1. La capitalisation : vérifier le niveau
L’un des premiers avantages de la SCPI, notamment par rapport à de l’immobilier classique détenu en direct c’est la mutualisation du risque. En effet, en achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire de milliers de mètres carrés répartis sur différentes zones géographiques ou différents secteurs d’activité. Aussi, plus la taille de la SCPI (capitalisation) est importante, plus le risque est dilué. Privilégiez plutôt les SCPI qui ont au moins 300 millions d’euro de capitalisation.
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2. Le rendement : se renseigner sur la performance
En matière de placement, le rendement du support choisi est évidemment important, mais ne doit toutefois pas être votre seul et unique critère. Nous vous conseillons de prendre en considération l’ensemble de ces 7 critères et de sélectionner vos SCPI en les prenant tous en ligne de compte.
Le rendement moyen des SCPI est de 4,5% environ. Les plus performantes (souvent aussi le plus jeunes) offriront un rendement de 7% mais n’oubliez pas que ces performances ne sont pas garanties, et qu'elles peuvent évoluer chaque année, à la hausse comme à la baisse.
3. Le taux d'occupation : s'assurer qu'il est au vert
Quel est le pourcentage du parc immobilier occupé ? Ce chiffre est public et donc accessible pour chaque SCPI du marché. A l’exception de la SCPI « Epargne Foncière » (dont le taux d’occupation est inférieur à 90% mais qui s’explique par la rénovation progressive de son important parc immobilier pour respecter les dernières normes en matière de maîtrise de l’énergie), privilégiez les SCPI dont le taux d’occupation est supérieur à 90%. Les SCPI avec un taux d'occupation entre 95% à 100% sont évidemment les meilleures dans cette catégorie. Cela signifie que la totalité du parc est loué et donc optimisé.
4. La revente : la loi de l'offre et de la demande
La question qui nous est systématiquement posée par les investisseurs lorsque l’on parle de SCPI concerne la revente bien entendu. Comment cela se passe ? Qui rachète ? Sous combien de temps ?
Dites-vous que la revente des parts de SCPI se passe un peu comme pour une action sur les marchés financiers. C’est une question d’offre et de demande. Lorsque vous souhaiterez revendre tout ou partie de vos parts, elles seront revendues (techniquement préalablement détruites, de nouvelles seront émises et vendues au(x) nouvel acquéreur(s)) à un ou plusieurs acheteurs. Vous l’aurez compris, privilégiez plutôt les grosses SCPI : leur taille et leur volume de transaction facilitera la revente.
5. Les liquidités : plus il y en a, mieux c'est
Il s’agit du « cash » détenu par la SCPI. Dans le jargon technique, on appelle cela le report à nouveau. Toutes les liquidités non utilisées sont autant de sécurités et de soupapes pour les investisseurs. Elles permettent notamment d'anticiper des travaux ou un départ de locataire, ou d'assurer une plus grande stabilité dans le versement des loyers. Le report à nouveau est un véritable critère de sélection. Plus la SCPI sera ancienne, plus elle aura, en principe, du report à nouveau, gage de solidité financière pour vous investisseur.
6. La composition de l'actif : s'informer sur le patrimoine immobilier
Le patrimoine immobilier qui compose la SCPI est le moteur du rendement. Il peut être composé de bureaux, de commerces, de résidences de santé ou d’éducation… le choix de la SCPI peut dont se faire en fonction de vos convictions personnelles mais également en fonction d’une meilleure harmonisation de votre patrimoine. Selon vos objectifs vous privilégierez de l’immobilier ancien en « fonds de portefeuille » (exemple : Haussmannien parisien) ou des immeubles neufs THQE. La diversification au sein même de votre sélection de SCPI est importante. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et investissez dans plusieurs SCPI, gérées par différents opérateurs, sur différentes classes d’actifs (bureaux parisiens, e-commerce en Province, crèches et EHPAD etc)
7. La zone géographique : le cas des SCPI européennes
Bien évidemment, vous vous orienterez certainement et naturellement vers le marché français que vous connaissez. Or il vous est également possible d’investir, par l’intermédiaire de SCPI de droit français gérées et établies en France, en Europe et notamment en Allemagne (qui est en ce moment très recherché par les investisseurs). Ces SCPI européennes ouvrent également droit à des avantages fiscaux conséquents.
Au même titre que pour la composition de l’actif détaillé ci-dessus, le choix de la zone géographique permet aussi d’optimiser la répartition du risque.
Si vous prenez en considération ces 7 critères et que vous les compilez, vous devriez pouvoir trouver une SCPI qui vous conviendra et qui sera de qualité. Attention toutefois à NE PAS opter pour des SCPI à capital fixe. Même si presque plus aucun professionnel du conseil ne les propose, certaines banques tentent encore de vendre les leurs…. Ces SCPI sont très difficilement vendables (car à capital fixe). Sachez enfin que pour souscrire à des SCPI, vous devez passer par un CIF (conseiller en investissement financier) habilité à vous accompagner à la fois dans la sélection, mais également dans les étapes règlementaires de souscription.
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