Principe de l'usufruit locatif social : le démembrement de propriété
L'usufruit locatif social (ULS) repose sur le principe du démembrement de propriété. Un principe encore peu connu qui explique que l'ULS soit lui aussi peu utilisé en matière d'opérations immobilières. Une brève et simple explication s'impose donc.
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en la partageant entre la nue-propriété (droit de disposer du bien) et l'usufruit (droit d'usage du bien, c'est l' « usus » mais aussi droit d'en percevoir le « fructus », les éventuels loyers). Ainsi, en démembrant un bien, il y a la personne qui possède le bien et celle qui l'utilise.
C'est sur ce principe que l'usufruit locatif social s'est basé pour compléter les différents modes de financement du logement social. Depuis 2006, ce nouveau mode de financement est d'ailleurs encadré par la loi ENL (Engagement National pour le Logement).
Ce type de programme se développe donc dans de nombreuses villes, notamment celles qui connaissent une importante tension foncière et qui doivent développer leur offre de logements sociaux. C'est notamment le cas de Paris, Bordeaux, Lyon, Nantes mais aussi Nice et Strasbourg par exemple.
Avec le mécanisme de l'usufruit locatif social, l'investisseur fait l'acquisition de la nue-propriété d'un bien immobilier neuf et il n'en paie en moyenne que 60% du prix. Ce montant peut varier entre 50 et 70% selon la durée de l'usufruit notamment, mais dans tous les cas, il n'achète donc que la nue-propriété du logement.
L'usufruit de ce même bien est alors acquis par un bailleur social pour une durée qui peut s'étendre de 15 à 20 ans. C'est ce même bailleur social qui est en charge de louer le bien sous condition de ressources, d'où la notion d'usufruit locatif « social ». L'acquéreur de la nue-propriété n'a donc pas à se soucier de la gestion locative du bien puisque c'est le bailleur social qui s'en charge. Il perçoit aussi les loyers.
Cet usufruit est temporaire, il est définit par la durée du bail signé. A terme, c'est l'acquéreur de la nue-propriété qui récupère la pleine propriété du logement. A lui de choisir de poursuivre la location (avec ce même locataire ou non) ou de revendre le bien. Il peut aussi très bien choisir d'y habiter. Dans tous les cas, le nu-propriétaire a le droit de décider de donner congé au locataire 6 mois avant la fin de l'usufruit.
Enfin, sachez que si vous souhaitez revendre le bien avant le terme de l'usufruit locatif social, vous devrez trouver un acheteur qui est prêt à adhérer à ce type de montage immobilier et qui souhaite donc faire un achat de nue-propriété à court terme. Pour cela, vous pouvez avoir recours à un marché secondaire de la nue-propriété proposé par certains professionnels de l'immobilier.
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Avantages de l'usufruit locatif social
► Une réponse adéquate à vos objectifs patrimoniaux
Dans le cadre d'un placement immobilier en démembrement de propriété, l'ULS vous permet d'atteindre bon nombre d'objectifs patrimoniaux.
Constituer votre patrimoine
L'ULS vous permettra notamment de vous constituer un patrimoine en faisant l'acquisition d'un bien immobilier que vous n'auriez peut-être pas pu vous permettre d'acheter directement en pleine propriété. Avec ce mécanisme, vous pouvez aussi envisager d'acquérir un bien immobilier plus grand que ce que vous aviez envisagé.
En effet, l'usufruit locatif social permet de faire un placement immobilier en investissant à moitié prix dans des biens immobiliers neufs de standing. Un standing qui se constate tant au niveau de la qualité du logement que de son emplacement.
Concernant l'emplacement justement, ce type de montage immobilier vous permet d'acheter dans des zones urbaines souvent recherchées. Cela vous permet d'être rassuré si vous souhaitez à terme revendre ou relouer le bien puisque vous devriez ainsi facilement trouver preneur. Et, si vous envisagez d'habiter le bien, vous profiterez d'un cadre de vie optimal.
Préparer votre retraite
Acheter un bien immobilier en démembrement de propriété avec un usufruit locatif social, c'est aussi l'occasion de préparer votre retraite puisque cela peut vous permettre d'acheter un logement à moindre coût dans une zone dans laquelle vous souhaitez passer vos vieux jours.
En achetant ce bien immobilier en nue-propriété alors que vous êtes encore actif, vous pouvez donc financer votre acquisition grâce à une partie de vos revenus actuels et l'effort d'épargne à fournir est moindre que si vous achetez un logement au moment de la retraite sans avoir prévu une épargne suffisante.
Profiter de revenus réguliers à terme
Même si pendant la durée de l'usufruit locatif social vous ne pouvez pas louer le bien, à terme, vous l'aurez acheté moins cher et vous pourrez décider, une fois récupérée la pleine propriété, de le louer et d'en percevoir les loyers.
Une perception de loyers qui pourra vous assurer un revenu complémentaire à vos revenus de travail ou justement avoir lieu au moment de votre retraite et ainsi venir compléter votre retraite.
► Optimisation fiscale grâce à l'investissement en nue-propriété
Que vous optiez ou non pour l'usufruit locatif social, dans tous les cas, l'achat d'un bien immobilier en nue-propriété est l'assurance d'une optimisation fiscale. En effet, avec le mécanisme du démembrement de propriété, les avantages fiscaux sont conséquents.
Ces avantages sont perçus tout d'abord de par votre statut de nu-propriétaire. En effet, n'étant pas usufruitier, vous ne percevez pas de revenus locatifs de ce bien donc vous ne payez évidemment pas d'impôt sur les revenus fonciers et vous n'avez donc pas de taxe foncière à payer (elle est à charge de l'usufruitier).
Si vous êtes assujetti à l'ISF, votre bien immobilier en nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de votre patrimoine taxable mais dans celle de l'usufruitier.
Enfin, il est important de noter que si vous avez pris un crédit immobilier pour financer votre investissement en nue-propriété, vous pouvez déduire vos intérêts d'emprunt d'éventuels revenus fonciers perçus d'autres locations. Cela peut donc être avantageux si vous avez en parallèle réalisé un investissement locatif classique.
► Gestion déléguée et sécurisée
Enfin, le risque locatif est porté par le bailleur social pendant toute la durée de l'usufruit locatif social. Ainsi, vous ne rencontrez pas les soucis de la gestion locative (loyers impayés, carences locatives, travaux et diverses réparations, etc.). Le bailleur social se charge de la gestion locative du bien.
Certes, vous ne percevez pas de loyers directement mais indirectement vous en profitez par la décote sur le prix d'acquisition dont vous avez bénéficié. Et, à terme vous pourrez choisir de mettre votre bien en location en sachant que vous êtes assuré de récupérer la pleine propriété d'un bien en parfait état puisque le bailleur social se doit de le remettre à neuf avant extinction de l'usufruit.
Voir aussi :
Le démembrement de propriété, montage immobilier dans lequel s'inscrit l'usufruit locatif social, apparaît comme complexe car il est mal connu des investisseurs. Pourtant, vous avez pu le constater, il peut s'avérer opportun et présente des avantages pour vous et pour la société puisqu'il permet de dynamiser la construction d'habitations neuves et ainsi de combler le manque de logements, fléau que la France a du mal à enrayer.
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