1. SCPI et OPCI : présentation des deux types de placements
La SCPI
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est propriétaire d’un parc immobilier réparti sur tout le territoire et parfois même en Europe. Ce dernier peut être composé d’une très grande variété de typologie de bâtiments. Elle peut détenir des bureaux, des commerces, des entrepôts, des cliniques, etc… Finalement, tout type d’immobilier ! Ces actifs sont loués et la SCPI perçoit les loyers qu’elle reverse à ses associés, c’est-à-dire vous !
Ensuite, lorsque vous investissez dans une SCPI, vous détenez des parts. Cela rend l’achat accessible au plus grand nombre étant donné que l’on trouve des SCPI à partir de quelques centaines d’euros à peine.
Aujourd’hui, il existe plus de 200 SCPI sur le marché. Outre leur nombre, elles sont aujourd’hui hyper diversifiées. Il est désormais intéressant de voir à quel point l’offre est complète.
À noter : Nous concentrerons notre analyse en se centrant sur les SCPI de rendement. Il existe également des SCPI fiscales (type Pinel, Déficit Foncier, etc…). Cependant, elles ne représentent qu’une très faible partie de la collecte et donc seront mises de côté. Cela ne veut pas dire pour autant qu’elles n’ont pas d’intérêts intrinsèques !
L'OPCI
L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un produit qui investit également dans l’immobilier… mais pas que !
Finalement, nous pouvons distinguer trois types d’actifs :
- L’immobilier : qui représente au minimum 60% des actifs de l’OPCI et au maximum 90%. Donc les sommes récoltées par l’OPCI sont majoritairement utilisées pour acheter des biens immobiliers destinés à la location.
- Les liquidités : qui représentent au minimum 5% des actifs de l’OPCI. Ces liquidités doivent permettre à l’OPCI de racheter vos parts rapidement quand vous souhaitez les céder.
- Les autres placements : le reste des actifs non-investis en immobilier ni conservés en liquidités peuvent être placées sur des instruments financiers, sur des produits monétaires, sur des obligations ou actions. L’ensemble de ces placements ne pouvant toutefois pas dépasser 35% des actifs de l’OPCI.
2. Quelles sont les principales différences entre les SCPI et les OPCI ?
À travers ce chapitre, nous allons nous attacher à différencier ces deux outils patrimoniaux grâce à quelques critères objectifs.
La composition
Globalement, ces deux outils sont des placements immobiliers. Plus simplement, on peut les appeler l’un comme l’autre « pierre papier ». Ce terme précise donc que ces produits investissent majoritairement en immobilier à travers un placement financier. En ce sens, c’est de l’immobilier indirect. Vous êtes dans les deux cas associés de la SCPI ou de l’OPCI. Et c’est bien cette société qui détient l’immobilier. De votre côté, vous êtes détenteur de parts de ces fonds.
Ces parts sont vos titres et elles représentent tous les actifs du fonds. Cela veut dire que la diversité est au cœur même de la composition de ces fonds. Les SCPI comme les OPCI se chargent d’acheter ou de vendre les biens pour composer un véritable portefeuille. Cette diversification se retrouve d’autant plus au niveau des locataires. Les revenus issus de ces fonds sont issus de dizaines voire de centaines de locataires. Cela doit être de nature à vous rassurer.
La différence majeure entre SCPI et OPCI réside pourtant bien dans leur composition. En effet, les OPCI proposent une diversification immobilière mais également financière. Comme nous l’avons mentionné plus haut, il ne peut pas y avoir plus de 60% d’actifs immobiliers au sein d’une OPCI. La SCPI peut tout simplement détenir jusqu’à 100% d’immobilier.
Donc l’OPCI vous permet de réunir en un seul placement peu ou prou tout ce qui existe. L’immobilier en majorité, mais aussi des actions, des obligations, des OPCVM qui seront gérés collectivement pour vous laisser le temps de faire autre chose. Si l’on compare aux SCPI, il faudra étoffer votre portefeuille avec d’autres produits pour trouver l’équivalence de l’OPCI.
La liquidité
C’est le temps que vous pouvez estimer nécessaire pour récupérer l’argent placé sur un de ces supports.
La conséquence de la diversification accrue de l’OPCI réside dans sa liquidité. Cela veut tout simplement dire qu’il est plus facile et surtout plus rapide de revendre vos parts d’OPCI. Grâce notamment à sa poche de liquidité qui permet de payer le vendeur sous une semaine environ.
En ce qui concerne la SCPI, elle reste malgré tout plus liquide que de l’immobilier classique. Vous n’avez pas besoin de passer chez le notaire notamment. De plus, il n’y a pas de parts anciennes ou nouvelles au sens immobilier du terme. En fait, les parts vendues au second marché représentent le même parc immobilier que celles qui sont créées pour augmenter la capitalisation de la SCPI. En général, le délai raisonnable pour revendre ses parts est d’environ 3 semaines voire un mois.
Le montant minimum
Ici nous allons aborder la question de l’accessibilité du placement.
Il faut déjà faire un constat : OPCI et SCPI offrent la possibilité à tout investisseur de placer dans de l’immobilier. Là où un appartement s’acquiert pour plusieurs dizaines de milliers d’euros, vous pouvez acheter des parts de SCPI ou d’OPCI pour quelques centaines d’euros voire moins. Les OPCI sont accessibles pour quelques euros.
Vous devez prendre en considération que vous pouvez souscrire au sein d’enveloppes fiscales variées comme des contrats d’assurance vie ou comptes titres notamment. En fonction des caractéristiques du contrat et du minimum exigible, cela devrait être assez facile pour vous de mettre l’une ou l’autre des solutions en place voire les deux et encore plus facile si vous le faites avec netinvestissement !
Et si vous choisissez d’investir en nom propre, vous avez des SCPI accessibles pour 200€ en versement initial et même 50€ pour des versements mensuels. Mention spéciale à Inter Gestion d’ailleurs qui proposent ces petits montants et une offre pléthorique en versement programmé (réinvestissement dividendes, nue-propriété).
Enfin, si vous désirez investir via le levier du crédit, vous pourrez le faire avec des SCPI mais pas des OPCI. Ces dernières ne sont pas finançables. Les SCPI peuvent être souscrites avec un crédit consommation pour 20 000€ mais aussi avec un crédit immobilier.
Le rendement
Lorsque nous abordons ce critère, nous devons forcément nous appuyer sur les rendements passés. Afin de comparer, nous nous basons sur les chiffres de l’ASPIM (Association Française des Sociétés en Placement Immobilier).
Pour les OPCI, l’année 2022 a été marquée par la chute sur les marchés financiers. Les OPCI sont composées notamment de ce type d’actifs. Leur rendement s’en ressent fortement avec un rendement négatif moyen de -3,48%. Les foncières cotées ont elles aussi connu une année particulièrement compliquée. Les OPCI ont donc passé une année très difficile. Il faut tout de même voir que le rendement de 2021 était de 4,4%.
En ce qui concerne les SCPI, la performance sur l’année passée était de 4,53%. C’est un chiffre assez stable globalement sur les dernières années. Et si l’on prend l’année du COVID, 2020, le taux servi était de 2,18%.
Ces rendements ponctuels ne doivent pas vous faire oublier l’horizon sur ce type de produit. Que ce soient les SCPI ou les OPCI, cet investissement se pense sur du long terme de par leur composante majoritairement immobilière. Et dans ce cadre, les SCPI ont un historique plus long et donc potentiellement plus rassurant. En effet, la première SCPI a été créée en 1966 par Perial, acteur incontournable de ce marché encore aujourd’hui. Depuis, les SCPI ont connu un essor capitalistique important en passant par exemple de 7 milliards collectés en 2017 à plus de 10milliards en 2022. Cela représente une hausse de la collecte annuelle de 30%.
En parallèle, les OPCI ont collecté (seulement) un demi-milliard d’euros en 2022. Cela vous donne une idée du potentiel des OPCI sur le marché de l’immobilier collectif. Car ce chiffre n’explique en rien la qualité des supports. C’est simplement que les OPCI sont des produits beaucoup plus récents que les SCPI et donc que leur marché est peut-être encore immature. Créées en 2005, c’est en 2008 qu’elles sont mises sur le marché.
Enfin, parler de rendement sans aborder la notion de risque serait un oubli impardonnable. Les OPCI passent les années avec une volatilité bien supérieure aux SCPI. Les actions contenues dans leur stratégie les exposent à des « up and down » surtout dans le contexte rencontré depuis 2020. Les SCPI sont plus stables. Encore faut-il choisir les bonnes ! Il en existe plus de 200 quand les OPCI sont environ 24 à l’instant T. Donc, le rendement moyen ne vous exempte absolument pas de travailler avec votre chef de projet patrimonial netinvestissement pour composer votre portefeuille optimisé.
La fiscalité
C’est ici que ça se complique ! Car quand on aborde la fiscalité, il n’y a pas forcément une seule analyse ni une seule fiscalité.
Sur les revenus
Déjà pour les OPCI, vous avez deux fiscalités différentes selon leurs formes juridiques :
- OPCI FPI : les revenus locatifs sont imposés comme des revenus fonciers (micro foncier ou réel) et les produits financiers comme des capitaux mobiliers soumis au PFU (Prélèvement forfaitaire Unique) de 30% (ou option au barème progressif de l’IR)
- OPCI SPPICAV : soumis au PFU de 30% ou option au barème progressif de l’impôt sur les revenus
Les revenus des SCPI sont à déclarer comme des revenus fonciers. Leur fiscalité est donc celle décrite pour les OPCI FPI. Il y a des subtilités lorsque votre SCPI détient des biens en dehors des frontières françaises. La fiscalité appliquée est celle du pays où est situé l’immeuble. Pour autant il vous faudra déclarer ces revenus. Cependant, selon la convention de non double imposition entre Etat, vos revenus seront moins imposés qu’en France.
En cas de revente
- OPCI FPI : régime des plus-values immobilière donc imposées au taux forfaitaire de 19% auquel s’ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%. Si vous détenez vos parts depuis plus de 6 ans, vous aurez droit à un abattement en fonction de la durée de détention. Ce sera au bout de 30 ans de détention que vous n’aurez ni fiscalité ni prélèvements.
- OPCI SPPICAV : PFU de 30%
Impôt sur la Fortune Immobilière
Il s’agit de déclarer la valeur immobilière contenue dans vos placements immobiliers et ces deux outils n’y coupent pas. Pour la SCPI comme pour les OPCI, elles vous transmettent la valeur que vous détenez. Comme les OPCI possèdent par nature moins d’immobilier, elles pèsent moins sur votre patrimoine immobilier.
3. Tableau récapitulatif : comment choisir entre les deux ?
Tableau récapitulatif :
| SCPI | OPCI | |
|---|---|---|
| Composition | Immobilier | Immobilier & valeurs mobilières |
| Liquidité | Délai de deux semaines | Délai d’une semaine |
| Souscription minimum | Quelques euros | Plusieurs milliers d’euros |
| Support | AV, CTO, En direct | AV, CTO, En direct |
| Frais d’entrée | 8 à 12% | 3 à 5% |
| Rendement | 4 à 6% annuels | Non pertinent |
| Financement à crédit | Oui | Non |
| Fiscalité | Revenus fonciers et PVI | PFU 30% |
Finalement, ces solutions se ressemblent. Elles sont parfois même confondues lorsqu’elles sont proposées dans un contrat d’assurance vie. Les abréviations n’aident pas beaucoup, l’investisseur fait seul face à tout ce verbiage. Tout de même, elles sont toutes les deux basées sur la diversification. Immobilière tout d’abord et plus générale avec les OPCI. Cela permet d’obtenir des rendements plutôt stables dans le temps et optimiser un couple rendement / risque.
Ensuite, leur fonctionnement est basé sur la collectivisation de la gestion. A la différence de gérer un locataire, ses petits tracas ou les gros soucis comme le non-paiement des loyers, vous déléguez la gestion aux professionnels lors d’achat de parts de SCPI ou de OPCI. Pour beaucoup d’entre nous, cela permet de garder un peu de sérénité et s’occuper d’autre chose.
Mais en analysant d’un peu plus prêt, nous nous rendons compte que les OPCI sont diversifiées dans leur composition. Ça leur confère une meilleure liquidité que les SCPI d’ailleurs.
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