1. Allier placements immobiliers et assurance vie
Le « ticket d’entrée » pour un investissement dans l’immobilier en direct peut s’avérer élevé et il est possible de rencontrer des risques et contraintes, principalement liés à la gestion, et aux aléas locatifs (loyers impayés, absences de locataires, etc).
Ainsi, quand on ne peut financer entièrement une opération immobilière ou si l’on souhaite investir dans l’immobilier en se dispensant des contraintes de gestion, passer par l’assurance vie est alors une solution intéressante. En effet, c’est la compagnie d’assurance qui porte le risque du placement et il est possible de retirer ses capitaux au moment voulu, et ce, sans délai.
De plus, en choisissant d’investir dans l’immobilier par le biais de l’assurance vie, le risque de pertes est mutualisé puisque les sociétés dans lesquelles le placement est réalisé possèdent souvent un parc immobilier important et varié, limitant ainsi les loyers impayés. Cette variété de biens est aussi l’occasion d’investir dans des logements de standing que vous n’auriez pu acquérir seul et en direct.
Les performances des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) dans l’immobilier d’entreprise ont évolué en réponse aux récents changements économiques et aux fluctuations du marché.
Aujourd'hui, les rendements de certaines SCPI se situent dans une fourchette légèrement ajustée par rapport aux années passées. Par exemple, la SCPI "Épargne Pierre", spécialisée dans l’immobilier de bureaux et de commerces, affiche un rendement de 5,28% pour 2023, tandis que la SCPI "Primovie", focalisée sur l'immobilier de santé et d'éducation, présente un rendement autour de 4,50 %. De même, la SCPI "Corum Origin", connue pour ses investissements diversifiés à l’international, a enregistré un rendement d'environ 6 % en 2023.
Les rendements des SCPI dans l’immobilier d’entreprise se révèlent souvent plus élevés comparés à ceux de l’immobilier d’habitation en direct qui oscillent autour de 2 à 3 % dans les grandes villes françaises et jusqu’à 4 % dans certaines villes moyennes.
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2. Les différents types de contrats d’assurance vie pour investir dans l’immobilier
Dans le cadre de contrats d’assurance vie multi-supports, vous pouvez placer votre argent dans l’immobilier à travers trois sous-jacents :
- le classique fonds euros qui contient une proportion d’actifs immobiliers variant en fonction des périodes d’acquisition et des compagnies d’assurance. Certains fonds en euro sont majoritairement composés d’immobilier, assurant ainsi une meilleure solidité financière, particulièrement en ce moment.
Pour autant, ce n’est souvent pas le support privilégié en la matière car, pour des raisons de liquidité, la proportion d’immobilier ne dépasse souvent pas 5% du fonds.
- les OPCVM (SICAV et FCP) investis dans l’immobilier.
- la pierre papier (SCPI et OPCI) permet aussi d’investir dans l’immobilier dans certains contrats ( EFIMMO 1 par exemple).
Les parts qu’il est possible d’acquérir sont généralement limitées car moins liquides que les OPCVM. Ceci étant, de plus en plus de contrats les proposent car la pierre papier connaît un engouement croissant des épargnants.
Sachez qu’un contrat multi-supports est le compromis idéal pour pouvoir combiner performance des OPCVM et de la pierre papier et sécurité des fonds euros.
En effet, les fonds euros constituent la manière la moins risquée de placer son argent dans une assurance vie. Le seul risque encouru est la faillite de la compagnie d’assurance et même dans ce cas, un fonds de garantie à hauteur de 70000€ est prévu.
Quant aux unités de comptes, elles présentent l’avantage d’offrir une grande diversité de placements et donc de varier au maximum ses investissements, les rendant ainsi plus performants. Toutefois, l’assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de comptes et non sur leur valeur, vous prenez donc un risque de perte de votre capital plus important.
Ainsi, en diversifiant de manière équilibrée vos sous-jacents, vous sécurisez une partie de votre épargne tout en favorisant la performance que vous octroient les supports sur les marchés financiers.
Comment dynamiser le rendement de votre assurance-vie face à la baisse des fonds en euros ?
Le contexte actuel de taux d’intérêt bas a un impact direct sur les performances des fonds en euros, traditionnellement considérés comme des placements sûrs, mais dont les rendements ont diminué ces dernières années.
Pour contrer cette baisse et dynamiser le rendement de leur assurance-vie, les investisseurs peuvent se tourner vers des alternatives telles que la pierre-papier. Représentée par les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier), la pierre-papier permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement un bien.
Ces supports collectifs offrent des rendements attractifs, souvent supérieurs à ceux des fonds en euros, tout en permettant une diversification géographique et sectorielle.
3. Avantages fiscaux d’un placement immobilier dans une assurance vie
En faisant le choix d’investir dans l’immobilier par un contrat d’assurance vie, vous profitez de la fiscalité appliquée à ce produit financier.
Sauf rachat, les revenus perçus au travers des parts d’OPCVM ou de SCPI ne sont pas imposables; ce qui permet de produire des intérêts en franchise d’impôt et de prélèvements sociaux.
Véhicule à la fois d’assurance et de retraite, l’assurance vie peut également être avantageuse en matière de succession et de donation. En effet, concernant la succession, sous certaines conditions, il est possible de profiter d’un abattement fiscal pouvant s’élever à 152 500 € maximum par bénéficiaire. Cet avantage permet de diminuer l’actif qui est imposable aux droits de successions. Ces derniers sont donc moins élevés.
D’ailleurs, à propos de succession, nous souhaitons attirer votre attention sur la clause bénéficiaire de votre contrat d’assurance vie car elle est souvent négligée à la signature d’un contrat. Elle a pourtant son importance.
Il est primordial d’être attentif à la rédaction de cette clause car elle permet d’indiquer qui bénéficiera du capital disponible sur le contrat au décès du titulaire. Il faut alors y porter une attention particulière car les clauses types proposées par les compagnies d’assurance ne sont pas forcément adaptées à votre situation matrimoniale.
Par exemple, pour une personne mariée avec des enfants issus d’un premier mariage et un conjoint actuel, une clause bénéficiaire adaptée pourrait stipuler : "Je désigne comme bénéficiaires, par parts égales, mes enfants issus de ma première union et mon conjoint survivant. En cas de décès de l’un de mes enfants, sa part sera redistribuée entre mes autres enfants".
Ce type de formulation garantit une répartition équitable des fonds en cas de situations familiales complexes, en prenant en compte les éventuelles recompositions familiales (concubinage, enfants d’unions précédentes, etc.).
Enfin, tout comme les plus-values immobilières, les plus-values des contrats d’assurance vie sont soumise à une imposition particulière. C’est à cette imposition que vous serez assujetti en investissant dans l’immobilier par le biais de l’assurance vie.
Pour rappel, voici les taux de prélèvements applicables en fonction de l’ancienneté du contrat :
- 35% de PFL entre 0 et 4 ans (ou imposition sur le revenu) ;
- 15% de PFL entre 4 et 8 ans (ou imposition sur le revenu) ;
- 7,5% de PFL ou imposition sur le revenu au-delà de 8 ans (après un abattement de 4200€ pour un célibataire et 9200€ pour un couple).
S’ajoutent à cette taxation les prélèvements sociaux obligatoires (17,2%).
4. Assurance-vie et autres placements : comment maximiser la diversification ?
L'assurance-vie peut être un excellent outil d'épargne, mais elle peut également être combinée avec d’autres dispositifs pour optimiser la diversification des placements, notamment dans le cadre de la préparation de la retraite. Par exemple, un Plan d'Épargne Retraite (PER) et un PEA (Plan d'Épargne en Actions) peuvent être des compléments stratégiques à un contrat d’assurance-vie.
Le PER permet de bénéficier d'une réduction d'impôt immédiate sur les versements effectués, ce qui est un atout pour réduire la base imposable, tout en préparant la retraite. Cependant, contrairement à l'assurance-vie, les fonds sont bloqués jusqu’à la retraite (sauf exceptions).
Le PEA, quant à lui, permet d’investir en actions avec une exonération d’impôt sur les gains après 5 ans, mais il est plus risqué et moins adapté pour des placements à faible volatilité.
En combinant ces dispositifs, un investisseur peut répartir ses placements en fonction de son horizon de retraite, de ses objectifs fiscaux et de sa tolérance au risque, optimisant ainsi la gestion de son patrimoine et la préparation de sa retraite.
Il est donc possible de profiter des avantages d’un investissement immobilier à travers une assurance vie, et ainsi bénéficier aussi des opportunités de son contrat. Ces deux placements complémentaires sont l’occasion de diversifier son patrimoine tout en évitant les contraintes de gestion qu’impliquent notamment l’ investissement locatif en direct. Enfin, pour faire fructifier son patrimoine, l’important réside dans le choix des meilleures assurances vie investies en immobilier. Pour cela, ne vous lancez pas à l’aveugle et comparez les différents contrats proposés.
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