Est-il possible de réaliser un investissement locatif sans apport ?
Lorsque vous envisagez un investissement immobilier locatif, il existe différentes stratégies de financement pour l'achat d'un appartement, qu'il soit neuf ou ancien. Contracter un prêt immobilier vous permet de tirer pleinement partie de l'effet de levier du crédit. On parle alors d'investissement locatif sans apport ou de crédit à 110 %. Cela vous permet également de conserver votre argent pour d'autres investissements, ou pour disposer de liquidités en cas de besoin dans les années à venir.
Il est important de noter que les banques sont actuellement plus exigeantes : peu d'investisseurs parviennent à obtenir un crédit immobilier sans un minimum d'apport personnel.
Pour quelles raisons est-il intéressant de réaliser un investissement locatif sans apport ?
Avoir de la disponibilité dans ses actifs
Ne pas utiliser votre apport potentiel vous permet de le conserver pour autre chose. Selon les aléas de la vie, vous aurez peut-être besoin de ces milliers d’euros. Il serait dommage de revendre le bien acheté pour récupérer vos deniers !
De plus, cet apport peut servir pour l’entretien du bien immobilier, les futurs travaux, etc…
L’effet de levier
Avec le crédit, on parle souvent de l’effet de levier bancaire. Faire un emprunt revient effectivement à utiliser un argent qui n’est pas le nôtre, mais celui de la banque. Or dans le cas d’un investissement immobilier locatif, les loyers perçus «effacent» tout ou partie des mensualités. Le rendement que vous obtenez amortit donc votre crédit. Il ne vous reste plus qu’à optimiser l’apport non utilisé pour maximiser l’opération.
Le but est de faire fructifier cet apport à des taux d’intérêt supérieurs au taux du crédit. En bref, via des placements financiers (type assurance-vie), vous faites travailler cet argent pour qu’il vous rapporte plus que ce que vous coûte votre emprunt. Quand les taux sont bas, c’est évidemment un conseil très précieux !
Quand les taux sont hauts, il faut penser long terme avec la loi des intérêts composés.
Réaliser d’autres projets, rembourser votre crédit
Sur une longue période, le capital constitué peut servir à rembourser le capital restant dû. Et comme nous l’avons juste avant, si vous faites confiance à un chef de projet patrimonial pour rentabiliser votre placement, vous pourrez rembourser votre crédit plus tôt que si vous aviez injecter l’apport !
Ensuite, la diversité ayant toujours du bon, vous souhaitez peut-être vous constituer un parc locatif de plusieurs biens. Ne pas mettre d’apport et le faire travailler fera de vous un client plus « présentable » auprès de la banque. Elle appréciera de voir vos placements… c’est un comble quand on sait qu’elle vous pousse à mettre de l’apport !
Optimiser votre fiscalité
Lorsque vous financez un investissement locatif, vous percevez des loyers. Vous devez les déclarer à l’administration fiscale pour qu’ils soient fiscalisés à votre Taux Marginal d’Imposition (TMI), et également aux Prélèvements Sociaux (17,2%).
En passant par le crédit, vous ajoutez une charge qui peut être déduite des revenus locatifs afin de baisser drastiquement la fiscalité, voire d’aller jusqu’au déficit foncier. C’est le terme utilisé pour les charges relatives à votre investissement, mais supérieures aux loyers perçus. Dans ce cas, vous pourrez même déduire le restant de charge sur vos revenus globaux.
Pour le crédit, les intérêts d’emprunts peuvent être déclarés, ainsi que les mensualités d’assurance (souvent oubliées).
Le déficit foncier est plafonné à 10 700€/ an, mais le surplus peut être conservé sur les années suivantes.
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Quatre façons de réaliser un investissement locatif sans apport
Investir dans un logement ancien pour le mettre en location
Investir dans un logement ancien pour le mettre en location offre de nombreux avantages. Tout d'abord, ce type de bien est souvent plus abordable qu’un bâtiment neuf. Cela permet d'investir avec un budget plus restreint. De plus, les logements anciens ont généralement plus de caractère et de charme, attirant ainsi un large éventail de locataires.
Investir dans un logement ancien donne également la possibilité de réaliser des travaux. En modernisant le bien, vous augmentez sa valeur et attirez les locataires prêts à payer un loyer plus élevé. En outre, les dépenses de rénovation être déduites des revenus locatifs, ce qui réduit la charge fiscale.
Un autre avantage de l'investissement dans un logement ancien, c’est de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux. Il existe des régimes tels que le déficit foncier ou le régime Malraux qui permettent d’obtenir des réductions d'impôts en investissant dans des biens anciens, ou nécessitant des travaux importants.
Enfin, investir dans un bâtiment ancien pour le mettre en location apporte une certaine tranquillité d'esprit. Ces logements sont souvent situés dans des quartiers établis, avec des infrastructures déjà en place. Cela garantit une demande locative stable. D’autre part, les loyers perçus constituent une source de revenus régulière et contribuent à établir un patrimoine durable.
Cependant, il est important de prendre en compte certains aspects, tels que d’éventuels travaux, la gestion locative et les réglementations en vigueur. Une analyse approfondie du marché immobilier local et une étude de rentabilité sont essentielles pour assurer le succès de votre investissement.
Investir dans le neuf en loi Pinel
Investir dans le neuf en loi Pinel+ présente de nombreux intérêts pour les investisseurs. La loi Pinel est un dispositif fiscal en France qui encourage l'investissement locatif dans les zones tendues, offrant ainsi des avantages fiscaux significatifs. L'un des principaux atouts de la loi Pinel est une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de l'engagement locatif. En Pinel+, cette réduction peut aller jusqu'à 21% pour un engagement de 12 ans. La loi Pinel + est la même que la loi Pinel classique, mais avec une norme RE2020 plus poussée que la RT 2012. Pour plus de détails, je vous renvoie à nos guides dédiés.
L'investissement dans le neuf offre également des garanties en termes de qualité et de confort. En achetant un bien immobilier neuf, les investisseurs bénéficient des normes de construction modernes, de matériaux de qualité et de finitions soignées. Cela permet de réduire les frais de rénovation et d'entretien à court terme, tout en attirant des locataires qui recherchent des logements bien équipés.
Un autre avantage de l'investissement dans le neuf en loi Pinel est la possibilité de choisir l'emplacement du bien. Les investisseurs peuvent sélectionner des zones géographiques où la demande locative est forte, assurant ainsi une occupation rapide du logement et minimisant les risques de vacance locative. De plus, la loi Pinel impose des plafonds de loyer, ce qui aide à maintenir un équilibre entre les revenus locatifs et les prix du marché.
Investir dans le neuf en loi Pinel apporte aussi une perspective de valorisation du patrimoine à long terme. Les biens immobiliers neufs ont tendance à conserver leur valeur et à augmenter au fil du temps, offrant ainsi des opportunités de plus-value en cas de revente ultérieure. L'investissement dans le neuf permet également de bénéficier des garanties légales et constructeur, offrant une tranquillité d'esprit supplémentaire aux investisseurs.
Acheter un bien déjà loué
Acheter un bien immobilier déjà loué s’avère tout aussi intéressant. D'abord, ce type d’investissement procure un flux de revenus immédiat. Les locataires présents continuent à payer leur loyer, ce qui génère une source de revenus régulière dès l'acquisition du bien. Cela peut être particulièrement avantageux pour les investisseurs qui souhaitent éviter une période de vacance locative et un retour sur investissement instantané.
L’autre avantage d’investir dans un bien préalablement loué est la possibilité d'éviter les démarches liées à la recherche et à la sélection de locataires. Le logement est déjà occupé, et les modalités du bail existant doivent être respectées. Cela permet d'économiser du temps et de l'énergie. De plus, l'achat d'un bien déjà loué peut s’avérer rassurant, car il offre une certaine garantie quant à son attractivité.
Lors de l'acquisition, il est également possible d’obtenir des informations sur la performance locative passée. En examinant les historiques de loyer et de paiement, ainsi que les conditions du bail en vigueur, vous avez les moyens d’évaluer la rentabilité potentielle du bien. Cela permet une meilleure visibilité sur les revenus générés et d'évaluer la stabilité du locataire actuel.
Cependant, acheter un bien déjà loué comporte également certains risques. Il est essentiel de mener une étude approfondie pour vous assurer que le locataire actuel est fiable et respecte les conditions du bail. Il est également recommandé de vérifier l'état du bien, les éventuels problèmes structurels ou de maintenance, ainsi que la conformité aux normes légales et réglementaires.
Investir dans des résidences de services
Investir dans des résidences de services offre une approche unique et attrayante pour les investisseurs immobiliers. Les résidences de services sont des établissements destinés à héberger des personnes ayant des besoins spécifiques, tels que les personnes âgées, les étudiants, les voyageurs d'affaires ou encore les touristes. Ce type d'investissement présente plusieurs avantages intéressants.
Investir dans des résidences de services permet de déléguer la gestion locative à l'exploitant. Cela signifie moins de tracas pour vous, car l'exploitant se charge de la gestion de la résidence, de la recherche de locataires, de l'entretien et des éventuelles réparations. Cette approche permet aux investisseurs de se concentrer sur d'autres activités ou de profiter d'une véritable source de revenus passifs.
Un autre atout des résidences de services est lié à la demande constante de ce type de logement. Par exemple, le besoin en résidences pour personnes âgées ne cesse d'augmenter à cause du vieillissement de la population. De même, les étudiants et les voyageurs d'affaires sont souvent en recherche de solutions temporaires et adaptées à leurs contraintes. Cette demande soutenue offre une certaine stabilité et réduit les risques de vacance locative.
Investir dans des résidences de services permet également de diversifier votre portefeuille immobilier. En choisissant différents types de résidences, vous bénéficiez d'une exposition sur différents segments de marché, ce qui réduit les risques liés à une seule catégorie d'actifs. Cela peut être particulièrement intéressant pour les investisseurs au profil plus prudent qu’offensif.
Comment financer un investissement locatif sans apport ?
Financer un investissement locatif sans apport peut sembler un défi, mais il existe plusieurs options et stratégies pour y parvenir.
L'une des possibilités consiste à obtenir un prêt immobilier à 100% du montant de l'investissement. Certaines banques proposent des produits spécifiques pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent acheter un bien sans apport initial. Il est important de bien étudier les offres disponibles et de comparer les conditions et les taux d'intérêt pour trouver la solution la plus avantageuse.
Une autre option consiste à envisager le recours à un prêt personnel ou à un prêt à la consommation pour financer une partie de l'investissement. Bien que ces prêts puissent avoir des taux d'intérêt plus élevés, ils peuvent constituer une solution temporaire pour obtenir des fonds et démarrer l'investissement locatif. Il est essentiel de bien évaluer la capacité de remboursement et les coûts associés à ce type de financement.
Par ailleurs, il est possible de rechercher des partenariats ou des investisseurs intéressés par l'investissement immobilier. En associant vos ressources et compétences à celles d'autres investisseurs, vous pouvez constituer un apport commun pour financer l'investissement locatif. Cela peut se faire sous forme de société en nom collectif, de société civile immobilière (SCI) ou d'autres structures juridiques appropriées. Il est crucial de formaliser cet arrangement par le biais de contrats et d'accords clairs pour éviter tout conflit futur.
Constituer un dossier de demande de prêt
Constituer un dossier de demande de prêt est une étape essentielle pour obtenir un financement immobilier. Afin de maximiser vos chances auprès de la banque, il est important de préparer un dossier complet et solide.
Tout d'abord, ajoutez des documents d'identification tels que la carte d'identité, le passeport et les relevés d'identité bancaire.
Ensuite, présentez des justificatifs de revenus tels que les bulletins de salaire, les avis d'imposition, les contrats de travail ou les relevés de compte si vous êtes indépendant. Ces papiers permettent à la banque d'évaluer votre capacité de remboursement en tant qu’emprunteur.
De plus, il est recommandé de fournir des informations sur le bien immobilier à financer, telles que l'estimation de sa valeur, le compromis de vente ou le bail locatif si le bien est déjà loué. Il est également important de présenter un plan de financement détaillé, comprenant le montant du prêt demandé, les éventuels apports personnels, les échéances souhaitées et les garanties proposées. Enfin, pour renforcer le dossier, il peut être judicieux d'inclure des documents complémentaires tels que des relevés de compte montrant une bonne gestion financière, des attestations de paiement de loyers antérieurs si vous êtes déjà propriétaire bailleur, ou encore des données sur d'autres actifs ou placements.
En rassemblant tous ces éléments de manière organisée et en vous assurant de leur complétude, vous pouvez constituer un dossier de demande de prêt solide et convaincant qui augmentera vos chances d'obtenir un crédit immobilier.
Profiter des "prêts aidés"
Les "prêts aidés" (PTZ, Prêt Action Logement, Prêt Epargne Logement, Prêt Accession Sociale..) représentent une opportunité intéressante pour les personnes souhaitant accéder à la propriété ou réaliser des projets immobiliers.
Les prêts aidés sont des dispositifs mis en place par les gouvernements et les organismes de financement pour faciliter l'accès au crédit et soutenir les particuliers à revenus modestes ou intermédiaires. Ces prêts offrent généralement des conditions avantageuses, telles que des taux d'intérêt réduits, des périodes de remboursement prolongées ou des différés de remboursement. Ils peuvent également être accompagnés de subventions ou de garanties qui allègent la charge financière de l'emprunteur.
Les prêts aidés s’appliquent à différents projets, tels que l'achat d'une résidence principale, la rénovation énergétique, l'accession à la propriété pour les jeunes, les logements sociaux. Ces dispositifs permettent ainsi à un plus grand nombre de personnes d'accéder à la propriété ou de réaliser des projets immobiliers, tout en facilitant leur situation financière.
Cependant, les prêts aidés peuvent être soumis à des critères d'éligibilité spécifiques, comme des plafonds de revenus, des conditions de résidence ou l’obligation de respecter certaines normes. Il est donc essentiel de vous renseigner auprès des organismes compétents et de constituer un dossier complet en fournissant les pièces justificatives nécessaires.
L'impact des taux d'emprunts sur la fiscalité de votre investissement
Les taux d'intérêt ont un impact majeur sur l'investissement immobilier en France. Les variations de ces taux, appliqués aux prêts immobiliers, peuvent influencer la décision des investisseurs.
L'augmentation des taux d'intérêt a des conséquences directes sur la fiscalité immobilière, étant donné que le financement bancaire est essentiel pour le marché immobilier.
En raison de l'inflation persistante, les banques centrales ont décidé d'augmenter les taux directeurs. Cette mesure vise principalement à restreindre l'octroi de crédits immobiliers, ce qui entraîne un ralentissement de l'activité immobilière et une pause dans la hausse des prix.
Ces dernières années, les investisseurs ont bénéficié de taux anormalement bas pour leurs prêts immobiliers. Cependant, depuis le début de l'année 2022, le coût des prêts immobiliers ne cesse d'augmenter.
Des taux d'intérêt bas rendent l'emprunt moins coûteux, encourageant ainsi les investisseurs à acheter des biens immobiliers pour profiter de rendements potentiels plus élevés. Cela peut stimuler la demande et augmenter la valeur des propriétés.
En revanche, une augmentation des taux d'intérêt peut réduire la demande, car les emprunteurs trouvent plus difficile d'obtenir un financement. Cela peut également affecter négativement le rendement attendu des investisseurs, en réduisant les intérêts perçus sur le prêt immobilier et le montant total provenant de la vente ou de la location de la propriété.
Les taux d'intérêt jouent un rôle clé dans l'investissement immobilier, influençant la demande, la valeur des propriétés et le rendement global des investissements.
Quels sont les inconvénients d’un investissement locatif sans apport ?
Plus que des inconvénients, investir sans apports a des effets qu’il faut anticiper pour ne pas être pris au dépourvu :
- Cela diminue votre capacité d’achat.
- Le dossier est souvent moins séduisant pour la banque : pas d’apport, pas d’accord !
- Vos mensualités augmentent de fait. La solution peut être d’allonger la durée du prêt d’ailleurs.
- Votre taux d’endettement est augmenté.
En résumé, nous pouvons affirmer qu’il est possible d’effectuer un achat immobilier à crédit sans apport. Cependant, cela dépend de plusieurs facteurs, tels que votre situation financière, votre profil d'emprunteur, et les politiques des institutions financières. Les banques et les prêteurs peuvent être réticents à accorder un prêt sans apport, car un apport personnel réduit le risque pour eux.
Lorsque vous envisagez d'acheter un bien immobilier sans apport, il est important de prêter attention à certains éléments. Vous devrez démontrer votre capacité à rembourser le prêt en fournissant des informations sur votre revenu, vos antécédents de crédit et votre stabilité financière. Plus votre profil est solide et fiable, meilleures seront vos chances d'obtenir un prêt sans apport.
Il est également recommandé de consulter différentes banques et prêteurs pour comparer les conditions de prêt, notamment les taux d'intérêt, les frais, les options de remboursement et les exigences spécifiques liées à un prêt sans apport.
Gardez à l'esprit que l'absence d'apport peut entraîner des conditions de prêt moins avantageuses, comme des taux d'intérêt plus élevés ou des restrictions sur la durée du prêt. Il est donc important d'évaluer attentivement les avantages et les inconvénients avant de prendre une décision.
À propos de l'auteur
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