Le principe du LMNP
Qu'est-ce que le LMNP (loueur meublé non professionnel) ?
Si vous n'avez encore jamais entendu parler du statut de loueur en meublé non professionnel ne vous inquiétez pas car le principe de ce mécanisme est extrêmement simple, il s'agit :
- d'acquérir un bien immobilier meublé ou non
- de le meubler si nécessaire
- de le mettre en location en tant que meublé
Vous êtes alors en location meublée, ce qui signifie qu'il est impératif que le logement comprenne mobiliers et équipements adaptés à la vie courante : mobilier courant (table, chaise, lampes etc.) cuisine équipée, literie, salle de bains fonctionnelle, etc.
S’il vous est possible d’acquérir un bien immobilier « classique » et de le transformer en location meublée, en y rajoutant des meubles, sachez toutefois qu’il existe des résidences dites de services qui permettent de réaliser un investissement non seulement clé en mains mais avec surtout à la clé un bail commercial.
Les résidences de services sont :
- les résidences étudiantes
- les résidences d'affaires
- les résidences Senior (EHPAD ou non médicalisées)
- les résidences de tourisme
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Qu’est-ce que le LMNP ?
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Les régimes d'imposition
Les revenus locatifs issus des locations meublées doivent obligatoirement entrer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, BIC (et non en revenus fonciers). Ainsi, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux : le régime réel et le régime forfaitaire ou micro-BIC.
► Le régime forfaitaire ou micro-BIC
Il va s'appliquer lorsque le montant de vos recettes annuelles ne dépasse pas 32 100 €. Vous pouvez alors bénéficier d'un abattement de 50 % sur vos recettes, mais vous ne pouvez pas créer de déficits. Le régime fiscal micro-BIC est plus intéressant que le régime réel grâce à ses obligations déclaratives allégées.
► Le régime réel
Il va s'appliquer lorsque le montant de vos recettes dépasse 32 100 € ou bien, dans le cas où ces dernières sont inférieures à cette somme, sous simple demande auprès du fisc. Vous pouvez alors déduire de vos recettes l'ensemble de vos charges, intérêts d'emprunts ou frais de gestion, ainsi que vos amortissements ; ce qui vous permet de réduire votre base imposable et donc vos impôts.
Au delà de 72 600€ de revenus locatifs par an, le régime réel s'applique automatiquement.
Les avantages du LMNP
Le principal avantage du statut de loueur en meublé non professionnel provient de la catégorie des revenus perçus, BIC, qui va générer une comptabilité intéressante. En effet, vous pouvez ainsi :
- récupérer la TVA si le bien est neuf
- amortir votre bien
- créer des revenus peu ou pas imposés
Voici donc tous les avantages qu'est en mesure de vous apporter le statut LMNP lors d'un investissement locatif :
► Récupération de la TVA
Le statut LMNP vous « donnant » le statut de commerçant il vous sera donc possible de récupérer la totalité de la TVA du logement, soit 20%, et ce, en une seule fois, six mois après la première mise en location.
Toutefois, pour procéder à cette récupération, votre résidence devra proposer 4 services au minimum. Exemple :
- accueil
- entretien des locaux
- fourniture de linge
- petit-déjeuner
- cafétéria ou restauration
- etc.
► Amortissement de votre bien
Les amortissements sont semblables aux charges déductibles des revenus. C’est une charge comptable artificielle au titre du principe non constant de l’obsolescence de votre actif immobilier. Ainsi, ils ne peuvent pas créer un déficit ou un gain à reporter sur vos revenus globaux imposables mais, dans la mesure où les amortissements de l'année sont supérieurs au résultat annuel d'exploitation, ils sont alors reportables sur les années suivantes.
Grâce au statut LMNP vous pouvez amortir la totalité de votre investissement jusqu’à une durée de 30 ans (pour l’immobilier) et 7 ans pour les meubles tout en déduisant les charges et les intérêts d'emprunts.
► Réduction d'impôts
Grâce à la loi Censi-Bouvard qui est adossée au statut LMNP, tout investissement dans une résidence de services neuve permet une réduction d'impôts sur le revenu à hauteur de 11% étalés sur 9 ans par parts égales. Pour bénéficier de cette réduction, il vous faudra vous engager à louer votre bien pendant une durée minimum de 9 ans.
Attention tout de même, si vous optez pour la réduction d’impôts Censi-Bouvard vous ne pourrez cumuler l’avantage de l’amortissement comptable reportable. Faîtes vous accompagner par l’un de nos conseillers sur ce sujet avant de vous lancer.
À savoir qu'en cas de vente, les biens loués en LMNP sont totalement exonérés d'impôt sur les plus-values au bout de 22 ans de détention. Il en est de même pour les prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
► Délégation de la gestion locative
Autre avantage : lors d'un investissement locatif en LMNP, la gestion locative de votre bien immobilier sera prise en charge par une société d’exploitation professionnelle. Ainsi, par le biais d'un bail commercial de 9 à 11 ans, votre gestionnaire s'engage à vous verser vos loyers et à prendre en charge tous les éléments touchant à l'activité de location. Cela implique la gestion quotidienne, mais également la répartition des charges entre propriétaire et exploitant. Autant d’éléments à surveiller de prés avant de vous lancer !
► Simplicité du statut
Souvent perçu comme un statut lourd voire compliqué sur le plan administratif, sachez que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est administrativement très simple. Pensez toutefois à vous faire conseiller et accompagner par un expert-comptable pour la déclaration de revenus BIC qui est en revanche, est un peu particulière (notamment en ce qui concerne la pondération de l’amortissement du bien).
Quelles sont les conditions du statut de LMNP ?
Lorsque vous faites de la location meublée, il existe deux statuts : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Le régime par défaut de la location meublée est le statut LMNP. Afin de ne pas être soumis au statut LMP, le propriétaire bailleur doit respecter les deux conditions suivantes :
- Les recettes locatives annuelles de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 €.
- Les recettes locatives annuelles ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, c’est le régime LMP qui s’applique.
Enfin, vous devez remplir le formulaire P0i, à transmettre au greffe du Tribunal afin d’obtenir un numéro de SIRET.
LMNP : Quels types de biens sont éligibles ?
Le bien est dit meublé s’il est équipé des différents éléments suivants :
- Un lit avec matelas et couette ou couverture.
- Une table et des chaises.
- Du matériel ménager de base (balai et serpillère).
- Un réfrigérateur, des plaques de cuisson et four ou un micro-onde.
- Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle.
- Des meubles de rangement.
- Et enfin des rideaux dans les pièces de nuit et des luminaires.
Les biens également éligibles au régime fiscal LMNP sont les biens en résidences de services. Pour ces biens, la gestion est déléguée à un exploitant qui va s’occuper de la gestion locative du bien et va reverser le loyer au propriétaire.
Les différentes résidences de services éligibles sont les résidences étudiantes, les résidences médicalisées, les EHPAD ainsi que les résidences d’affaires.
Par ailleurs, l’investissement au sein d’une résidence de services neuves à travers le régime Censi-Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% du montant investi sur 9 ans.
Comme vous avez pu en prendre conscience tout au long de ce guide, le statut LMNP est en mesure de vous faire bénéficier d'une fiscalité attractive mais pas seulement.
En effet, outre les avantages fiscaux vous pouvez également profiter de la « simplicité » du dispositif à savoir aucune contrainte de gestion locative, comptabilité quasi-inexistante, etc. Le statut LMNP est donc un dispositif qui saura s'adapter à vos différents objectifs : défiscalisation, préparation de votre retraite ou encore constitution d'un patrimoine immobilier.
À noter que la spécificité fiscalo-comptable de ce type de solutions implique de bien sélectionner le produit, l’exploitant et l’ensemble de vos accompagnants à long termes.
N’hésitez pas à contacter l’un de nos chefs de projet patrimoniaux qui mettra l’ensemble de ses compétences à votre disposition pour déterminer l’ensemble des solutions adaptées.
Questions fréquentes :
Les avantages du statut LMNP sont les suivants : l’amortissement du bien avec le régime du BIC Réel, la récupération de la TVA avec le dispositif Censi-Bouvard, la perception de revenus locatifs peu ou pas imposés.
Les avantages du statut LMNP sont les suivants : l’amortissement du bien avec le régime du BIC Réel, la récupération de la TVA avec le dispositif Censi-Bouvard, la perception de revenus locatifs peu ou pas imposés.
Les avantages du statut LMNP sont les suivants : l’amortissement du bien avec le régime du BIC Réel, la récupération de la TVA avec le dispositif Censi-Bouvard, la perception de revenus locatifs peu ou pas imposés.
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