La liquidité, ennemi de la rentabilité !
Nous n’avons de cesse de le rappeler, tous les placements à court terme que nous avons connu ces 40 dernières années ne rapportent (presque) plus rien !
Prenez le Livret A, placement référence pour des millions de Français habitués à la garantie du capital, ajoutez y un taux fixe et une absence de fiscalité, et cela ne vous rapporte que 1% depuis le 1er février 2022. Précision : vous êtes de plus limités à 22 950 euros.
Pourquoi si peu de rendement ? Les taux des Banques Centrales, autrement dit la valeur de l’argent, sont historiquement très bas. Bien que ceci vous permette d’emprunter pour pas cher, cela évidemment induit que l’argent que vous placez ne sera pas non plus très bien rémunéré. Rappelez-vous les années 80 (pour les moins jeunes) où le taux du livret était monté à 8,50 % mais où les taux d’emprunt touchaient également des sommets. Ce temps est révolu et l’inflation est de retour.
Regardez également les taux des fonds en Euros de l’assurance-vie (appelés Actif Général de l’assureur) :
Ce véhicule est composé de taux monétaires mais également d’emprunts obligataires bien notés afin de limiter les risques et de vous apporter une garantie du capital. Mais pas celle de la rémunération, autour de 1,3% en moyenne pour 2021.
Ces taux ne cessent de décroître, mais reconnaissons que nous sommes le seul pays à pouvoir bénéficier de ce type de véhicule d’investissement, ce qui explique aussi peut être l’hypersensibilité au risque de l’épargnant français.
Si vous souhaitez donc avoir la disponibilité de vos fonds et une garantie « contractuelle » du capital, vous êtes condamné à ne pas gagner d’argent. Cependant...
Si nous arrêtions de parler de risque pour parler un peu plus d’opportunités...
De l’autre côté de l’atlantique, l’expression « prendre un risque » peut se traduire en « take a chance », un symbole qui peut nous amener à changer notre vision du risque, voire même à diminuer notre sensibilité en matière de placements.
Exemple
Vous aimez faire du ski ? Vous avez la chance d’en pratiquer régulièrement et votre appréhension des pentes ou de la vitesse a disparu ? Vous vous élancez donc sans peur dans une activité où le risque est réel et pourquoi le faites-vous ?
Parce que vous avez mesuré le risque, compris le risque, maîtrisé les incertitudes de la pratique et que depuis, vous vous êtes en plus protégé contre ce risque (avec un casque par exemple). Cependant, le risque est toujours bien présent mais vous ne voyez plus que les avantages de ce sport.
Comprenez donc que pour les investissements, c’est exactement la même chose. Les obligations réglementaires imposent à juste titre ce genre de prévention sur les documentations commerciales :
Capital non garanti. Les contextes de marché peuvent induire un risque de perte en capital. Les objectifs de performance et la liquidité sont soumis aux aléas du marché.
Et ce sont la plupart du temps les limites de vos recherches ou de votre capacité de prise de décision en matière d’investissement. Comme si en haut d’une piste de Ski vous aviez un panneau d’indication :
DANGER: Attention, faire du Ski peut provoquer des blessures graves, voire la mort et le plaisir que vous prendrez à descendre la piste n’est pas garanti.
Est-ce que vous renonceriez à skier pour autant ? Peu probable, surtout si vous avez fait plusieurs centaines de Kms pour arriver en station, que vous avez loué le matériel et acheté un forfait.
Mais revenons en à vos investissements ? Vous lisez ce guide parce que vous recherchez plus qu’un Livret A, plus quelque chose de plus rentable.
Comment évaluer un risque ou plutôt, comment décrypter une opportunité ?
Dans l’ensemble de nos actions au quotidien, qu’elles soient personnelles ou professionnelles, nous essayons (pour la plupart) de comprendre ce que nous faisons, que nous y trouvions du sens ou de l’intérêt. Nous scrutons ainsi les nouveaux placements présents sur tous les marchés (financiers comme immobiliers).
Alors c’est une réalité, l’univers de l’investissement est rempli de termes parfois incompréhensibles, et peut être que vous ne prenez aucun plaisir à vous pencher sur ces sujets.
C’est pourquoi Netinvestissement est là pour vous faciliter la tâche.
Lorsque vous vous intéressez à un placement, il est indispensable de comprendre le mécanisme de celui-ci, et c’est pour cette raison que nous vous conseillons de vous capables de vous transcrire, dans un langage clair et compréhensible, les tenants et les aboutissants de cet investissement.
Certes, l’univers de l’immobilier semble plus facile à comprendre que celui du financier, du fait des stratégies de la « Pierre » plus limitées et simplifiées que celles des instruments financiers.
Mais dans l’ensemble des cas, décrypter passe par une prise de recul sur le placement en lui-même et implique d’avoir une grille de lecture globale et de se mettre en perspective.
Cas pratique : bénéficiez d’un fort rendement sur une période courte avec le crowdfunding immobilier !
Définition du crowdfunding immobilier
Le nom français se traduit par financement participatif, autrement dit la possibilité d’investir dans les fonds propres d’un projet immobilier par le biais d’une plateforme spécialisée, à partir de 1 000 Euros, et de bénéficier d’une opportunité accessible d’habitude aux promoteurs et institutionnels immobiliers.
Ces dernières années les plateformes de financement participatif se multiplient à vitesse grand V.
C, ce qui rappelle les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui ont mis 15 ans à s’inscrire dans les réflexes des investisseurs. Toutefois, il prend de l’ampleur et nombreux sont les nouveaux investisseurs. Serez vous de ceux qui profiteront du ?
L’Univers
C’est le marché de la promotion immobilière, donc l’immobilier neuf (ou réhabilité) qu’il soit d’habitation (maisons, appartements) ou professionnel (Locaux commerciaux, bureaux, entrepôts etc.).
Le Mécanisme
Un promoteur immobilier développe son chiffre d’affaires grâce à la marge qu’il obtient sur chaque construction et commercialisation de programme. Pour lancer chaque programme il doit apporter une part en capital aux fonds propres du projet pour être ensuite accompagner par une ou plusieurs banques.
Cependant, comme dans beaucoup d’entreprises commerciales, la marge est limitée et il ne réussit à la développer qu’en faisant du volume, c’est à dire plusieurs programmes dans la même année.
La problématique
Le financement d’un programme immobilier impose au promoteur d’immobiliser en moyenne 20% de fonds propres pour l’apport.
Comme vous lorsque vous achetez une résidence principale, à la différence qu’une banque ne finance jamais un promoteur immobilier à 100% comme elle pourrait le faire pour un particulier parce qu’il a un bon profil et une garantie de revenus.
Un promoteur est donc limité dans le nombre de programmes qu’il peut faire à la suite (voir simultanément) par ses fonds propres . de plus il lui faut garder de la trésorerie, un besoin de fonds de roulement etc.
Donc s'il veut se développer, il est contraint de trouver de l’apport externe tels que des club-deals privés, la prise de participation de tiers comme des fonds d’investissements ou bien, le Crowdfunding immobilier.
L’opportunité
Maintenant que vous avez compris que le promoteur avait absolument besoin de trouver des fonds pour obtenir le complément de financement de la banque, vous comprenez qu’il est prêt à rogner une partie de sa marge à ce titre et donc d’offrir, sur la période de la promotion immobilière (entre 9 et 24 mois), une rémunération très attractive sur cet horizon d’investissement relativement court.
Sachez que la marge d’un promoteur oscille entre 15% et 25% sur l’ensemble d’un programme . donc céder 5% à 8% annuel sur une partie du financement n’a rien d’impossible.
Et c’est ce que nous appelons chez Netinvestissement une opportunité. De plus, un promoteur va recourir au Crowdfunding en moyenne entre 10% et 20% du montant total de l’opération, ce qui limite d’autant plus la partie sur lequel il rogne sa marge. Il y garde donc tout son intérêt, a fortiori en cumulant plusieurs opérations.
Le Risque
Evidemment, de tels rendements implique un risque de perte en capital et une bonne compréhension de votre exposition globale.
Il existe 3 risques réels liés à une opération de crowdfunding immobilier :
- Le risque promoteur : sa capacité à assurer l’opération, c’est-à-dire à ne pas déposer le bilan en emportant l ‘argent des investisseurs et des banques.
- Le risque de marché : une grave crise immobilière qui ralentirait le temps de commercialisation ou ferait baisser les prix, donc la marge.
- Le risque de construction : tomber sur un vestige Romain lors du premier coup de pelle, sur une météorite ou un tremblement de terre qui mettrait en péril la faisabilité de l’opération à termes.
Netinvestissement a sélectionné pour vous une plateforme de qualité, , qui a pour mission principale d’accompagner le promoteur sur l’optimisation du financement mais surtout, d’être le filtre vous permettant de limiter au maximum le risque en analysant les projets avec un process rigoureux.
Le processus est ensuite soumis à la validation d’un collège d’experts indépendants (Promoteurs, Financiers, Notaires, Aménageurs Urbains, Gestionnaire de Parc immobiliers etc.) qui ne valideront que des projets (programmes) dans lesquels ils seraient eux-mêmes capables d’investir.
Ce qui limite au maximum le risque promoteur et le risque de de construction . le risque de marché étant inéluctable car difficilement prévisible.
La stratégie
Comme pour les placements financiers, la diversification est une stratégie qui vous permettra de maximiser le couple risque/rendement.
Vous pouvez investir dans des programmes de logements ou de locaux commerciaux, sur des périodes de 9 mois, de 18 mois, et investir des montants différents.
En bref, le Crowdfunding est une option flexible, accessible et diversifiée.
Et concrètement, en chiffres, ça donne quoi ?
Depuis plusieurs années déjà, les deux principales plateformes de crowdfunding de la place (Fundimmo et HelloCrowdfunding) publient deux fois par an le baromètre du crowdfunding immobilier, en agrégeant l’ensemble des données du marché auprès de la quarantaine de plateformes existantes.
Quelques mots sur notre partenaire privilégié Fundimmo : la plateforme Fundimmo est l’une des premières plateformes de financement participatif agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ce qui est indéniablement un gage de sécurité pour votre investissement.
Leur processus de sélection de projets à financer repose sur une analyse rigoureuse et approfondie des projets, mais également des opérateurs, en 5 étapes clefs :
- 1ère étape : une analyse préliminaire. Lors de cette première phase de sélection, le pré comité interne examine l’ensemble des éléments clés du dossier.
- 2ème étape : un examen approfondi. Les dossiers validés par le pré comité sont ensuite analysés de façon plus pointue : du projet immobilier en lui-même (construction, marchands de bien, rénovation etc.) à l’opérateur en charge de celui-ci.
- 3ème étape : le passage en comité. Chaque élément du dossier est ensuite contre analysé par un comité indépendant de professionnels de l’immobilier. Et c’est bien sur ce point précis que repose tout l’intérêt de la stratégie de cette plateforme pour sécuriser chacun des projets proposés à nos clients. Ce comité d’experts n’étant pas intéressé sur la collecte réalisée par la plateforme, son avis est donné de la façon la plus objective possible.
- La réalité du terrain : 0% de taux de défaut sur l’ensemble des projets financés par la plateforme Fundimmo depuis l’origine.
- 4ème étape : la validation finale. Après la validation par le comité d’experts indépendants, le feu vert est donné par les dirigeants de Fundimmo.
- 5ème étape : la mise en ligne. Là, c’est à vous de jouer !
Quelques chiffres à retenir : 100% de taux de réussite avec 188,2 millions d’euros collectés sur 286 projets financés. Accessible à partir de 1 000 euros selon des durées de 6 mois à 48 mois. Rendements annuels potentiels nets de frais de 5% à 12% (selon durée, taux de commercialisation, destination de l’opération etc.).
Si les performances passées ne peuvent présager des performances futures, il est tout de même intéressant d’étudier ces données pour une appréhension globale du risque, et analyser par la même occasion comment ces solutions de placement se sont comportées pendant des périodes de tensions importantes (à l’instar de la crise sanitaire du Covid en 2020).
Qu’en est-il du risque de retards et de pertes ?
Il est vrai que s’agissant du crowdfunding immobilier, deux caractéristiques sont essentielles à prendre en compte : le taux de retard et le taux de défaut.
Le taux de retard
Lorsque vous investissez dans un projet de financement participatif, vous connaissez à l’avance l’échéance du remboursement, ainsi que le rendement qui sont contractuels.
Cependant, il peut arriver que le promoteur ne rembourse pas en temps et en heure le projet (pour des raisons indépendantes de sa volonté comme un retard de chantier, ou bien volontairement dans une stratégie d’optimisation de sa trésorerie).
Les contrats prévoient généralement ce cas de figure, avec d’éventuelles prorogation de + ou - 6 mois par rapport à la date de remboursement initiale. Pas d’inquiétudes pour autant, les intérêts continuent de courir pendant cette phase de « retard » et vous percevez ainsi le rendement additionnel correspondant.
Le seul point d’attention concerne l’investisseur qui place un capital avec un besoin impérieux de liquidités à l’échéance du projet. Si celui-ci enregistre un retard de plusieurs mois, il n’aura pas la possibilité de récupérer son épargne.
Sans grande surprise, dans le contexte de crise sanitaire, le taux de retard moyen est en légère augmentation : 4,76% des projets enregistrent un retard de moins de 6 mois et 6,61% des projets un retard de plus de 6 mois.
Le taux de défaut
Contrairement au retard, le défaut correspond à une situation de perte partielle ou totale en capital et/ou des intérêts. Ce taux reste relativement faible depuis les débuts du crowdfunding immobilier (inférieur à 1%) et atteint 0,09% en 2021 (c’est une baisse de 0,07 point par rapport à 2020).
Le dernier point intéressant à analyser est la typologie des projets financés, et le résidentiel reste largement en tête, représentant plus de 80% de la collecte. C’est ensuite au tour de l’immobilier de bureaux (9,8%) et des commerces (9,7%). Ce qui explique un faible taux de défaut du fait du besoin global de logements neufs d’habitation dans l’hexagone.
La notion de risque est relative à votre compréhension et votre maîtrise de l’investissement. Investir sans risque équivaut à investir sans rémunération, d’autant plus lorsque l’horizon est court.
La liquidité empêche également, de fait, une stratégie qui sera rémunératrice sur le long terme. Les choix à court terme sont donc aussi très limités.
Nous avons sélectionné pour vous le parmi diverses solutions répondant à la problématique de rendement à court terme, et ce avec un partenaire de confiance, Fundimmo, en décryptant au maximum tous les nombreux rouages de ce véhicule d’investissement.
Cependant, vous devez avant tout mettre à plat votre situation patrimoniale, vos besoins, vos objectifs et vos moyens afin de définir votre profil d’investisseur, condition sine qua non à la réussite de ce type de projets. Toute notre équipe de chefs de projets patrimoniaux est à votre disposition évidemment !
À propos de l'auteur
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