1. La vente à la découpe : un investissement immobilier original
Spécificités
Appelé vente à la découpe, ce système de vente consiste à vendre la totalité d'un immeuble, appartement par appartement. Souvent, les vendeurs de ces biens sont des professionnels de l’immobilier (marchands de biens) mais des établissements institutionnels et des entreprises publiques sont aussi présents dans ce domaine.
La plupart du temps, il s’agit d’immeubles ayant un emplacement de qualité. Par exemple, dans la capitale, l’offre se concentre sur des lieux spécifiques, aux abords des quartiers prisés que sont le Panthéon, Saint-Germain-des-Près ou encore les Champs-Elysées. En province, ce sont les hyper centres-villes qui sont privilégiés.
Après avoir connu une accalmie suite à un fort développement il y a une dizaine d’années, le marché de la vente à la découpe retrouve une certaine dynamique. Ces ventes concernent principalement des immeubles d’habitation déjà occupés, ce qui vous permet de bénéficier d’avantages spécifiques. Seule contrainte : ne pas vouloir habiter immédiatement le logement en question.
Attention : priorité aux locataires actuels
Une loi du 13 juin 2006 a été adoptée pour favoriser les locataires concernés par le bien mis en vente à la découpe, elle leur donne priorité dans l’acquisition du bien.
Grâce au droit de préemption qui leur est octroyé, les locataires actuels du bien en question pour la vente bénéficient d'un droit de préférence pour se porter acquéreur de leur futur logement si cet immeuble comporte plus de 10 lots et si l'acquéreur de l'immeuble ne s'est pas engagé à prolonger les baux d'habitation.
L’offre émise par le propriétaire est valable pour un délai de 2 mois. S’il renonce à ce droit, le locataire pourra par la suite se voir notifier d’un congé pour vente qui prend effet à échéance de son bail. Cas fréquent permettant au nouvel acquéreur de proposer des appartements avec une disponibilité différée.
Par contre, si le locataire décide d’acheter l’appartement en question, il bénéficie d’une décote de l’ordre de 6 à 12% et une décote supplémentaire est appliqué selon la durée du bail restant à couvrir ainsi que le nombre d’années d’occupation.
Le locataire peut aussi faire profiter de son droit de préemption à un membre de sa famille mais il ne peut en profiter si un acquéreur s’engage à conserver les locataires pendant 6 ans à compter de la signature de l’acte de vente.
2. La solution du viager : une alternative pour acheter un bien occupé
Les logements concernés par le viager appartiennent la plupart du temps à des personnes âgées propriétaires de leur bien. En tant qu’acquéreur, vous achetez le bien à un prix attractif en contrepartie de quoi vous ne pourrez jouir du logement qu’au départ définitif du propriétaire. Vous vous engagez d’ailleurs à ne pas le déloger. La reprise du bien s’effectue au terme du viager.
Le délai exact pour récupérer le bien est inconnu car dans la majorité des cas, le départ du propriétaire correspond au décès du propriétaire. L’inconvénient étant que jusqu’à ce moment là vous devez également lui verser une rente. Par contre, vous prenez possession du bien sans frais.
L’avantage principal d’un tel investissement est de profiter de la décote sur le prix de vente et donc de se constituer un patrimoine immobilier avec un apport raisonnable. De plus, la plupart des frais d’entretien et charges ne vous concernent pas.
3. Les atouts de l’investissement dans un bien immobilier occupé
Décote sur le prix d’achat
La vente à la découpe concentre la grande majorité des investissements dans un bien immobilier occupé. Mais, que ce soit dans le cadre d’une vente à la découpe ou non, un logement acheté occupé vous fait bénéficier d’une décote de prix. Cette décote résulte de votre impossibilité à habiter immédiatement le bien. Ainsi, le prix d’achat se doit d’être négocié à la baisse. Acheter un bien déjà loué vous octroi des remises vont de 5 à 20% par rapport au prix du même logement vendu vide.
La notion qui prévaut pour l’établissement de la décote en question est la durée du bail restant à couvrir.
La réduction la plus faible concerne les baux dont l’échéance est proche et la plus élevée ceux dont le contrat de location vient d’être renouvelé pour 3 à 6 ans, car la reprise du bien ne pourra s’effectuer qu’au terme du contrat.
Cette décote dépend aussi du loyer encaissé. S’il est inférieur au marché, la décote sera plus importante pour compenser une perte de rentabilité.
D’autres critères sont à prendre en compte comme la superficie du logement, l’état du bien, son emplacement mais aussi la « qualité » du locataire. A noter que dans le cas d’une vente à la découpe le bien immobilier est souvent bien entretenu et bien situé. De plus, concernant la « qualité » du locataire, dans le cadre d’un achat en viager occupé, l’âge est une notion importante pouvant faire varier la décote.
Concernant la rentabilité moyenne, pour des immeubles situés sur des emplacements de premier plan, elle s'établit entre 3 % et 4 %.
Fiabilité du locataire et rémunération garantie
Face à l’aléa locatif, la présence d’un locataire est un avantage car il vous donne une connaissance précise de l’occupant et de la stabilité de sa situation. Vous êtes assuré de la qualité du locataire et le rendement est un bonus à votre investissement.
Dès la vente, vous percevez un loyer sans avoir eu à connaître les contraintes fastidieuses des démarches pour louer votre bien. Si le bien est géré par une agence, il est possible de demander les comptes rendus de gestion pour s’assurer du sérieux du locataire. De plus, votre crédit immobilier peut justement vous être accordé plus facilement du fait que des revenus vous soient assurés par cet investissement immobilier.
Le dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur doit être transféré à l’acquéreur (le nouveau bailleur). En effet, c’est obligatoirement au nouveau bailleur de rendre le dépôt de garantie au locataire lors de son départ.
La vente à la découpe vous fait donc bénéficier des atouts de l’achat d’un bien immobilier occupé. Toutefois, malgré un certain développement, les opportunités d’investissement ne sont pas toujours faciles à trouver, notamment notamment dans certains lieux comme en province. Si votre objectif est d’investir dans l’immobilier en privilégiant les biens déjà occupés, vous pouvez aussi envisager d’investir dans un bien en viager ou encore dans des murs commerciaux ou des SCPI. L’investisseur qui aime s’impliquer dans la gestion de son patrimoine et recherche une gestion sans contrainte de son bien immobilier peut aussi le faire à travers l’assurance vie.
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