La taxation des revenus fonciers
Depuis l’apparition du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), les revenus fonciers sont devenus les revenus les plus taxés de France. Effectivement, vous êtes imposés au taux de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux qui ont été augmentés pour atteindre le joli chiffre de 17,2% (en 2022). Pour un particulier dont la TMI est de 30%, les « loyers » sont donc imposés à 47,2%, soit presque la moitié de la rentabilité acquise dans l’année. Triste constat si l’on considère que depuis la disparition de l’Impôt sur la Fortune (ISF), son successeur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) continue de prélever sa dime sur les actifs immobiliers, dont les parts de SCPI.
De plus, au-delà de cet état de fait peu satisfaisant pour l’investisseur, il va vous falloir entrer dans l’enfer déclaratif où les questions quoi et où animent les soirées précédents la date fatidique de dépôt de la déclaration fiscale.
Les types de revenus générés par la détention de part de SCPI
Nous sommes souvent perdus devant notre première déclaration d’impôt comportant des revenus issus du patrimoine. A cette sensation incroyable de flou qui peut nous saisir devant l’immensité des termes barbares propres au Code Général des Impôts, s’ajoute la peur légitime de commettre une erreur déclarative.
Or, une SCPI peut en dégager quatre types : les loyers, la plus-value sur vente d’actifs du parc immobilier de la société, la plus-value générée par la revente des parts et les revenus financiers. Pas de panique : suivez le guide.
Les revenus locatifs
Lorsque nous faisons de l’immobilier, et selon toute logique, nous commençons par les « loyers ». En SCPI le terme technique est le Taux de Distribution sur Valeur Mobilière (TDVM).
En clair, l’investissement en SCPI procure des loyers comme tout type d’immobilier locatif. A la différence près que ces derniers sont multi sources. En effet, vous n’avez pas un seul locataire mais plusieurs dizaines voire centaines. Cette mutualisation du risque locatif vous apporte plus de stabilité dans le temps.
Les revenus financiers
Moins développés dans les explications courantes des SCPI, il faut savoir que vous percevez d’autres revenus que les simples revenus fonciers.
Ici, nous différencierons deux types de revenus :
- Revenus sur capitaux mobiliers : ce sont les plus-values servies par les placements de trésorerie que peut faire la SCPI. Tout comme vous, la SCPI a des capitaux « dormants ». Nous différencierons le fonds de roulement qui nécessite d’être disponible à la seconde pour faire face aux imprévus et la trésorerie que l’on peut placer car pas essentielle à très court terme. Cette dernière a pour but de créer de la valeur. En tant qu’associés, vous touchez ces gains selon votre quotte part détenue au sein de la SCPI.
- Plus-value immobilière : trop souvent négligée, la revente des biens détenus par la SCPI incombe à la gestion de la société de gestion. Car, même si la SCPI existe depuis des dizaines d’années, son parc est en constante évolution avec des achats bien sûr mais aussi des ventes. Son travail est de faire des plus-values qui vous seront reversées.
Les revenus financiers sont perçus en cas de démembrement par le nue propriétaire et l’usufruitier selon leur répartition. Cela veut dire que vous avez quelques revenus (aussi petits soient ils) en tant que nu propriétaire ce qui est souvent une surprise pour nos clients même si nous les avions prévenus des bonnes pratiques.
Sachez que ces revenus aussi différents soient ils sont à déclarer aux impôts. Pas de panique, la SCPI vous enverra un IFU (Imprimé Fiscal Unique) où chaque type de revenu est noté pour être au clair.
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L’imposition des revenus fonciers
Dans un premier temps, il est important d’assimiler la logique fiscale des revenus fonciers. En effet, les distributions de revenus des SCPI sont en grande partie composées des loyers et c’est ainsi qu’ils seront notés sur votre déclaration. Ils sont donc imposés comme tels. S’offre donc déjà à vous un choix difficile : déclarer au réel ou au régime forfaitaire du microfoncier. Avant de voir l’avantage que ces différentes modalités peuvent procurer, il convient de déterminer si vous êtes éligible à ce dernier.
Le régime du micro foncier
Afin de bénéficier du régime micro foncier, il faut réunir trois conditions cumulatives : ne pas dépasser 15 000€ de revenus fonciers totaux annuels, avoir des revenus de même nature provenant d’un bien détenu directement, et ne pas posséder d’avantage fiscal via d’autres parts de SCPI ou d’immobilier classique. Si ces critères sont respectés, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30% et n’être donc imposé que sur 70% de vos « loyers » issus de la pierre papier. Si vous n’avez aucune charge ou intérêt d’emprunts à déduire, la fiscalité des SCPI est donc légèrement plus douce.
Le régime réel
Contrairement au régime forfaitaire, le régime dit réel, comme son nom l’indique, permet de retracer les opérations qui conduisent un revenu brut à devenir un revenu net de fiscalité. Le régime réel ne comporte pas d’abattement sur les revenus distribués. Cela peut paraître compliqué mais il faut savoir que chaque maison de gestion envoie à ses associés un Imprimé Fiscal Unique (IFU) en début d’année. En tant que détenteur de parts, vous n’avez donc qu’à recopier les bons montants dans les bonnes cases dans votre déclaration en suivant pas à pas les instructions mentionnées dans le fameux document. Vous inscrivez donc les recettes et les différentes charges à déduire de la SCPI dans la déclaration annexe répondant au doux nom de CERFA 2044. De plus, vous avez également la possibilité de déduire vos intérêts d’emprunt si vous avez décidé d’acquérir des parts à crédit. Le régime réel prend tout son sens lorsque les charges réelles sont supérieures à 30% du revenu brut (donc supérieures à l’abattement forfaitaire). Néanmoins, attention : l’option pour le régime réel est engageante et doit, à minimum, être maintenu pendant trois ans.
Finalement, la gestion de la déclaration des revenus de SCPI n’est pas si compliquée que ça : il suffit de savoir si vous avez intérêt à passer par le régime réel ou le régime forfaitaire microfoncier et si vous êtes éligible. « C’est un peu court jeune homme ! » disait Cyrano de Bergerac et c’est effectivement le cas, puisque les revenus issus des loyers ne sont pas la seule source de revenus à déclarer.
L’imposition des plus-values
Lorsqu’un investisseur choisit l’immobilier, les sources de profit sont schématiquement doubles : les revenus ou loyers dont nous venons de voir la modalité d’imposition et les plus-values de cession. Ces dernières peuvent provenir de ventes réalisées au sein de la SCPI ou simplement de la vente des parts détenues en direct. Dans tous les cas nous nous positionnons, cette fois-ci, dans la catégorie de la plus-value, taxée à un taux forfaitaire de 19% plus les Prélèvements Sociaux au taux de 17,2% (en 2022), soit un total de 36,2% avant abattement pour la durée de détention.
Lorsque la plus-value est issue des opérations de la SCPI, le montant est directement intégré à votre déclaration. Il vous suffit de vérifier le chiffre grâce à l’Imprimé Fiscal Unique. Ça se corse un petit peu lorsque la plus-value est issue directement de la vente de vos parts.
En effet, il faut appliquer alors la formule (Prix de vente - Prix d’achat majoré des frais d’acquisition) pour avoir le montant fiscal de la plus-value à déclarer. Mais, avant de passer à la caisse, il est possible, selon un barème spécifique, d’avoir une petite ou grosse réduction en fonction de la durée de détention des parts. Plus vous avez passé d’années en possession des parts, plus vous bénéficiez d’avantages qui se matérialisent sous la forme d’abattement : 6% par an entre la 6ème et la 21ème année, et 4% les années suivantes. Vous l’avez peut-être calculé, mais passé 23 ans, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value. Le même principe s’applique aux Prélèvements Sociaux (encore eux) à la différence qu’il faudra 30 ans pour arriver à une gratuité totale. Les abattements sont beaucoup plus généreux au fur et à mesure du temps : 1,65% entre la 6ème et la 21ème année, 1,60% pour la 22ème année, et 9% entre la 23ème et la 30ème année. Il est à noter que si la plus-value est supérieure à 50 000€, une surtaxe sera appliquée.
L’imposition de la part de trésorerie
Les SCPI ont la possibilité de placer leur trésorerie en attente d’emploi. Ce sont souvent via des Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM) qui sont choisies lors des dépôts bancaires.
Ces revenus issus de ces placements sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers. Lors de la transmission de leur Imprimé Fiscal Unique (IFU), la SCPI identifie la part qui revient à chaque associé.
Celle-ci est soumise au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (12,8% d’impôt et 17,2% de prélèvements sociaux).
Toutefois, si l’associé a un taux d’imposition faible et inférieur à 12,8%, il peut faire le choix du barème progressif. Les revenus sont ajoutés aux revenus d’activité. Les prélèvements sociaux sont équivalents mais vous bénéficiez du remboursement de la CSG. Attention, cette option concerne l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values sur valeurs mobilières.
Les revenus des SCPI sont-ils soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?
Quand vous investissez dans des SCPI de rendement, vous possédez de l’immobilier. Souvent, vous détenez également votre résidence principale, des biens en location, parfois un patrimoine familial. La SCPI sert de diversification naturelle tout en restant dans le secteur tant affectionné des Français : l’immobilier.
Par ricochet, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) existe pour ceux qui seraient très investis dans le domaine. Pour faire simple, à partir d’une évaluation de vos différents biens, il ne faudrait pas dépasser 1 300 000€ d’actifs nets. A ce moment-là, vous êtes taxés sur le patrimoine qui dépasse les 800 000€. Le tableau ci-dessous vous donne les tranches applicables :
Vous devez prendre en compte dans votre calcul les dettes que vous supportez sur vos biens inscrits dans l’assiette taxable. Si vous avez un crédit sur un bien valant 500 000€ dont vous payez un crédit dont le capital restant dû est de 450 000€, votre bien doit être déclaré pour sa valeur nette soit 50 000€.
Astuce : Investir en SCPI sans IFI, c’est possible ? Oui ! …n’en restons pas là et voyons comment !!!
Le démembrement de propriété :
En faisant l’acquisition de la nue-propriété de parts en SCPI, vous échapper à l’IFI. Soit vous avez fait le choix du démembrement temporaire, et dans ce cas les parts de SCPI rentreront dans l’assiette taxable une foi la pleine propriété réunie, soit vous avez fait la donation de l’usufruit à vos enfants (cas le plus employé) et à ce moment ce seront vos enfants qui devront calculer leur IFI dès qu’ils récupèreront la pleine propriété, c’est-à-dire à votre décès.
Poser sa situation avant d’investir
Vous l’avez bien compris, la sévérité fiscale sur les revenus des SCPI n’est pas la même pour tout le monde.
Pour prendre les deux extrêmes : un investisseur qui ne paye pas d’impôt peut ne payer que les Prélèvements Sociaux de 17,2% sur ses revenus fonciers alors qu’un autre, dans la tranche à 45%, est amputé de 62,2% de sa rentabilité. Il faut également penser que les nouveaux revenus générés peuvent vous faire passer d’une tranche d’imposition à une autre. Un diagnostic fiscal est plus que conseillé pour avoir une vision globale et prendre la meilleure décision en matière d’investissement. En effet, de nombreuses manières de placer ses deniers en SCPI tout en se protégeant de la fiscalité existent. Acquisition en démembrement, SCPI européenne, ou encore inclusion en assurance-vie sont autant de moyen de profiter des avantages sans avoir les inconvénients.
L’acquisition en nue-propriété
La SCPI n’est pas qu’un véhicule de rendement immédiat. Elle représente, avant tout, un investissement en immobilier. C’est simple mais autant faut-il se l’entendre dire : s’il n’y a pas de revenus ou loyers perçus, il n’y a pas de fiscalité. Vous pouvez donc démembrer les parts de la SCPI et acquérir uniquement la nue-propriété.
Le droit de pleine propriété est composé de trois droits qui se superposent :
- l’usus (l'usage)
- le fructus (le droit de tirer un rendement)
- l’abusus plus communément connu sous le nom de nue-propriété (le droit de disposer)
Si vous n’achetez que l’un de ces trois droits, vous l’achetez nécessairement moins cher. Ce qui rend cette modalité intéressante, c’est que le nu-propriétaire récupérera les droits de l’usufruit gratuitement à l’issue d’une période fixée contractuellement. Ainsi, l’enrichissement proviendra uniquement d’une reconstitution de droits et ne sera donc pas taxé. Plus la durée de démembrement sera longue, plus l’avantage sera conséquent. Une plus-value non taxée, c’est incroyable ! Voilà la sensation que vous aurez lorsque vous arriverez à la fin de la période de démembrement.
Il va sans dire que si plus-value réelle il y a sur les parts, vous paierez avec le sourire votre dû fiscal puisque même grevée par l’impôt, cette plus-value s’ajoutera à votre gain initial et donc sera un vrai bonus en fin d’opération. Donc, aucun revenu en chemin mais un gain bien réel à l’arrivée et cela sans fiscalité confiscatoire tout le long de ce chemin.
La SCPI sur sol étranger
La fiscalité en France est un long sujet qui déchaine les passions. Alors, pourquoi ne pas profiter de l’hospitalité des pays étrangers ?
En effet, c’est la localisation des immeubles de la SCPI qui va déterminer la fiscalité des revenus générés. Les pays ont pour la plupart des conventions fiscales qui permettent de régler les modalités d’imposition entre le pays de résidence du contribuable et le sol sur lequel naissent les revenus. les SCPI étrangères sont donc l’assurance d’une fiscalité plus douce.
Par exemple
Pour un associé étant imposé dans une Tranche Marginale d’Imposition à 30%, les biens d’une SCPI située en Allemagne, offrent une performance après impôt plus importante de quasiment 70% par rapport à une SCPI dont les immeubles sont situés à 100% en France. Pour 5 000€ de revenus générés, les biens français ne donnent que 2 640€ nets de fiscalité alors que les biens situés en Allemagne en laissent 4 389€.
Le différentiel est conséquent et peut à lui seul justifier le choix de telle ou telle SCPI comme véhicule d’investissement. Cela s’explique par le fait que les loyers de ces dernières sont imposés au taux correspondant à la différence entre le taux marginal d’imposition et le taux moyen d’imposition du contribuable, et les prélèvements sociaux de 17,2% ne sont pas dus pour les revenus générés par les SCPI allemandes. Le rendement final est donc beaucoup plus intéressant.
Parts de SCPI dans l’assurance-vie
Prenez les deux placements préférés des Français, l’assurance-vie et les parts de SCPI. Mélangez le tout et vous pouvez encapsuler l’un dans l’autre.
Acquérir des parts de SCPI dans l’assurance-vie permet de mélanger le meilleur des deux mondes : profiter de la stabilité et de la rentabilité potentielle de la pierre tout en bénéficiant des avantages fiscaux et de la liquidité du contrat d’assurance-vie.
L’idée est que chaque distribution effectuée par la SCPI est placée sur un autre support au sein de votre assurance-vie : fonds euro ou autres supports de placements que vous avez choisi préalablement. La particularité de l’assurance-vie est qu’avant huit ans, vous pouvez choisir entre le Prélèvement Forfaitaire Unique, soit 30% de taux d’imposition englobant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, et l’imposition classique. Autant dire qu’à part dans quelques cas, ce 30% tout compris est déjà extrêmement avantageux. Passé la légendaire barrière des huit ans, le contribuable peut bénéficier, en plus, d’un abattement sur imposition supplémentaire de 4 600€ annuel pour une personne seule et du double, soit 9 200€ pour un couple.
Nous passons ici sur les détails propres à l’assurance-vie qui ne sont pas le sujet de ce guide. Mais par mesure de précaution, vérifiez bien auprès de votre chef de projet patrimonial les conditions qui vous sont propres puisque les dates de versements, d’ouverture ainsi que les montants investis peuvent apporter certaines différences dans le traitement de la fiscalité du contrat.
Nous espérons que ce guide vous a éclairé sur la fiscalité des SCPI. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à nous contacter juste ici !
À propos de l'auteur
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