Préambule
De nombreux dispositifs coexistent depuis de longues années encourageant la réponse au besoin de logement, le maintien de notre patrimoine historique ou encore des enjeux de société avec la construction d’établissements d’accueil à destination des étudiants ou de personnes en situation de dépendance (loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, la loi Malraux, la loi Monuments Historiques…)
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Sur le papier, l’immobilier présente un certain nombre d’avantages non négligeables. Néanmoins, avant d’investir, il faut être aussi au fait des contraintes et charges inhérentes à ce levier d’investissement. Une bonne opération immobilière c’est aussi avoir été préparé aux potentiels aléas pendant votre investissement. Parmi vous, certains sont surement propriétaires voire multipropriétaires et bailleurs : la détention d’actif immobilier peut s’avérer couteuse dans le temps entre l’entretien, le cout des impôts locaux, de potentiels travaux et l’échéance de crédit….
Évidemment, tout cela suppose en amont que vous soyez éligible à l’emprunt bancaire. L’immobilier demande, dans une grande majorité des cas, de mobiliser des montants potentiellement dissuasifs au regard de vos projets futurs et des quelques points d’endettement dont vous pourriez avoir besoin à moyen terme.
Une règle d’or lorsque l’on investit c’est la diversification. La probabilité que vos 10 locataires ne soient pas en mesure de payer vos loyers, tous en même temps, sur la même période, est plus faibles qu’avoir un locataire qui ne vous paie pas sur un mois. Et s’il était possible de recourir à une solution immobilière diversifiée vous permettant de défiscaliser en ayant une grande diversification sans que vous ayez à vous occuper de quoi que ce soit ?
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Pour rappeler brièvement le fonctionnement d’une SCPI : vous êtes associé d’une société civile qui a pour objectif la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier. Ce parc immobilier respecte une thématique précise (immobilier de bureaux, de santé, hôtelier…). Vous êtes donc détenteur de parts de ladite société.
Certains de nos lecteurs sont déjà peut-être associés d’une société civile immobilière soumise à l’IR, et connaissent surement le principe de la transparence fiscale. c’est-à-dire que l’imposition est subie directement entre les mains des associés selon leur propre niveau d’imposition.
La SCPI en apparence a tout d’un investissement immobilier que vous faites en direct, il en va de même pour les dispositifs de défiscalisation mentionnés en introduction : en investissant en SCPI, vous pouvez pleinement profiter des lois de défiscalisation, sous réserve que la SCPI investisse elle-même bien dans les biens éligibles.
C’est précisément ce point qui apporte une sécurité supplémentaire à votre investissement : la diversification. La société civile va donc constituer un parc de biens immobiliers éligibles à la loi de défiscalisation retenue dans les statuts.
Autre avantage encore : les ressources financières apportées par une grande quantité de petits épargnants sont mutualisées, cela permet donc à la SCPI d’acheter des immeubles entiers exploitables et de bénéficier ainsi d’emplacement premium. Le levier de création de valeur peut être conséquent puisque l’acquisition en bloc permet d’optimiser le cout de revient de chaque logement.
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Exemple d'investissement à Talence
Talence est la 4eme agglomération de la Gironde comptant un plus de 40 000 habitants. Talence est surtout connue pour être le cœur étudiant de toute l’agglomération bordelaise qui, selon les prévisions, à horizon 2030 verra sa population atteindre le million d’habitants.
Un ensemble immobilier a été acquis par une SCPI en plein cœur du pôle universitaire de Talence, qui est relié à Bordeaux par le tram et le bus. L’architecture de cet ensemble immobilier se veut contemporaine construite avec des matériaux modernes et naturels (bois, végétal entre autres..)
Ces SCPI qui vous permettent de défiscaliser les SCPI fonctionnent exactement de la même façon que les SCPI dites « de rendement ». Cependant le rendement est un des points différenciants entre les SCPI fiscales et les autres.
Le rendement des SCPI fiscales sera sensiblement proche des rendements d’une opération immobilière de défiscalisation détenue en direct (ou encore en dessous) : nettement en dessous de la moyenne des SCPI de rendement en 2020, 4,18%.
En revanche, il existe un avantage certain et pas des moindres c’est l’immédiateté de l’avantage fiscal. Prenons le cas d’une loi comme loi Pinel qui a été prorogé jusqu’en 2024, cette dernière continue d’être très pertinent pour de nombreux particuliers.
L’immédiateté
Sur une opération immobilière détenue en direct, vous pourriez attendre un temps conséquent avant de matérialiser votre avantage.
Souvent conditionné à d’autres éléments : fin de construction, première mise en location, décaissement de fonds pour la réalisation de travaux etc
Reprenons l’exemple d’un investissement Pinel en direct pour lequel le délai de construction serait de 2 ans :
- Acquisition : Mai 2021
- Livraison prévue : Mai 2023
- 1ère mise en location : Juin 2023
- Première déclaration : printemps 2024, pour les revenus perçus sur 2023 + déclaration du Pinel
- Janvier 2025 : 60% de l’avantage fiscal
Par nature, une construction est longue et peut en plus, être soumise à des retards pour diverses raisons (covid par exemple) ce qui a pour conséquence de repousser l’échéance de la perception de votre avantage fiscal.
Sans compter que, depuis le prélèvement à la source, dans certains cas de figure comme dans l’exemple ci-dessus, vous subissez la fiscalité sur les loyers en attendant votre réduction d’impôt qui peut, si le calibrage n’est pas bien fait, alourdir votre trésorerie
Vous l’aurez compris, en détention directe il est important de bien calibrer son projet :
- 1. pour des raisons de trésorerie.
- 2. l’année de l’avantage fiscal.
SCPI à capital fixe
Les immeubles, les logements construits, les logements dans lesquels des travaux importants sont réalisés, sont en grande quantité dans le portefeuille de la SCPI.
Certains actifs sont achetés sur plan, achetés neufs déjà livrés ou de l’ancien à rénover. Or, nous le savons, l’opération de défiscalisation réalisée par le biais de l’immobilier est assortie à une durée d’engagement de location ou d’une période de travaux ou encore de durée de location minimum post travaux. Quelle en est la conséquence sur la SCPI ? Elles ont donc une durée limitée dans le temps. Ce qui veut dire qu’une fois l’exploitation est faite, la SCPI cède les biens : on dit que la SCPI est dissoute. Il s’agit de SCPI à capital fixe.
Quel changement y a-t-il entre ces SCPI et les autres, concrètement ? Peu de choses finalement. Je le rappelle vous faites de l’immobilier avec la SCPI. donc qui dit immobilier dit horizon d’investissement d’une dizaine d’années minimum. Autrement, il convient d’envisager d’autres supports.
Ces SCPI à capital fixe procèdent à des augmentations progressives de capital à mesure que le gérant de la SCPI identifie de nouveaux biens éligibles pour constituer son portefeuille. Ce fonctionnement permet de maitriser le flux et ne pas se retrouver avec un surplus de liquidités non investies.
La SCPI fiscale a une durée limitée dans le temps imposée par les durées des dispositifs fiscaux qu’elle propose.
La vie de la scpi comprend généralement 3 phases
- Lancement / commercialisation / collecte / sourcing / travaux: 30 à 36 mois
- Exploitation (location) : fonction du dispositif
- Dissolution (cession du parc) : 12 à 18 mois
Les contraintes
Il faut donc imaginer un horizon de placement beaucoup plus long avec ce véhicule, laisser le temps au gérant, une fois la période d’exploitation passée de pouvoir revendre les immeubles un à un. Soit directement aux particuliers investisseurs ou à d’autres institutionnels par exemple (promoteur notamment) généralement l’horizon de placement pour ce type de solution est entre 15 et 20 ans.
Pour continuer sur l’aspect contraignant, techniquement, les SCPI fiscales ont cet inconvénient d’avoir une liquidité nulle. Netinvestissement vous invite fortement à bien réfléchir avant de vous lancer avec une SCPI fiscale car la revente peut s’avérer difficile : premièrement vous risqueriez de perdre votre avantage fiscal et l’acquéreur qui vous succède ne pourra pas non plus en profiter. Difficile d’imaginer un acquéreur vouloir récupérer des parts de SCPI moins liquides et moins rentables (rappel SCPI de rendement moyenne marché 2020 : 4,18% et SCPI fiscale entre 1 et 2,5%… alors réfléchissez-y)
L’investissement en SCPI est accessible pour des montants bien moins conséquents que de l’immobilier en direct. Dans notre exemple de SCPI investie en Pinel, vous avez même droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant total de la souscription contrairement à un investissement fait à crédit en direct.
Un appartement acquis pour une valeur de 250 000€ dans le cadre de la loi Pinel pour un engagement de durée de 9 ans :
- Frais d’acquisition (notaire + garantie bancaire) : 8 750€
- Frais de dossier bancaire : 500€
En supposant que vous ayez obtenu des conditions de financement exceptionnelles pour un apport à zéro euro
Votre remboursement porte sur la valeur de votre logement majoré de ces frais d’acquisition, sans compter les intérêts d’emprunt qui s’ajoutent à la dette pendant la période de différer qui est généralement comprise entre 1 an et 2 ans.
Attention, il ne faudrait pas faire de généralités, les SCPI qui investissent dans le cadre de la loi Pinel ont cette particularité d’avoir la réduction d’impôt qui est calculée sur le montant de votre souscription de parts. Pour d’autres : SCPI Malraux ou déficit foncier, qui sont des dispositifs tournés vers la rénovation de logements grâce à d’importants travaux réalisés dans les parties privatives et les parties communes d’un immeuble entier, le fonctionnement n’est pas le même car c’est sur le budget travaux qu’est calculé votre gain fiscal.
Mais surtout beaucoup souplesse
Vous l’aurez compris, les SCPI facilement vous apportent beaucoup de souplesse tant sur les montants à investir, la diversification géographique des biens, permet de mutualiser les fonds apportés par une grande quantité d’investisseurs et donc de se positionner sur des actifs dits premium par la qualité de leur emplacement notamment dans l’ancien.
Pour ceux qui ne seraient pas encore convaincus, voici un autre avantage non négligeable :c’est celui premièrement d’être accompagné par un de nos chefs de projet, mais surtout pour celles et ceux qui ne souhaitent pas être à l’affut et déléguer intégralement la recherche foncière, les études de marché pour évaluer la pertinence de votre investissement qui vous demanderaient de mobiliser des avoirs conséquents… Investir aux côtés d’institutionnels dont le métier est de faire à 100% de l’immobilier depuis 10, 15, 20 voire 25 ans est gage de fiabilité. Néanmoins vous devez rester vigilants sur les adresses où votre SCPI investit, ces éléments sont indiqués dans les rapports annuels des SCPI. Notre équipe de chef de projet dont je fais partie est là pour vous décrypter ce travail d’analyse pour que votre investissement se déroule au mieux.
L’investissement en SCPI permet d’apporter une certaine modularité dans une stratégie qui traite de votre fiscalité. Vous pouvez calibrer le montant de vos investissements en fonction du reliquat d’impôt que vous souhaitez traiter, grâce notamment à des lois qui permettent d’être hors plafonnement des niches fiscales limitées à 10 000€ par an.
Par exemple
Pour les personnes étant en bénéfice foncier… Je rappelle, les revenus fonciers étant la catégorie de revenu la plus fortement imposé en France, dessus s’appliquent la tranche marginale d’imposition (11, 30, 41 ou 45%) + les prélèvements sociaux qui en dix ans (depuis 2011) ont connu une augmentation de +40% pour être à 17,2% depuis Janvier 2019.
Les personnes qui loueraient des biens déjà en bon état en faisant de la location immobilière nue, il est difficile pour elles d’optimiser la fiscalité sur les revenus fonciers car des travaux d’entretien et d’amélioration ne sont pas nécessaires. La SCPI de déficit foncier peut en ce sens être un moyen excellent pour agir sur la fiscalité des revenus. D’autant plus qu’elles peuvent s’acquérir à crédit aussi.
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La SCPI a tout d’un investissement dans l’immobilier détenu en direct. Nous venons de le voir : on retrouve les lois de défiscalisation que peut conférer un investissement immobilier détenu en direct. Un des véritables atouts de la SCPI et ce qui fait qu’elle est appréciée par tous les épargnants français, c’est entre autres pour sa diversification importante. Néanmoins cela aussi en fait un point de vigilance puisque la SCPI a une durée limitée dans le temps définie dans ses statuts, or une vente imposée par une contrainte de temps dans bien des cas est une mauvaise affaire. De fait la diversification peut avoir tendance à augmenter significativement le risque de moins-value. Il faut donc redoubler de vigilance et s’assurer que la SCPI porte bien son choix sur des actifs de qualité par leur emplacement, avec l’existence d’un marché dynamique.
Si vous souhaitez sauter le pas et vous lancer, n'hésitez pas à vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement pour qu'il puisse vous accompagner dans ce nouvel projet.
Afin d’aller plus loin dans vos recherches d’un placement en SCPI qui vous correspond, découvrez également notre classement des 10 meilleures SCPI du marché.
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