LMNP: définition, fonctionnement, intérêts
Le statut du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est une typologie d’investissement en immobilier ouvert à tous types de contribuables souhaitant réaliser un investissement locatif dans des biens neufs ou anciens.
En investissant à travers un bien immobilier meublé en résidence gérée qui est mise en location, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal très intéressant sur les revenus que vous allez percevoir, sans compter l’absence de gestion qui se fait à travers un bail confié à exploitant spécialisé.
Le statut LMNP est un investissement locatif particulier. Il reste un investissement en immobilier, dans la pierre, tangible et pérenne, qui rassure souvent et fait figure de proue du patrimoine d’un contribuable. De plus, le fait de pouvoir utiliser le crédit dans ce type de projet vous incite de plus en plus à vous tourner vers cette typologie d’investissement.
Mais l’intérêt de pouvoir rallier revenus locatifs et avantages fiscaux au travers de l’investissement en loueur meublé non professionnel devient d’autant plus intéressant.
L’investissement en LMNP est un principe très simple et très ancien, car il fait le bonheur de nombreux épargnant depuis 1949. Investir en LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier meublé, de mettre ce bien en location et de pouvoir récupérer la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Cette typologie d’investissement demeure le couteau suisse de l’immobilier, car il répond à un certain nombre d’objectifs patrimoniaux : revenus non fiscalisés, augmentation de capital, préparation de votre retraite et gestion pilotée.
Il existe deux typologies de bien qui permettent d’investir en LMNP. Tout d’abord l’achat de bien meublé en direct notamment dans l’ancien. Le problème, comme évoqué précédemment, est de devoir gérer ce bien vous-même, en connaissant tous les risques liés à l’immobilier et de ne pas tomber dans le piège de l’obstination pour la forte rentabilité (complément de revenus du produit).
Le statut LMNP peut être également acquis si l’on réalise de la location meublée sur une des catégories de biens suivantes :
Résidence de tourisme :
Des résidences, comme leur nom l’indique, ont vocation à accueillir les touristes pour les vacances (résidences à la mer ou à la montagne).
Résidence étudiante :
Ces résidences sont situées dans les villes étudiantes (Toulouse, Montpellier, Lille) et proposent des appartements entièrement meublés afin de bénéficier de plusieurs services et d’être dans des conditions optimales pour étudier.
Résidence d’affaires :
Ces résidences sont dédiées aux professionnels. Pouvoir organiser des réunions de travail dans ce type de résidences avec les services et les salles de réunions pour faciliter la qualité de l’échange.
EHPAD :
Les Établissements d’Hébergement pour Personnes âgées dépendantes sont des établissements qui ont vocation à accueillir des personnes âgées qui ne peuvent plus se gérer elles-mêmes. Ces établissements, en plus de proposer des services tels que le petit déjeuner, l’entretien ou le nettoyage des chambres et du linge, offrent notamment un service de suivi médical afin de pouvoir accompagner toutes les personnes en perte d’autonomie.
Votre objectif est de choisir une résidence qui répond à une profondeur de marché et des typologies qui ne soient pas cycliques. L’affaire et le tourisme dépendent fortement de la conjoncture économique et le risque est plus important notamment en période de crise financière ou sanitaire. En revanche, la profondeur de marché des résidences étudiantes est intéressante, car il y aura toujours de nombreux étudiants qui auront besoin de logements adaptés. Notamment depuis que l’État peine à financer les cités universitaires qui deviennent obsolètes, ce qui crée un manque cruel de lits étudiants. Tout comme les EHPADs ont une profondeur de marché tout aussi intéressante, du fait qu’il y aura toujours un besoin d’assistance pour les personnes dépendantes qui souffrent de la maladie d’Alzheimer ou de Parkinson par exemple.
Une fois que vous êtes à l’aise avec la typologie de résidence choisie, il est important de savoir comment bien choisir votre bien en LMNP en respectant certains critères.
Tout d’abord la qualité du gestionnaire et sa solidité financière. Le gestionnaire est celui qui va vous payer le loyer et gérer la résidence. c’est son cœur de métier.
Ensuite, la qualité du bail commercial. Le bail commercial est la pierre angulaire du projet. Vous allez connaitre le loyer exact qui va vous être payé, sur quelle durée, avec la répartition des principales charges et les conditions du renouvèlement du bail. Par exemple, les articles 605 et 606 définissent les types de charges à payer, ou pas. L’article 605 concerne les petits travaux (peinture, remplacement ampoule, etc.) et l’article 606 concerne les gros travaux (toiture, façade, etc.). Il est important de voir dans le bail si le gestionnaire prend tout en charge ou non afin de provisionner ces futures dépenses.
Évidemment, pour finir, il est important de vous intéresser à la rentabilité locative du bien (mais en gardant la tête froide pour ne pas céder aux chants des sirènes naïvement, à son emplacement ainsi qu’à son prix.
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Les différents avantages fiscaux du LMNP
Les revenus issus de la location d’un bien en LMNP appartiennent à la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le bailleur va donc avoir une imposition dans la catégorie BIC et non dans celle des revenus fonciers, comme cela est le cas dans la plupart des investissements immobiliers.
De ce fait, vous allez avoir le choix entre deux options. Soit vous optez pour le régime micro BIC soit pour le régime réel avec le système de l’amortissement réputé différé.
Le régime micro BIC peut permettre de bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs imposables (il faut pour cela que vos revenus BIC annuels cumulés ne dépassent pas 72 600 €).
Le régime réel, quant à lui, permet d’amortir le prix d’achat du logement. Il s’agit donc d’un amortissement comptable. Le but est de passer par l’intermédiaire d’un expert-comptable pour faire le bilan entre les revenus qui sont les loyers et les différentes charges à déduire pour que le résultat soit le plus proche de 0 et que vous bénéficiez de revenus non fiscalisés. Il existe différentes charges pouvant être déduites des revenus comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de notaire, les charges de copropriété et donc l’amortissement du mobilier (meubles) et de l’immobilier (murs, charge comptable fictive).
Afin de tirer un bilan clair de l’intérêt de ce dispositif, il est important de dresser les avantages et les points de vigilances.
Les avantages de ce dispositif :
- Possibilité d’obtenir des revenus non fiscalisés.
- Récupération de la TVA.
- Amortissement du bien.
- Absence de gestion locative.
- Déduction des charges.
- Préparation retraite.
Les points de vigilances :
- Pas de revalorisation du bien (c’est un produit de rente).
- Durée de bail plus courte.
- Déclaration d’impôts auprès de l'administration fiscale qui demande une assistance.
Pour vous aider dans les déclarations d’impôts, il est important de garder en tête les éléments suivants. Les revenus issus d’une location en LMNP sont évidemment imposables. Ils doivent donc figurer sur votre déclaration d’impôt.
Les obligations comptables et déclaratives dépendent du choix d’imposition que vous aurez fait. Pour le régime micro BIC, il faudra vous munir du formulaire 2042 C pro. Dans la déclaration en ligne sur www.impôts.gouv il vous faut cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » pour déclarer votre activité de LMNP.
Pour le régime réel, vous devez remplir une déclaration via le formulaire 2031 et des annexes 2033-A à 2033-E, que vous enverrez au SIE via leur plateforme en ligne. Après cela il faudra reporter le résultat dans cotre déclaration de revenus 2042 C pro.
Il est préférable pour la comptabilité de faire appel à un centre de gestion agréé pour bénéficier de l’amortissement comptable.
3. L’importance de l’amortissement en LMNP et sa durée
Comme évoqué précédemment les amortissements sont des charges comptables fictives et sont donc calculés sur une base purement comptable. Ce système permet d’amortir à l’aide d’une dépréciation comptable chaque année les actifs de l’immobilier.
Comme vous l’avez compris, ce système n’est possible que dans le cas où vous utilisez le régime réel, ce qui n’est donc pas le cas avec le régime Micro-BIC.
Cette dépréciation comptable de l’actif immobilier va donc venir gommer les revenus perçus par les investisseurs et donc diminuer la base imposable.
Les amortissements sont divisés en différentes catégories :
- Immobilier : la valeur du bien immobilier ne comprend pas le terrain qui n’est pas amortissable. En revanche, il est décomposé en plusieurs postes qui sont amortis sur des durées différentes.
- Biens mobiliers : les biens mobiliers possédant une valeur qui est supérieure à 600 euros sont amortissables. Pour les biens qui possèdent une valeur inférieure de 600 euros, ils sont placés en charges l’année de leur acquisition.
Pour que vous puissiez mettre en place et procéder aux amortissements des biens immobiliers, vous devez dans un premier temps réaliser une estimation de votre bien à la date de mise en location meublée. Le bien immobilier se décompose en plusieurs éléments. chaque élément possède une durée d’amortissement différente et donc un taux d’amortissement différent, excepté pour les terrains qui ne peuvent être amortis. L’ensemble des composantes à amortir sont le gros œuvre, la toiture, les aménagements (parfois décomposés entre les aménagements intérieurs et les aménagements extérieurs), l’électricité et l’étanchéité.
La répartition varie selon les composantes concernées. Les meubles sont des charges qui s'amortissent sur une période de 10 ans avec un taux de 10% par an.
Pour prendre un exemple, la moyenne des biens sont amortis à hauteur de 90% de la valeur sur une durée moyenne de 30 ans. De ce fait, un bien acheté 300 000 euros permettra de réduire les revenus locatifs à hauteur de 270 000 euros sur 30 ans.
Il est important de garder en tête que la vente des biens immobiliers est soumise à l’impôt sur les plus-values (la différence entre la valeur d’achat et la valeur de revente). Les amortissements ne sont donc pas intégrés dans l’assiette de calcul des plus-values.
Aujourd’hui, il est important pour vous, clients, de pouvoir connaitre et vous positionner sur un investissement qui combine sécurité, gestion dédiée, fiabilité et rentabilité.
Et si cet investissement était un bien immobilier en LMNP ? Si cette solution, de plus en plus prisée par les épargnants français, allie l’ensemble des critères énumérés ci-dessus, elle n’en reste pas moins exposée à divers risques de marché (locatif, santé, etc.) et risques de valorisation de votre capital (valeur immobilière). Il est donc nécessaire de vérifier que ce type d’investissement est fait pour vous et que vous avez le temps pour l’optimiser, car le LMNP s’envisage à long terme.
C’est pourquoi l’équipe de chefs de projet patrimonial Netinvestissement se tient à votre disposition pour définir avec vous votre besoin tout en respectant votre profil d’investisseur. Alors n’hésitez pas à nous contacter !
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