Assurance-vie et immobilier, c’est possible ?
Effectivement ce sont deux termes qui généralement ne résonnent pas du même ton à vos oreilles. Placement tangible par excellence, l’immobilier n’est pas (par constitution) fait pour être inclus dans un contrat d’assurance-vie. Dommage, étant donné qu’il s’agit d’un placement ayant une place de choix dans le cœur des Français. Stable dans sa rentabilité et dont la valorisation est en perpétuelle croissance depuis 50 ans.
Comment faire alors pour inclure de l’immobilier dans une assurance-vie ?
Tout simplement en nous tournant vers d’autres typologies immobilières que ce que vous pourriez avoir en tête. Il ne s’agit pas là d’investir dans un appartement locatif situé à 500 mètres de chez vous, mais simplement d’investir dans des supports qui ont à charge d’acquérir, gérer et faire grossir ces parcs immobiliers partout en France. Les SCPI, très répandues sur le marché et connues pour être de formidables produits de rente, peuvent être assimilées dans un contrat d’assurance-vie et vous permettre donc d’associer intéressement fiscal et successoral, et rendement significatif sur cette classe d’actifs. Il vous est également possible d’inclure de l’immobilier dans votre contrat d’assurance-vie avec des supports en unité de compte type OPCI ou SCI.
Vous l’avez certainement vu également depuis quelques mois / années, certains contrats permettent également d’associer immobilier et fonds euro. Vous aurez accès alors à un support garanti en capital et proposant des rendements largement supérieurs à ce que proposent aujourd’hui les fonds classiques d’assurance-vie bancaires.
Quels en sont les avantages ?
Vous avez la possibilité d’inclure dans vos contrats des solutions de placement plus liquides, moins couteuses en temps et en contraintes de gestion et qui permettent de générer des performances stables et durables dans le temps. Il vous est également possible, lors d’un investissement via un fonds euro, de minimiser votre exposition à l’immobilier pur, et donc à l’IFI. Attention toutefois, les solutions SCPI, OPCI ou même SCI restent soumises à l’IFI. Pour être certains de ne pas vous mettre en risque, prenez contact avec votre chef de projet patrimonial netinvestissement.
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Limiter l’impact de la volatilité des marchés sur votre portefeuille
Pourquoi ?
Parce que nous l’avons vu par le passé, les marchés financiers peuvent se montrer capricieux et parfois même tempétueux. En tant qu’investisseur via un contrat d’assurance-vie, vous avez à cœur de valoriser votre capital sans trop prendre de risque, tout du moins en évitant les effets yoyo à +10% et -10% de plus-value dans la même semaine. Cet « effet yoyo » est ce qu’on appelle la volatilité et ceci provient généralement de l’état de sensibilité ou de stress des différents marchés financiers sur lesquels vous évoluez à travers votre contrat.
Afin d’éviter de voir vos économies fluctuer dans ce type de turbulences, il est important de réguler cet effet de volatilité dans votre contrat, ou du moins de tenter de l’encadrer. Bien choisir ses supports et s’assurer de la cohérence de la composition de son allocation avec son « profil d’investisseur » est donc fondamental.
Comment encadre-t-on la volatilité financière ?
Notamment avec l’aide de produit à barrière de protection, ou produits structurés. Via ce type de produits, vous aurez donc la possibilité d’exposer votre portefeuille aux marchés financiers et donc de bénéficier d’un taux de rendement sur le long terme (8-10 ans) plus important que si vous laissiez dormir votre épargne sur des livrets (aujourd’hui non rémunérateurs face à l’inflation), mais tout en limitant l’impact des variations de ces mêmes marchés financiers.
Quoi de plus sympathique que de savoir que vos investissements sont couverts, à terme, contre une baisse des marchés financiers pouvant aller jusqu’à 100% (dans certaines conditions de marché, de rémunération et d’éligibilité évidement) ?
Notre conseil :
Laissez-vous guider par votre chef de projet patrimonial netinvestissement. et l’équipe en charge de l’évolution de vos portefeuilles. Ensemble, ils sauront vous apporter un positionnement qualitatif sur ce type de produits et vous permettre d’avoir le plus de probabilités à terme de valoriser votre capital de manière cohérente, tout en vous préservant des variations néfastes des marchés financiers. Pourquoi ne pas coupler ce type d’allocation avec un bon support immobilier ? Vous jouerez donc d’un côté la stabilité de l’immobilier et aussi le rendement positif des marchés financiers sur le long terme.
Transformer votre contrat d’assurance-vie en support de rente régulière !
Généralement, vous avez en tête l’utilisation de votre contrat d’assurance-vie comme d’un contrat permettant de valoriser votre capital sur le long terme, mais aussi de travailler sur les aspects de transmission de votre patrimoine à vos enfants, ayant droits, etc. En revanche, il vous semble bien moins évident que ce même contrat, ayant permis de faire grossir votre épargne pendant des années, puisse-t-être utilisé comme un produit de rente régulière.
Pourquoi alors utiliser ce contrat comme un produit de rente ? Quel est l’intérêt de vernir piocher sur le capital investi dans votre contrat ?
Il est important de recentrer ce guide sur ce qu’est une assurance-vie et ce que ce type d’investissement vous apporte d’un point de vue fiscal.
Tout d’abord, tous les retraits de contrat de moins de 8 ans sont imposés sur la base du prélèvement forfaitaire unique (flat tax) à hauteur de 30% (prélèvements sociaux inclus). Au-delà de 8 années de vie de votre contrat, vous bénéficiez d’un abattement sur les intérêts générés (4600€ par an pour une personne seule et 9200€ par an pour un couple marié / PACSE), et 24.7% pour tous les intérêts générés au-delà de ces abattements.
Comment donc un contrat d’assurance-vie pourrait trouver une utilité dans une optique de génération de rente régulière si il y a lieux de s’affranchir d’un niveau d’imposition aussi important que 30% ? Il est important de bien comprendre que 30% de prélèvement forfaitaire unique correspond à un taux d’imposition de 12.8% et d’un niveau de prélèvements sociaux de 17.2%. Partant sur cette base-là, il devient donc presque intéressant pour une personne ayant une TMI de 14% (et, à fortiori au-delà) d’encaisser des revenus réguliers tirés des fruits de son contrat d’assurance-vie.
Vous l’aurez compris, s’il ne faut pas croire ou imaginer que l’assurance-vie soit « bloquée » 8 ans (comme nombre de français semblent pourtant le croire), le temps joue toutefois en votre faveur et plus vous garderez votre contrat longtemps, plus favorable sera la fiscalité.
Dans cette démarche il sera intéressant d’avancer en deux temps : d’une part vous constituerez un capital sur une durée de 8 ans ou plus via votre contrat. Dans un second temps, et en fonction de vos besoins, votre conseiller vous aidera à transformer ce contrat qui aura largement revalorisé en contrat de rente.
Exemple :
Si vous décidez d’utiliser un contrat de plus de 8 ans pour le transformer en produit de rente tout en étant marié, il vous sera possible de bénéficier d’un abattement de 9200€ sur les intérêts générés et encaissés chaque année. En soit, vous pourrez donc imaginer toucher 760€ par mois sans imposition attachée.
Attention toutefois, dans la vie tout n’est pas tout rose et chaque rachat sur votre contrat d’assurance vie viendra également ponctionner une partie du capital investi (comme dans une part de pizza, la garniture représente le capital et la croute les intérêts). Il est donc primordial de bien vous faire conseiller par votre chef de projet patrimonial pour être certain de définir le meilleur montant de rachat programmé afin de de ne pas grignoter tout le capital trop rapidement.
Utiliser votre contrat pour générer de l’endettement et investir dans l’immobilier
Un contrat d’assurance-vie qui fonctionne, c’est bien. Un contrat optimisé et que l’on peut utiliser pour générer du levier bancaire et vous endetter pour investir dans l’immobilier, c’est mieux.
Comment bénéficier de ce type d’optimisation ? Par quel moyen pouvons-nous investir dans l’immobilier uniquement avec un contrat d’assurance-vie ?
Pour cela il faut revenir sur les bases des crédits bancaires. Aujourd’hui la grande majorité des crédits sont des crédits dits « amortissables », c’est-à-dire que chaque mensualité est composée d’une partie de capital à rembourser et d’une partie d’intérêt. L’autre grande catégorie de crédit disponible en France est rangée dans la partie « in-fine ». Avec ce type de crédit, vous remboursez uniquement les intérêts d’emprunts sur la durée du crédit, et le capital, d’un seul coup à l’échéance, donc « in fine ».
Mais pour avoir accès à un crédit « in-fine », il est nécessaire de pouvoir apporter à l’établissement prêteur une garantie de votre solidité financière. C’est bien normal, personne ne peut emprunter de l’argent sans aucune garantie de remboursement. Le cas échéant, la banque vous demandera généralement d’apporter en garantie une certaine somme d’argent qui sera placée en « nantissement », c’est-à-dire bloquée pendant la durée de l’emprunt.
Quel est l’intérêt alors d’emprunter de l’argent en apportant en garantie votre contrat d’assurance-vie ?
Vous bénéficiez d’un double effet sur votre investissement : d’une part votre contrat continue de travailler et donc de valoriser du capital, et dans un second temps vous emprunter de l’argent, pouvez investir sur une durée donnée et faire travailler la même somme d’argent sur d’autre supports immobiliers. Au terme de votre emprunt, deux solutions s’offrent à vous : soit vendre votre immobilier et rembourser le capital (gardant ainsi en poche le capital restant de la revalorisation), soit vous pouvez utiliser le contrat nanti pour rembourser le capital emprunté, et vous retrouvé donc à la tête d’un bien immobilier financé sans apport trop conséquent.
Notre conseil :
Attention à ne pas tomber dans le piège d’ouvrir un contrat « maison » uniquement pour se laisser « séduire » par le taux d’emprunt bas. C’est LE piège dans lequel nombre d’investisseurs non avertis tombent pourtant très régulièrement.
Le taux d’emprunt, à fortiori dans le cadre d’un investissement immobilier locatif est très relatif car, je vous le rappelle, les intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers. Donc moins vous aurez d’intérêts à payer, plus vous paierez de l’autre côté… d’impôts !! eh oui, ne l’oubliez pas. Et bien souvent, les investisseurs n’étudient absolument plus la qualité ou le rendement du contrat en face qui lui en revanche, viendra plomber l’efficacité du montage tout au long de la vie de l’opération.
Financer l’économie réelle et avoir un impact sur le monde de demain
Comme pour les questions d’investissement dans l’immobilier, vous avez également la possibilité via un contrat d’assurance-vie d’investir dans l’économie réelle. De plus, ces investissements dans l’économie réelle peuvent également être couplés à des solutions socialement responsables (ISR), qui sortent du cadre très normé de l’investissement austère et purement capitalistique.
Un investissement socialement responsable va avoir comme objectif de valoriser et favoriser le développement de sociétés qui se battent tous les jours pour faire respecter des valeurs sociales fortes telles que l’égalité salariale homme-femme, ou l’emploi de personnes en situation de handicap. Parallèlement à ça, le secteur ISR cherche à favoriser le respect de l’environnement et l’économie de ressources chères à notre société (eau, forêts, etc.). L’exemple parlant de fonds ISR investissant dans l’eau montre à quel point il est aujourd’hui important de privilégier ce type d’investissements et pourquoi ceci peut être vecteur de performances solides pour votre contrat.
Souvent mal perçus par le passé car jugés trop « mous », les supports ISR sont aujourd’hui sur le devant de la scène et très prisés par les investisseurs. Très souvent même, ce type de support va afficher un taux de corrélation aux actifs classiques des marchés financiers moins important, vous aurez donc l’avantage de supporter un secteur important et utile, mais également de faire un très bon choix patrimonial dans le cap que vous allez donner à votre allocation car il y aura peu de jeu de communication entre les supports classiques et les supports ISR.
Attention toutefois à ne pas vouloir trop en faire ! Certains sujets sont vastes, sensibles, et peuvent parfois apporter de fortes déconvenues du fait des thématiques traitées. Mieux vaut être bien accompagné afin de ne pas risquer de faux pas et mettre à mal les efforts et bénéfices réalisés sur votre contrat, simplement pour avoir voulu tout miser sur un secteur. Encore une fois l’adage populaire primera : ne jamais mettre tous nos œufs dans le même panier.
Que vous soyez un(e) investisseur chevronné(e), que vous suiviez de près les marchés financiers ou alors que vous n’ayez pas envie de vous occuper plus que ça de vos finances et de vos contrats, il y a encore beaucoup de choses que vous ne savez probablement pas encore sur les contrats d’assurance-vie.
Ce guide vous a présenté quelques conseils et choses à savoir mais il en reste encore beaucoup car chaque cas est particulier. Et vous n’aurez toutes les réponses à vos questions qu’en étant bien accompagné par un chef de projet patrimonial qui aura correctement défini et analysé vos objectifs.
Chez Netinvestissement, il vous sera possible d’entreprendre des réflexions plus axées sur le développement de votre patrimoine et ainsi tirer le meilleur de votre contrat d’assurance-vie.
À propos de l'auteur
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