Le gestionnaire
► Ciloger
Ciloger est un des Mammouths de la gestion de parts de SCPI. Depuis plus de 30 ans, il se charge de gérer un patrimoine immobilier qui aujourd’hui atteint les 5,2 milliards d’Euro. Il est présent dans toutes les étapes que ce soit dans la conception, l’investissement et la gestion de la SCPI. Cette longévité et cette réussite n’est sans doute pas étrangère à la présence dans son actionnariat principal de la Banque Postale, qui joue également le rôle de distributeurs avec les Caisse d’Epargne.
► Primonial REIM
Fondé par une équipe de professionnels de la conception et de la distribution de produits immobiliers non cotés, Primonial Reim fait parti intégrante du groupe Primonial. Cette société gère aujourd’hui plus de 2,6 milliards d’Euro d’actifs au travers de 540 000 m² mis à disposition de 660 locataires. Elle intervient aussi bien dans la sélection que la conception de solutions spécifiques en matière d’immobilier collectif destinées aux particuliers mais également aux professionnels. Elle fait aujourd’hui partie des trois plus gros gestionnaires de parts de SCPI.
Avantages Primopierre
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► Pierre plus
Créée en 1991 Pierre Plus fête aujourd’hui ses 25 ans. Elle fait partie des SCPI les plus anciennes du marché. Cette situation permet d’avoir un grand recul sur la politique de gestion de Ciloger. Depuis sa période de lancement, elle a réussi à séduire plus de 5 500 associés et gère un patrimoine global de près de 308 millions d’Euro. Elle dispose aujourd’hui d’un capital social de plus de 243 millions d’euros.
► Primopierre
Créée en 2008, Primopierre a rapidement connu un grand succès. Depuis plus de 8 ans, elle fait partie chaque année des plus grosses collectes sur le marché des SCPI. Elle totalise aujourd’hui un encours de 1,49 milliard d’euros pour 14,516 associés. Pour cette année 2016, elle a déjà collecté plus de 77 millions d’euros. Elle fait aujourd’hui parti des SCPI les plus importantes de la place.
Avantage Pierre Plus
La stratégie d’investissement des actifs immobiliers
► Pierre plus
Ciloger privilégie l’achat de mur commerciaux, cette orientation se retrouve d’ailleurs dans la composition de la SCPI dont le patrimoine immobilier est composé à plus de 90% de murs commerciaux (commerces et centres commerciaux). Elle reste tout de même à l’écoute du marché pour investir dans des bureaux quand une opportunité se présente. Ils sont d’ailleurs présents à hauteur de 10% dans la composition de la SCPI Pierre Plus.
En ce qui concerne la répartition géographique, le patrimoine de la SCPI est principalement situé dans les grandes métropoles de province pour 80% alors que la région Ile de France et Paris ne sont présents qu’à hauteur de 20%. Elle concentre ses achats sur des zones où l’emplacement, la desserte et l’environnement économique sont de qualité.
► Primopierre
Primopierre investit dans l’immobilier d’entreprise aussi bien dans des locaux de bureaux, d’activité ou de commerces. Elle cherche à diversifier un maximum ses achats aussi bien sur le plan géographique qu’économique dans le but de mutualiser le risque sur cette classe d’actif. Il faut également savoir qu’elle ne se limite pas aux territoires français puisque, selon les opportunités, elle peut également investir en Europe.
Pour l’heure, 69% de ses actifs sont détenus dans la région parisienne qui représente aujourd’hui le marché le plus stable. Elle vient par exemple d’acquérir le Between dans le quartier de la Défense qui bénéficie, après une grande rénovation en 2014, du label BBC (Bâtiment Basse Consommation) et de la certification HQE Exploitation. C’est ici un des points essentiels dans la recherche de nouveaux investissements. La composante énergétique est aujourd’hui incontournable dans la recherche d’investissement. En effet la mise aux normes de certains locaux peut engendrer de gros travaux, dont le coût pourrait impacter la rentabilité de la SCPI.
Avantages Primopierre
Le rendement
Le rendement d’une SCPI ne se limite pas aux dividendes qu’elle verse à ses actionnaires. D’autres critères comme le TRI (Taux de Rendement Interne) sont à prendre en compte pour véritablement observer le rendement à long terme d’une SCPI.
► Pierre plus
Avec un rendement de 5,01% sur l’année 2015, Pierreplus ce classe parmi les bons rendements de l’année. Ce rendement reflète la qualité de gestion de la SCPI. Mais comme nous l’avons dit précédemment il ne faut pas se limiter à ce seul chiffre. Ainsi, le Taux de Rendement Interne(TRI) est de 3,98% sur 5 ans, 7,20% sur 10 ans et de 10,78% sur 15 ans. Ces chiffres semblent refléter une baisse de la rentabilité de la SCPI sur les dernières années. Il ne faudrait pas que ce phénomène continu au risque de faire courir un risque aux investisseurs et de rendre le placement trop peu rentable par rapport à d’autres supports. D’autant plus que le rendement attendu sur 2016 devrait être de 4,4%. Cette baisse peut notamment s’expliquer par le taux d’occupation financier qui est proche de 92% jumelé au report à nouveau de la SCPI. Si ce chiffre venait à descendre sous les 90%, il mettrait en évidence les difficultés du gestionnaire à conserver ou trouver de nouveaux locataires.
► Primopierre
Elle a obtenu un rendement de 5,02 sur l’année 2015, ce qui lui permet de se positionner dans les SCPI qui ont un bon rendement. D’autre part, le TRI sur 5 ans est de 3,89%, ce qui est notamment dû à la jeunesse de la SCPI et à la grande collecte qu’elle réalise chaque année depuis son lancement. Elle est encore aujourd’hui dans une phase de croissance où elle continue à investir chaque année sur de nouveaux biens. Les futurs TRI devraient être du même niveau que les meilleures SCPI du marché. Elle a par exemple revalorisé sa valeur de part deux années consécutives en 2014(+1,4%) et 2015(1,2%).
Le taux d’occupation financière est également bas avec un taux à 88,5% au 30 juillet 2016 qui s’explique en grande partie par le départ d’un locataire avec une surface importante et l’acquisition de nouveaux murs commerciaux. Nul doute que ce ratio sera de meilleure qualité dans quelques mois. D’autant plus que le report à nouveau de la SCPI est suffisant pour couvrir le départ ou le désistement d’un locataire.
Avantages Primopierre
Si ce guide laisse clairement apparaître que ces deux SCPI sont de qualités, notre choix se porte sur la SCPI Primopierre. En effet, que ce soit par la qualité de son gestionnaire ou par la capitalisation qu’elle représente, Primopierre surpasse Pierre Plus. Et la capacité des équipes du groupe Primonial Reim à innover sans cesse ne peut être qu’un plus pour cet actif.
Mais n’oubliez pas que ce choix n’est valable que si cette solution correspond à vos projets d’investissement. Ainsi n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller indépendant qui vous aidera à vérifier que cette solution est pour vous et de quel SCPI vous avez besoin.
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