Les avantages de l’ancien en résidence de services gérée
Une visibilité sur l’historique d’exploitation :
L’investissement dans l’ancien offre une plus grande sécurité car il porte sur des résidences déjà en exploitation. Il confère ainsi une parfaite visibilité sur l’investissement et permet une meilleure sélection : du gestionnaire (solidité financière, réputation, rapports avec les propriétaires etc.), de la résidence (niveau des loyers, taux d’occupation, environnement, concurrence etc.), du bail commercial (prise en charge travaux, indexation des loyers etc.). Une grande prudence s’impose lors d’un investissement dans une résidence de services, elle sera l’assurance d’une tranquillité ultérieure.
La gestion déléguée :
Le choix d’investir en résidences gérées sous le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) c’est le choix de l'immobilier sans les contraintes. L’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Ce bail, contrairement à un bail classique avec un particulier, n’est pas établi pour une durée de 3 ans mais généralement pour une période comprise entre 9 ans à 12 ans, le rendant plus sécurisant.
Le principal avantage du bail commercial est de confier la gestion de la résidence et donc indirectement du logement. En d’autres termes, le gestionnaire est responsable du remplissage de la résidence, de la prise en charge des frais de fonctionnement, de la gestion comptable et financière, de la gestion du personnel et des locataires. En conséquence, le bail commercial constitue un mécanisme très attractif, en déchargeant l’investisseur de toutes les contraintes de gestion locative.
Des revenus sécurisés :
Lié au gestionnaire par un contrat spécifique, le bail commercial, d’une durée de 9 à 12 ans, le propriétaire perçoit son loyer quel que soit le taux d’occupation de la résidence pendant toute la durée du dit bail. C’est l’exploitant qui verse les revenus au propriétaire et qui supporte le risque locatif, notamment en cas d’impayés du locataire final.
Le bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence offre la sécurité de percevoir ses loyers de façon contractuelle. Il y a une mutualisation de la gestion locative par le gestionnaire sur l’intégralité de la résidence, c’est lui qui règle le loyer « rubis sur ongle », et non pas un locataire particulier comme en investissement locatif classique. Ainsi, pas de problème de carence, de vacance de locataire, ni de loyers impayés !
Le bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence prévoit clairement et sans surprise la répartition des charges entre propriétaire et locataire. Le gestionnaire reverse un loyer net de charges de gestion. Le plus souvent, seuls restent à la charge du propriétaire les impôts (taxe foncière), les frais de syndic de propriétaires annuels, le renouvellement des meubles à la fin du bail et les frais comptables (quasi effacés par un crédit d’impôts).
Certains gestionnaires exploitant des résidences étudiantes ou de tourisme ne prennent pas à leur charge les grosses réparations (Article 606) ainsi que les assurances de l’immeuble. Cela représente environ 2% de la valeur du bien HT tous les 10 ans (soit 2 000 € tous les 10 ans pour un bien de 100 000 € HT). En comparaison avec un investissement dans l’immobilier classique, les charges supportées par le propriétaire sont divisées par 2 ou 3.
Des rentabilités élevées :
Le rendement distribué est fonction de 3 éléments : le prix d’acquisition, le loyer net et la fiscalité de l'investissement locatif. L’investissement dans l’ancien présente des prix d'acquisition souvent inférieurs à ceux du neuf (entre 10% et 20% en moyenne). Par ailleurs, du fait des revalorisations successives des loyers, aux conditions prévues par le bail commercial, les rentabilités en LMNP dans l'ancien sont souvent supérieures aux produits neufs. Le rendement se situe généralement entre 4 et 5%. Il est bien souvent supérieur à ceux des SCPI, des fonds euros des contrat d’assurance vie et des produits bancaires classiques. Quant à la concurrence des produits boursiers, l’investissement en résidence de service offre la sécurité de la pierre. Il s’agit de l’un des meilleurs niveaux de rendement à niveau de risque et de confort de gestion équivalent.
Une fiscalité allégée :
L’investisseur peut opter pour le régime du micro-BIC permettant de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus et déclarés. L’imposition se fera alors sur 50 % des revenus nets. L’alternative étant d’opter pour le régime réel qui permet de percevoir des loyers totalement défiscalisés. Soumis au régime BIC (Bénéfice Industriel et Commercial), le statut LMNP permet, grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier (jusqu’à 30 ans et 10 ans) et à l’imputation des charges sur les loyers, d’annuler ou réduire l’imposition des loyers créés sur une très longue période; environ 20 ans pour un investissement cash, 30 ans pour un investissement à crédit.
Ce mécanisme a pour effet la défiscalisation des revenus créés ce qui offre (notamment pour les contribuables fortement imposés aux TMI 30% et 41%) des rendements nets bien supérieurs à ceux des solutions plus classiques (offre bancaire, fonds euro assurance-vie, immobilier classique etc.).
De plus, le mécanisme de l’amortissement n’entre pas dans le plafond des niches fiscales. Il laisse la pleine possibilité de réaliser des opérations à caractère défiscalisant. Ce régime est une simple règle comptable de droit commun et n'est aucunement lié à un quelconque dispositif fiscal. En conséquence, les avantages tirés de ce régime des amortissements sont pour l'investisseur immuables dans le temps. On peut parler de stabilité et de sécurité fiscale.
Des actifs utiles et accessibles :
Les résidences de services gérées sont des actifs indispensables à la société. Qu’il s’agisse des résidences étudiantes, seniors affaire/tourisme ou EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). Sur ces marchés très porteurs et avec une réelle profondeur, vous retrouvez une offre carencée opposée à une demande croissante. Outre une utilité indéniable, ces appartements aux typologies variées (du studio au T3) sont accessibles à partir de 50 000 euros.
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Le Revenu Pierre
Info pratique :
Créé en 2007, Le Revenu Pierre est une référence du marché secondaire des investissements en résidences gérées. Totalement indépendante, la société prend le parti de défendre des convictions fortes que l’on retrouve au travers de leur méthode de sélection rigoureuse.
Une sélection qualitative :
Dans un marché en progression permanente, le Revenu Pierre a choisi un référencement et une distribution très sélective en privilégiant ainsi la qualité des opérations à la quantité. C’est cette exigence qui fait qu’environ 2/3 des biens proposés à la revente ne sont pas retenus car ils ne répondent pas au cahier des charges drastique du Revenu Pierre et à ses critères de référencement .
Parmi ces critères, nous retrouvons :
- Un emplacement adapté à la destination de la résidence
- Un fonds de commerce rentable, pérenne, avec une résidence aux normes
- Un bail long terme, sécurisé et clair
- Un exploitant solide, avec des équipes expérimentées et des réalisations reconnues.
Une distribution sécurisée :
Le Revenu Pierre a fait le choix de distribuer ses biens au travers d’un réseau de professionnels uniquement, constitué de cabinets de gestion de patrimoine, de banques, ou autres institutionnels, privilégiant ainsi la qualité du conseil donné et l’adéquation au besoin client.
Un accompagnement sur le long terme :
Gage de qualité, l’accompagnement est omni présent. En amont de l’acquisition, le Revenu Pierre se charge d’auditer les résidences qu’elle va distribuer et s’assure qu’elles soient conforme à ses hauts niveaux d’exigence. Cet accompagnement s’effectue sur le long terme si bien qu’après l’opération d’acquisition, le Revenu Pierre participe aux assemblées générales de copropriété et visite les biens et accompagne ses partenaires lors des renouvellements de baux.
Une expertise reconnue :
Acteur de référence, le Revenu Pierre est régulièrement primé par la presse spécialisée et loué par les professionnels de la gestion de patrimoine.
Sur l’année 2018, le Revenu Pierre a reçu les récompenses suivantes :
- Pyramides de la Gestion de Patrimoine 2018
- Prix Gestion de fortune 2018
La revente
Partenaire de premier rang lorsqu’il s’agit d’acquérir son investissement, Le Revenu Pierre est également un intermédiaire incontournable pour tout propriétaire souhaitant revendre son ou ses biens.
Pour cela, l’entreprise propose son expertise afin de réaliser une estimation des biens immobiliers investis en résidence de services. Cette estimation repose sur un cahier des charges strictes qui prend en compte la qualité de l’exploitant, la qualité du bail, la répartition des charges, l’indexation des loyers, la qualité de l’emplacement et la durée résiduelle du bail.
Une fois ces critères finement étudiés, le Revenu Pierre propose au propriétaire vendeur une estimation de prix de revente des plus précises.
Outre la détermination d’un prix de vente permettant une mise en vente rapide corrélée au meilleur prix du marché, leurs experts assurent le suivi de la transaction auprès de l’ensemble des intervenants tels que le futur acquéreur, le notaire et le cabinet comptable.
La TVA :
La question du remboursement de la TVA est très souvent posée par nos clients qui craignent de devoir la rembourser s’ils venaient à vendre leur acquisition avant le terme de l’amortissement complet de la TVA. Rappelons que les transactions de revente se font dans le cadre de l’article 257 bis du Code Général des Impôts. Ainsi, l’intégralité de la TVA initialement récupérée est définitivement acquise dès lors que le futur acquéreur, lui-même assujetti à la TVA, poursuit le bail commercial.
Enfin, tout revendeur a la possibilité de bénéficier d’une estimation gratuite directement sur le site du Revenu Pierre. Le marché de la revente LMP/LMNP est très dynamique puisqu’il est estimé entre 2000 et 2 500 lots en 2018, ce qui représente un montant de transaction compris entre 180 et 200 M€/an.
A la question de savoir s’il est aisé de revendre un bien acquis en résidence de services, nous répondons par l’affirmative… si l’acquisition a été faite par l’intermédiaire d’un professionnel dont les critères de sélection sont aussi rigoureux que ceux du Revenu Pierre.
A la revente :
Les futurs acquéreurs vont s’attacher à des éléments factuels qui leur permettront de réaliser un bon investissement. L’acquéreur s’attardera sur la qualité du gestionnaire, du bail, du rendement etc. Cet investissement répond souvent aux objectifs de constitution de patrimoine, de création de capital, de préparation de la retraite, etc.
Toutes les considérations relatives au prix au M2, à l’orientation de l’appartement, à la disposition des pièces, voire à caractère affectif qui retardent souvent la revente d’un bien immobilier classique, n’entrent pas ici dans le prisme de décision du futur acquéreur.
Le simple fait d’avoir acquis son bien en respectant les critères essentiels de ce segment permettront de faciliter la revente en suscitant l’intérêt de nombreux futurs investisseurs.
Découvrez notre partenaire : Le Revenu Pierre
Comme nous l’évoquons souvent, l’investissement en résidence de services gérée réunit tous les avantages pour des investisseurs dont la situation le permet et dont les objectifs patrimoniaux correspondent à ce type d’investissement.
Nous l’avons vu au travers de ce guide, qu’il s’agisse d’acquérir votre bien ou de le revendre dans les meilleurs conditions, l’accompagnement d’un professionnel réputé et reconnu est une solution à envisager avec le plus grand intérêt.
Pour cela, Netinvestissement fait le choix de travailler en partenariat avec le Revenu Pierre afin de permettre à ses clients de réaliser des opérations de grande qualité, gage de réussite maximale.
Afin de bénéficier de l’expertise du Revenu Pierre, n’hésitez pas à contacter nos Chefs de Projets Patrimoniaux qui, une fois votre audit patrimonial réalisé et la stratégie établie, vous proposeront les meilleures opportunités du marché.
À propos de l'auteur
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