Qu'est-ce qu'un investissement en SCPI et un investissement locatif ?
La SCPI ou « pierre papier » s’est démocratisée et a vu son marché se développer de manière exponentielle sur ces dernières années.
L’objectif d’une Société Civile de Placement Immobilier est d’acquérir de l’immobilier, de le gérer, d’en récupérer des loyers et de revendre ses immeubles si elle y voit un intérêt.
En investissant dans une SCPI vous devenez propriétaire d’une partie de ce parc immobilier. Vous allez détenir des parts de cet ensemble et percevoir des revenus à hauteur de votre investissement.
Ces actifs immobiliers peuvent être des cliniques, des bureaux, des murs commerciaux, des entrepôts, des hôtels ou encore des résidences gérées (de type médical). Comme vous pouvez le constater, la diversification est de mise !
L’investissement locatif nu, quant à lui, consiste à acquérir un logement pour en percevoir un revenu. Ce logement peut prendre différente forme comme un appartement, une maison ou encore un hangar et il va être loué à un ou plusieurs occupants. En contrepartie, le ou les locataires vont payer un loyer au propriétaire. Ce loyer va être défini préalablement via un bail de location.
Comment se caractérise la mutualisation dans la SCPI et l'investissement locatif ?
Dans l’investissement locatif, il n’y a pas de mutualisation. Si le locataire décide de ne plus payer son loyer, assurez-vous d’avoir souscrit une assurance loyer impayé pour ne pas perdre d’argent.
Concernant la SCPI, la mutualisation des investissements va lui permettre de constituer un parc immobilier composé de plusieurs centaines de biens. Cela permet de compenser un loyer par un autre si un locataire décidait de ne plus payer son dû.
En effet, investir dans des SCPI vous permet de limiter le risque de loyer impayé du fait de la mutualisation de ce risque sur plusieurs actifs loués. Il faudra donc en priorité surveiller le taux d’occupation de la SCPI choisie afin de vérifier sa solidité.
Quel rendement peut-on attendre ?
Les rendements d’une SCPI ou d’un bien immobilier locatif ne vont pas être identiques et vont dépendre de différents points.
Définissons ensemble ce qu’est un rendement : il représente le ratio entre le revenu du placement et le montant investi.
Rendement de l'investissement locatif
En moyenne, le rendement locatif en France est d’environ 4,4%. Il va bien évidement différer selon le prix d’achat du bien. Ainsi, les métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux qui sont attractives, ont vu leurs prix immobiliers fortement augmenter, ce qui a impacté le rendement moyen qui sera alors inférieur à 4%.
Lorsque l’on parle d’un investissement immobilier, pour bien l’apprécier, il faut différencier le rendement de la rentabilité.
Le rendement locatif va concerner uniquement les revenus que votre logement va vous rapporter par rapport à son coût.
La rentabilité locative, quant à elle, va intégrer les revenus générés par votre logement loué ainsi que la variation de prix du logement dans lequel vous avez investi. On tient donc compte de tous les flux financiers dont la potentielle revente du logement ; on parle alors de taux de rentabilité interne.
Exemple avec un studio acheté 150 000 euros, loué 600 €/ mois soit 7 200€ de loyer annuel.
Son rendement brut annuel est égal à (7200/150 000)x100 soit 4,8%.
Son rendement net de charges va prendre en compte la taxe foncière, ainsi que les frais de gestion et les charges non récupérables.
Pour un bien de ce type nous pouvons imaginer une taxe foncière de 600 euros, 10% du montant des loyers pour les frais de gestion et 400 euros de charges non récupérables.
Le nouveau revenu annuel est de 5 480 euros soit un rendement net de charge à 3,65%.
Pour aller plus loin, et déterminer le rendement net en poche, il faudra prendre en compte la fiscalité que vous subirez sur ce revenu foncier (qui dépendra de votre tranche marginale d’imposition) majorée de prélèvement sociaux à 17,2%.
Rendement de la SCPI
Concernant les SCPI, leur rentabilité moyenne est de 4,5%. Cela vous permet de toucher des loyers de manière trimestrielle. Ces loyers sont issus de l’ensemble des locataires des biens détenus par la société de gestion.
Contrairement à l’immobilier classique, les SCPI ne nécessitent aucune gestion de votre part. Vous percevez des loyers nets de charges, taxe foncière, travaux, entretien, etc. Les parts sont vendables à tout moment en totalité ou partiellement, bien entendu sous réserve de la liquidité du marché. ATTENTION toutefois, il est conseillé de conserver vos parts de SCPI au moins 8 à 10 ans notamment pour amortir les frais d’acquisition.
Concernant ces frais de souscriptions, ils sont comparables à l’immobilier classique : autour de 10/12% (équivalent pour l’immobilier des 8% de frais de notaire et 4% de frais d’agence). La différence notable est la temporalité. En effet, ces frais ne seront prélevés qu’à la revente de vos parts. Vous percevez donc les loyers sur 100% de votre investissement.
Enfin, les revenus issus de votre investissement seront également traités en tant que revenus fonciers. Ils subissent la fiscalité sur le revenu et les prélèvements sociaux. L’analyse de votre foyer fiscal et la nature des revenus déjà existants doit donc être faite avant d’investir. Pour vous accompagner contactez un conseiller Netinvestissement.
Notez également que la taxe foncière n’existe pas sur un investissement SCPI. C’est un fait non négligeable, surtout que cette dernière est revalorisée chaque année.
Peut-on recourir à un emprunt ?
Dans une conjoncture où les taux d’emprunt ne cessent d’augmenter il est normal de se demander s’il faut recourir aux banques pour réaliser son investissement.
Tout d’abord il faudra se renseigner sur la faisabilité du projet ; taux d’endettement, apport, durée… La mise en place d’un investissement à crédit, qu’il soit locatif ou non, se doit d’être le plus précis possible pour que vous puissiez bâtir un plan de financement solide et sûr dans le temps.
Emprunt pour investissement locatif
L’emprunt pour un investissement locatif vous permettra de déduire le montant de vos intérêts ainsi que de votre assurance emprunteur de votre revenu foncier.
Aujourd’hui, le durcissement des conditions d’octroi des banques rend difficile voire quasi impossible d’emprunter 100% de son investissement. Il faut donc penser à épargner et apporter au minimum les frais de notaire, voire 10 à 15% du montant du crédit. Dans le cadre d'un investissement immobilier locatif, la durée du remboursement de l'emprunt est en moyenne faite sur 20 ans. Cela vous permet d’étaler votre emprunt et de ne pas utiliser la totalité de votre taux d’endettement afin de multiplier le nombre d’investissement.
Il n’est pas facile d’acheter un appartement sans crédit. En effet, tout le monde n’a pas 100 000 ou 200 000 de liquidités sur son compte en banque. Et c’est pourquoi l’emprunt est souvent utilisé. De plus, cela vous laisse la possibilité de faire fructifier vos liquidités et de profiter de l’emprunt pour diversifier vos actifs.
Soyez attentifs aux simulations trop optimistes. Les hypothèses de hausse de loyers ou encore de revalorisation du bien lors de la revente ne doivent pas être surestimées. Méfiez-vous également de rendements locatifs trop attractifs et pensez à intégrer dans vos calculs la taxe foncière, les charges et les travaux potentiels.
Emprunt pour SCPI
Financer des parts de SCPI via l’emprunt est totalement possible, néanmoins il n’est pas toujours aisé de trouver une banque qui l’accepte.
Attention, il s’agit de types de financement spécifiques, souvent proposés à des taux supérieurs à ceux pratiqués en immobilier direct. Il faut donc bien étudier votre plan de financement dans la durée pour vous assurer du bien-fondé du recours à l’emprunt.
Quelles sont les contraintes de gestion ?
Gestion d'un investissement locatif
Les contraintes de gestion sur un investissement locatif peuvent être déléguées. Il est en effet possible de passer par une agence de gestion qui s’occupera de trouver les locataires, éditera les factures et vous versera les loyers. Pour ce faire, une agence vous facturera entre 5 et 10% de votre revenu foncier.
Attention tout de même, si le bien nécessite des travaux, le gestionnaire ne peut pas les faire sans votre accord, cela vous oblige à avoir un œil sur votre investissement.
À noter que pour sécuriser votre investissement il est préférable de souscrire à une assurance loyers impayés, pour vous prémunir des risques. Cette dernière vous coûtera entre 2 et 3% du montant total de vos loyer.
Si vous décidez de gérer votre logement pour accroitre votre rentabilité, c’est possible. Cela vous prendra du temps !
Gestion d'une SCPI
Il n’y a aucune contrainte de gestion sur une SCPI. C’est un avantage non négligeable qui vous permet de profiter de votre temps tout en créant du patrimoine immobilier.
Comment l'implantation géographique affecte-t-elle la SCPI et l'investissement locatif ?
L’emplacement géographique ne peut pas être traité de la même manière pour une SCPI que pour un achat locatif.
La règles des 3 E (Emplacement, Emplacement, Emplacement) est essentielle lorsque l’on achète un bien locatif et va avoir du sens mais devra s’adapter en fonction des stratégies des SCPI.
En effet, une SCPI centrée sur le stockage des entreprises va s’orienter sur des hangars dans des zones très passantes où il serait impensable d’investir pour du locatif.
De même, un studio étudiant plein cœur de ville ne va pas intéresser des SCPI spécialisées dans la santé à la recherche de cliniques par exemple.
Combien faut-il investir ?
Montant d'investissement pour un investissement locatif
Investir dans la pierre porte généralement sur plusieurs dizaines de milliers d’euros. Ce montant peut bloquer certains investisseurs s’ils ne détiennent pas les liquidités ou la capacité d’endettement associée.
Généralement, il est important de bien déterminer son financement et sa capacité avant de visiter et de se positionner sur des offres d’achats.
Montant d'investissement pour une SCPI
Le montant d’investissement dans une SCPI est généralement abordable.
En effet, certaines sont disponibles dès 200 euros et l’on peut même en acquérir via des prélèvements tous les mois dès 50 euros.
C’est cette adaptabilité qui plait autant aux épargnants. Cela donne la possibilité de diversifier vos avoirs immobiliers, sans forcément passer par le biais du crédit, sur des commerces, de la santé ou encore des actifs immobiliers étrangers et ce dès vos premiers euros.
Un avantage indéniable des SCPI qui concurrence l’investissement immobilier physique à l’heure où l’accession au crédit immobilier est difficile.
Comment transmettre son investissement ?
Transmission d'un investissement locatif
Il est tout à fait envisageable de transmettre de son vivant de l’immobilier locatif. Plusieurs possibilités s’offrent alors à vous, en pleine propriété ou en démembrement : nue-propriété ou usufruit temporis.
Il n’est à contrario pas possible de donner une partie de son appartement, on ne peut dissocier la salle de bain de la cuisine ! Il faut alors avoir à l’esprit que la donation porte sur l’ensemble du bien immobilier, et donc que le coût peut dépasser les différents abattements mis à disposition des parents, grands-parents etc.
Autre point important, la notion d’indivision. En effet, si vous décidez de donner à vos enfants un appartement ils vont être tous deux propriétaires pour moitié de cet investissement locatif. Cela peut engendrer des difficultés notamment si l’un des deux souhaitent vendre le bien. Avant de penser à donner un bien immobilier faites-vous accompagner.
Transmission d'une SCPI
La transmission des SCPI est possible de la même manière que l’investissement locatif.
La distinction va se faire sur l’indivision. Exemple sur 100 parts que vous détenez au sein d’une SCPI, vous pouvez décider d’en donner 50 à un enfant et 50 à un autre, ou encore 30 et 30 et garder pour vous 40 parts. Cet avantage permet de ne pas bloquer l’un de vos enfants et de lui laisser la possibilité de vendre ses parts sans rencontrer ou créer des difficultés à vos autres héritiers.
SCPI ou investissement locatif : quel est le meilleur choix ?
Alors, SCPI ou Locatif ?
Si l’on compare les deux solutions, il semble plus confortable et intéressant d’investir en SCPI.
En effet la SCPI regroupe beaucoup d’atouts comme la mutualisation des risques, l’adaptabilité des montants à investir ainsi qu’une transmission plus pratique. De plus la diversité des actifs immobiliers de santé, de logistique ou de commerce permette une plus saine diversification de votre patrimoine immobilier.
Ajoutons également que l’acquisition de différents actifs immobiliers permet une rentabilité plus stable surtout si votre objectif est d’obtenir des revenus complémentaires à termes.
Pour conclure, il est essentiel de préciser qu’une analyse complète de votre patrimoine et de vos besoins permet de vous apporter un bon conseil. Il n’est pas possible de généraliser quand on aborde vos placements ; il vous faut une solution sur mesure et fiable.
C’est pourquoi, pour réellement départager l’investissement locatif direct et l’investissement en parts de SCPI, il est avant tout nécessaire de bien poser à plat votre situation et vos besoins.
Pour aller plus loin contactez-nous.
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