation précise dans la composition de ses actifs, à savoir :
- le portefeuille doit être investi à hauteur minimum de 60% dans des actifs immobiliers.
- un minimum de 10% du portefeuille doit être affecté à des liquidités, semblable d’ailleurs au fameux Report à Nouveau des SCPI.
La réglementation impose donc aux OPCI de maintenir un montant de trésorerie disponible correspondant à minima 10% des avoirs afin de garantir une liquidité dans le temps au produit.
En revanche, pour les 30% restants, aucune obligation n’est imposée par la réglementation. Par conséquent, la société de gestion a toute liberté d’orienter le reste de ses investissements dans des actifs immobiliers ou financiers.
Lorsque l’OPCI génère des dividendes et des revenus, ces derniers sont ensuite directement reversés aux investisseurs.
Cependant, il n’existe aucune garantie ni de capital ni de rendement et, par conséquent, les fonds investis sont susceptibles de connaître des moins-values. Faire appel à un chef de projet patrimonial est donc primordial avant de choisir son OPCI.
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2. Un produit accessible
Contrairement à l’immobilier traditionnel, l’OPCI s’avère beaucoup plus accessible. En effet, il permet d’accéder au marché immobilier tout en bénéficiant d’un ticket d’entrée relativement faible.
Le ticket d’entrée peut varier selon le choix de l’OPCI mais il faut compter en moyenne une centaine d’euros, cela s’adapte donc aux moyens et aux rythmes de l’investisseur. Au-delà de l’aspect financier, il n’est pas non plus nécessaire d’être un expert en marchés financiers ou en immobiliers pour opter pour ce type de placement.
Si l’OPCI est un placement à la portée de tous c’est parce qu’une société de gestion, composée de professionnels et d’experts en marchés financiers et en immobiliers, a en charge la gestion et le développement de l’OPCI au nom et pour le compte de l’investisseur particulier.
3. Un outil de diversification
Comme expliqué en amont de ce guide, l’OPCI est un formidable placement de diversification puisque vous bénéficiez, en tant qu’investisseur, des profits des cycles économiques entre les différentes classes d’actifs. En effet, l’investisseur bénéficie non seulement des rendements liés aux actifs immobiliers mais également des produits dégagés par les actifs financiers (actions et obligations). A ce titre, il convient de rappeler que le gérant a la possibilité d’investir jusqu’à 30% de l’actif total sur ce type de support.
4. La fiscalité
Nous allons maintenant aborder la partie la plus technique de ce guide, la fiscalité des OPCI :
L’organisme de placement collectif en immobilier peut prendre deux formes juridiques, à savoir :
- Une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV). Il s’agit d’une société anonyme à capital variable dont les actions peuvent être acquises par des investisseurs, tout comme ce qu’ils peuvent faire via une société cotée en bourse. D’ailleurs, les revenus d’une SPPICAV sont taxés comme les revenus capitaux mobiliers. Petit rappel, il s’agit donc de l’impôt sur le revenu ou le taux forfaitaire unique de 30%, la fameuse flat-tax.
- Un Fonds de Placement Immobilier (FPI) qui est comparable à un fonds commun de placement. L’acquisition de parts dans le FPI ne permet pas à l’investisseur d’avoir des droits équivalents à ceux d’un actionnaire. C’est la société de gestion qui s’occupe d’administrer le FPI pour le compte des détenteurs des parts. Les revenus sont donc taxés au titre de la fiscalité immobilière, en fonction de la tranche marginale d’imposition du porteur.
Néanmoins, une grande majorité des investisseurs préfèrent loger leurs parts d’OPCI dans un contrat d’assurance vie de manière à bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. Vous avez donc le choix concernant vos revenus tirés de votre investissement en OPCI, appartenir à la catégorie des revenus mobiliers et plus-values mobilières ou la catégorie des revenus fonciers et plus-values immobilières. Avant de faire votre choix, rapprochez-vous de nos experts qui vous guideront et vous conseilleront l’investissement le plus adapté à votre profil d’investisseur et à vos besoins.
5. La liquidité
A l’instar des SCPI où les sociétés de gestion ont le champs libre pour définir leurs montants de RAN, les OPCI sont dans l’obligation de maintenir une liquidité supérieure à 1O% des actifs. Cette réglementation permet donc de résoudre le problème de liquidités que certaines SCPI ont pu connaître ces dernières années.
Grâce à cette liquidité maintenue dans le temps par la société, l’investisseur pourra ainsi lui vendre ses parts rapidement et sans contrainte. La société rachètera les parts avec les réserves dont elle dispose. D’ailleurs, il nous semble opportun de préciser qu’une partie des actifs de l’OCPI reste liquide, il s’agit des placements réalisés dans les produits monétaires et financiers, les obligations et actions.
L’OPCI présente donc l’avantage d’apporter de la liquidité aux parts détenues dans la société, contrairement à la SCPI. Par ailleurs, quand vous céderez vos titres, il n’y aura pas de droits d’enregistrement qui seront dus.
Une des principales contraintes de l’investissement immobilier traditionnel est sa liquidité relative dès lors que l’investisseur ne sera en mesure de récupérer ses fonds une fois qu’un acquéreur se sera positionné sur le bien immobilier en question.
Les OPCI permettent de palier à cette contrainte, ce qui constitue l’un de ses atouts essentiels. En effet, compte tenu de la réglementation en vigueur, la société de gestion en charge de l’OPCI a l’obligation de conserver à minima 10% de l’actif total en liquidité disponible. Ces dernières permettent de répondre efficacement aux demandes de rachats des investisseurs souhaitant revendre leurs parts d’OPCI.
6. Le rendement
Dans l’ensemble, les rendements proposés par les OPCI sont jusqu’à présent moins attractifs que ceux offerts par les SCPI.
Zoom sur les chiffres des OPCI au cours des deux dernières années :
L’actif net cumulé des OPCI est passé de 15,2 milliards € fin 2018 à 18,6 milliards € fin 2019, soit une augmentation de près de 23%.
En 2019, la performance globale des OPCI a atteint 5,4% contre +0,8% en 2018. C’est davantage la valorisation du patrimoine (+4,3% contre -0,4% l’année précédente) qui a porté cette performance que le rendement courant (+1,2%, comme en 2018). La volatilité des marchés actions explique une forte fluctuation des performances sur les deux dernières années. Depuis le 31 décembre 2017, la performance annuelle moyenne des OCPI s’établit à +3,1%.
L’une des raisons pour lesquelles l’OPCI offre un rendement plus faible que les SCPI s’explique par la liquidité proposée aux investisseurs. Enfin, n’oublions pas non plus qu’une partie des actifs est composée de placements mobiliers confrontés aux aléas des marchés financiers. Le rendement global va donc tenir compte de la performance des actifs immobiliers et celle des marchés financiers.
Compte tenu de la flexibilité de la règlementation et de ce fait de la possibilité pour la société de gestion en charge de l’OPCI d’avoir une marge de manœuvre importante sur la ventilation de l’investissement entre actifs financiers et actifs immobiliers, les performances d’un OPCI vont nécessairement connaître une forte variabilité d’une société de gestion à une autre.
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7. Une gestion simple
Tout comme les SCPI, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion des biens à l’inverse des biens immobiliers acquis en direct. Cette tâche, aussi chronophage soit-elle, est confiée à la société de gestion qui se rémunère via des frais de gestion. Elle s’occupe également de rechercher des biens immobiliers (business center, immeubles de bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…), de les louer et de les entretenir.
En tant qu’actionnaire, vous serez tenu régulièrement informé des actions et décisions de la société de gestion via des documents réglementaires et lors des assemblées générales.
L’intérêt de l’OPCI est donc de se constituer un patrimoine, de percevoir des revenus réguliers tout en confiant la gestion du parc immobilier à la société de gestion.
En effet, la gestion locative n’est pas directement administrée par l’investisseur mais par la société de gestion, lui assurant de fait une tranquillité d’esprit certaine.
8. Un placement long terme
Nous avons pourtant précisé un peu plus haut que les OPCI sont dans l’obligation de conserver une poche de liquidités correspondant à 10% minimum de leurs actifs. Vous pouvez donc demander le rachat de vos parts à tout moment et de façon assez simple. Néanmoins, l’OPCI reste un véhicule financier à prépondérance immobilière puisqu’il est composé à 60% minimum d’actifs immobiliers dont la valorisation s’apprécie sur la durée.
La nature même de cet investissement, ainsi que les frais entrainés par la souscription des actions, la gestion voire le rachat des actions, concourent à envisager la détention d’actions d’OPCI sur le long ou très long terme.
9. Une réglementation protectrice
La réglementation des OPCI se veut protectrice pour l’épargnant. Par exemple, la suspension des rachats est prévue lorsqu’un investisseur détenant plus de 20% d’un OPCI demande le rachat de ses actions au-delà d’un certain seuil.
De plus, l'article L. 214-61-1 du Code monétaire et financier prévoit que le rachat par la société de ses actions peut être suspendu, à titre provisoire, quand des circonstances exceptionnelles l'exigent et si l'intérêt de l'ensemble des actionnaires le commande, dans des conditions fixées par le règlement général de l'Autorité des Marchés Financiers. Le but est de ne pas provoquer une crise grave de liquidités ou déstabiliser trop fortement la valeur des actions de l’OPCI.
10. Un mariage possible avec le lmnp
Comme expliqué en amont de ce guide, la plupart des investisseurs ayant placé leurs fonds dans un OPCI choisissent l’assurance vie comme support grâce à sa fiscalité allégée. C’est donc un produit de capitalisation et c’est pourquoi l’OPCI LMNP représente une autre alternative. Cette solution va assurer aux investisseurs une distribution de revenus dont la majorité sera défiscalisée.
Souvent comparés aux SCPI, les OPCI se différencient en proposant une solution hybride à mi-chemin entre un produit immobilier et financier. Grâce à une gestion simple et un ticket d’entrée assez faible, ce jeune véhicule financier a vu sa collecte augmenter de plus de 20% l’année dernière et séduit de plus en plus les investisseurs avec cette offre « clé en main ».
L’OPCI se démarque également par sa liquidité puisqu’il est possible de vendre vos parts et récupérer votre capital à tout moment. Cette liquidité a cependant une contrainte puisque le rendement va s’avérer inférieur à celui proposé par les SCPI.
Avant de vous lancer dans le choix d’une OPCI, nos chefs de projet patrimonial Netinvestissement sont à votre écoute pour définir les contours de votre projet et mettre en place la stratégie la mieux adaptée selon vos objectifs.
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