Qu'est-ce que la valeur de reconstitution d'une SCPI ?
Pour mieux comprendre ce qu’est la valeur de reconstitution d’une SCPI, détaillons d’abord les différentes définitions fournies par l’Autorité des Marchés Financiers :
- Valeur comptable : c’est la valeur du patrimoine figurant dans le bilan. Elle concorde au prix d’achat des bâtiments (ou au prix de construction).
- Valeur vénale : c’est la valeur du patrimoine estimée par un expert indépendant. L’expertise du patrimoine est réalisée sur place tous les 5 ans, puis actualisée annuellement.
- Valeur de réalisation : c’est la valeur du patrimoine estimée par l’expert indépendant, à laquelle sont ajoutées notamment la trésorerie et les créances. Les dettes sont déduites.
- Valeur de reconstitution : c’est l’ensemble des coûts nécessaires pour reconstituer la SCPI à l’identique. Elle prend donc en compte la valeur vénale, les droits de mutation à verser pour chaque bien et la commission de souscription.
En résumé, la valeur de reconstitution d’une SCPI correspond à sa valeur globale nette. Dans l’hypothèse où la société de gestion serait contrainte de tout revendre, c’est ce qui lui coûterait pour réinvestir à l’identique. Autrement dit, il s’agit d’une estimation de la somme nécessaire à la recomposition portefeuille immobilier de la SCPI. Le tout en tenant compte évidemment du contexte actuel, des coûts de construction, des éventuelles plus-values et des frais associés. Voilà pourquoi nous parlons de « valeur de RECONSTITUTION ».
Comment se calcule la valeur de reconstitution d'une SCPI ?
La valeur de reconstitution se calcule en plusieurs étapes. Le point de départ pour déterminer cette valeur est l'évaluation des biens immobiliers détenus par la SCPI, autrement dit la valeur vénale (aussi appelé valeur d’expertise). Par la suite, il convient de prendre en compte les frais de construction et les dépenses afférentes, ainsi que l'ajout éventuel de la valeur des parts d'autres SCPI en portefeuille.
En bref, voici la formule :
Valeur de reconstitution = somme de la valeur vénale des immeubles + valeur nette des autres actifs de la société + frais liés à la reconstitution du patrimoine de la SCPI (droits de mutation, frais de conseils, commissions, etc)
À noter que pour obtenir la valeur de reconstitution par part, le montant obtenu est ensuite divisé par le nombre total de parts en circulation. Cette notion de « valeur de reconstitution » par part est gage de sécurité puisqu’elle se doit, naturellement, d’être supérieure à la valeur de réalisation qui, pour rappel, tient compte des dettes de la SCPI.
En quoi l'AMF encadre-t-elle la valeur de reconstitution ?
L’Autorité des Marchés Financiers, communément appelé « AMF », régule la place financière française, ses acteurs et les produits d’épargne qui y sont commercialisés. Au-delà « d’encadrer » la valeur de reconstitution, l’AMF joue un rôle crucial dans la régulation de la valorisation des SCPI : c’est elle qui définit, puis impose les règles à suivre pour garantir la transparence et la fiabilité des méthodes de calcul des différentes valeurs.
En particulier celles de la valeur de reconstitution, qui nous concerne ici. Ces réglementations visent à vous protéger en évitant toute manipulation ou surestimation volontaires des valeurs des sociétés de gestion SCPI (cela dans le but d’inciter les investisseurs à choisir leurs SCPI plutôt que celles des concurrents).
À titre d’exemple, l’AMF a imposé aux sociétés de gestion de revoir les valeurs d’expertises de leurs SCPI, de manière à actualiser leurs valorisations actuelles et ainsi confronter leurs produits à la réalité du marché immobilier. De ce fait, compte tenu qu’implicitement la hausse des taux impacte les valeurs foncières, les sociétés de gestion se retrouvent contraintes d’annoncer des baisses du prix de leurs parts SCPI.
Les personnes fraîchement investies ont naturellement du mal à accepter cette baisse. Pourtant, les niveaux de compléments de revenus restent globalement les mêmes, puisque la valeur foncière et la valeur locative sont deux choses totalement différentes.
À l’heure actuelle, si vous avez déjà investi dans une SCPI dont le prix de part a baissé, il est malgré tout recommandé d’attendre un peu avant de revendre. Ce type d’investissement est, dès l’origine, rentable à long terme. Ne sachant pas de quoi l’avenir sera fait, vous pouvez encore avoir de belles surprises. Si vous n’avez pas encore acquis vos parts de SCPI, c’est le moment des soldes ! Une occasion en or d’investir au prix le plus bas. En fin de compte, tout n’est qu’une question de volatilité… « Le malheur des uns fait le bonheur des autres », et même les SCPI n’échappent pas à cette règle.
Comment est mise en pratique la valeur de reconstitution ?
La valeur de reconstitution sert de référence pour évaluer la performance d'une SCPI. Elle est souvent comparée à la valeur de marché, qui représente le prix auquel les parts de la SCPI sont négociées sur le marché secondaire. Les écarts entre ces deux valeurs vous donnent à vous, investisseur, des indications sur la surévaluation ou la sous-évaluation des parts, la bonne santé de la SCPI, et la gestion de la société. Ce qui, naturellement, vous aiguille dans votre prise de décisions pour investir.
Attention : rappelons que toutes les SCPI ne peuvent pas se comparer entre elles. Il convient de confronter ce qui est comparable, donc de bien connaître les SCPI visées, leurs natures, leurs méthodes d’investissements, se renseigner sur les projets en cours pour les mois / années à venir, le taux de distribution, ainsi que la fiscalité applicable. Si vous ne parvenez pas à mettre en exergue l’ensemble de ces informations, le plus simple reste de vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine, comme nos chefs de projets patrimoniaux.
Ainsi, vous aurez la certitude d’investir non seulement dans les meilleures SCPI présentes sur le marché, mais aussi dans une solution parfaitement adéquate à votre patrimoine, votre profil investisseur et vos objectifs patrimoniaux.
Comment la valeur de reconstitution impacte-t-elle la souscription en nue-propriété ?
La nue-propriété est un mécanisme d’investissement dans lequel vous acquérez la propriété future d’actifs immobiliers à un tarif réduit. Pourquoi ? Parce que vous faites par ailleurs la concession de l’usufruit durant une période prévue contractuellement lors de la souscription. C’est le principe du démembrement.
La valeur de reconstitution joue alors un rôle essentiel dans la détermination de la valeur de la nue-propriété. En effet, plus la valeur de reconstitution est élevée, plus la valeur de la nue-propriété est susceptible de vous avantager. Cela en fait un très bel effet de levier d’investissement pour valoriser un capital sur le long terme, et ce sans aucun impact fiscal.
La valeur de reconstitution d'une SCPI est bien plus qu'une simple notion comptable. Elle incarne l'évaluation réelle des actifs sous-jacents et influence directement les décisions d'investissement. En comprenant ce concept en profondeur, vous pouvez, en tant qu’investisseur, prendre des décisions éclairées et mieux naviguer dans le monde complexe des SCPI.
Mais cette notion n’est évidemment pas la seule à considérer avant de se lancer dans ce genre d’investissement. Le plus facile reste encore de se faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine, comme notre équipe de chefs de projets patrimoniaux.
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