La composition de l’actif
De quoi est composé la SCPI ? de bureaux, de murs de magasins, d’entrepôts ? des trois à la fois ? la composition de l’actif est un critères déterminant pour évaluer la qualité d’une SCPI. Il est en effet non seulement important de savoir ce qui compose la SCPI, mais également où sont situés géographiquement le parc immobilier. Est-il réparti partout en France ou concentré en région parisienne ? la stratégie de la SCPI est-elle d’acheter des biens en mauvais état en vue de les rénover, ou au contraire d’acheter du neuf ?
En fonction de vos convictions ou de votre stratégie de répartition patrimoniale, ce seul critère peut déjà vous aider à éliminer bon nombre de SCPI.
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Qu'est-ce qu’une SCPI de rendement ? Risques, frais…
Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)La valeur de l’actif
Evidemment, plus une SCPI est lourde en valeur d’actif, plus celle-ci est solide. La plus grosse SCPI dépasse à elle seule le milliard d’euro. Mais de manière générale, et sauf cas exceptionnels, vous pouvez vous pencher sur des SCPI dont la capitalisation est d’au moins 200 millions d’euro.
Bien évidemment, il vous est tout à fait possible de vous positionner sur une SCPI plus « jeune » ou moins importante en taille d’actif, mais cela impliquera une mutualisation et une répartition plus légère nécessairement.
Le rendement de la SCPI
Bien sûr, le rendement est un critère de choix déterminant. Mais il ne faut pas se contenter de simplement regarder le dernier rendement fait ou celui annoncé pour l’année en cours.
Une SCPI qui sert au moins 5% nette est une bonne SCPI. En revanche, étudiez de près les performances passées et la volatilité de cette performance. Comment cette SCPI s’est positionnée au cours des 5 dernières années sur le marché.
Ce n’est en effet pas parce qu’une SCPI fait mieux que les autres sur un an que c’est nécessairement la meilleure SCPI.
Le taux d’occupation
Le taux d’occupation, comme son nom l’indique, précise le pourcentage du parc immobilier qui est actuellement occupé et met donc éventuellement en exergue, la vacance. Si un des avantages de la SCPI est évidemment le principe de la mutualisation qui fait que même si plusieurs locaux ne sont pas loués, le rendement n’en sera que très peu voire pas du tout affecté, il faut tout de même garder un œil de près au taux d’occupation. Une bonne SCPI doit au moins avoir un taux d’occupation de 95%. En dessous, il vaut mieux être prudent.
Là encore, pensez à regarder comment ce taux d’occupation a évolué au cours des 5 dernières années.
Le mode de valorisation des parts
Très vaste sujet que celui de la valorisation des parts des SCPI. Vous devez retenir deux choses :
- La valorisation de l’actif (et donc à terme des parts) est-elle effectuée par un expert « interne » à l’émetteur ou externe, sans aucun lien capitalistique ?
- A quelle périodicité la valorisation est t’elle effectuée ? une fois par an au maximum, si c’est tous les 2 / 3 ans, c’est encore mieux. Si en revanche, la valorisation est annoncée comme étant faite deux fois par an alors méfiez vous.
L’expertise de l’émetteur
Bien que nous n’abordions ce critère d’évaluation qu’en sixième position, c’est très certainement le critère le plus important.
La gestion de SCPI est un véritable métier qui ne s’improvise pas. Vous devez impérativement privilégier des émetteurs ultra spécialisés dont l’activité principale est la gestion de SCPI.
Les réseaux bancaires ou les assureurs qui se lancent sur ce secteur ne sont pas des spécialistes et bien souvent leurs SCPI ne sont pas les plus performantes.
Les frais de la SCPI
Il existe deux types de frais sur une SCPI :
- Les frais d’entrée : au même titre que lorsque vous achetez de l’immobilier, vous devez vous enquérir de frais (8%), l’acquisition de parts de SCPI comporte des frais d’entrée, généralement compris entre 8 et 10%
Précisions sur les frais : tout d’abord vous devez savoir qu’il n’est pas possible de négocier ou de réduire les frais d'une SCPI afin de respecter la parfaite équité entre chaque associé. Ainsi, vous avez la garantie d’être tous traités au même pied d’égalité.
Ensuite, il faut savoir que dans la majeure partie des cas, bien qu’il y ait en effet des frais d’entrée, ceux-ci ne seront en fait prélevés qu’au moment de la sortie, c’est-à-dire de la revente de vos parts. En d’autres termes, 100% de votre argent travaillera et ne sera donc grevé des frais qu’au moment de la revente.
- Les frais de gestion : ils tournent autour de 10% HT en général. Mais les frais de gestion n’ont finalement pas grande importance car les rendements annoncés et servis sont, ce que l’on appelle « nets de frais de gestion ».
En conclusion, avant de choisir une SCPI, prenez bien le temps d’analyser les différents paramètres que nous avons exposé ici et n’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel indépendant, qui seul pourra vous garantir un conseil objectif et non pas orienté.
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