Le principe du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard était réservé aux contribuables Français qui réalisaient des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Amendement à la loi de finance rectificative de 2009, le dispositif Censi-Bouvard est une loi de réduction d'impôts qui permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf et plus précisément, dans une résidence de services.

Il convient de noter que le dispositif de défiscalisation immobilière Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022.

A qui s'adresse cette loi ?

Cette loi s’adresse avant tout aux contribuables français. Ces personnes physiques, résidantes en France doivent être imposables et désireuses de revenus sécurisés.

1. Sont considérées comme résidences de services :

Les résidences étudiantes
Les résidences de tourisme classées
Les résidences médicalisées (EHPAD)
Les résidences d'affaires
Les résidences Senior (non médicalisées)

Lors d'un investissement en Censi-Bouvard, le bien immobilier doit donc être loué en meublé et, l'exploitation de la résidence est confiée à un gestionnaire professionnel au travers d’un bail commercial.

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2. Les conditions d'application du dispositif Censi-Bouvard

Toutes les personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu, qu'elles soient titulaires de parts de SCI/SCPI ou non, ainsi que les sociétés non soumises à l'IS, sont des contribuables concernés par ce dispositif de défiscalisation.

Toutefois, pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, il est important de respecter quelques conditions d'application :

Le bien immobilier en question doit être destiné à la location meublée dans une résidence de services et ce, pour une durée de neuf ans
Les loyers perçus doivent entrer dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

Si ces conditions d'application sont respectées, vous pourrez bénéficier des avantages du dispositif Censi-Bouvard durant neuf ans, avec ensuite la possibilité de basculer le bien immobilier en statut LMNP classique pour bénéficier des avantages du LMNP.

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3. Les avantages du dispositif Censi-Bouvard

Les avantages fiscaux

Comme tout dispositif de défiscalisation immobilière, le dispositif Censi-Bouvard propose aux contribuables de nombreux avantages fiscaux afin d'alléger leur fiscalité :

Réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis
Possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA (19.6%) sur le prix d’achat six mois après la livraison
Déduction des frais réels (primes d’assurances, frais et charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété)
Déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus de même nature (BIC)

Les autres avantages

Outre ses avantages fiscaux, le dispositif Censi-Bouvard revêt bien d'autres atouts pour les investisseurs.

Ainsi, il vous permet en premier lieu de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf dans la résidence de services de votre choix, c'est-à-dire : une résidence étudiante, une résidence de tourisme, une résidence d'affaires, une résidence Senior ou, une résidence médicalisée. Également, en plus de la constitution d'un patrimoine immobilier de qualité, cette loi de défiscalisation vous permet de bénéficier d'un complément de retraite grâce aux revenus défiscalisés apportés par les loyers et, garantis par la signature du bail commercial.

Au final, avec le dispositif Censi-Bouvard c'est vos impôts et vos loyers qui financent plus de 3/4 de votre investissement et, c'est également jusqu'à 30,6 % d'économies d'impôts du montant hors taxe de votre bien immobilier.

Bon à savoir

Vous avez pris connaissance des atouts du dispositif Censi-Bouvard mais aussi de ses avantages fiscaux, voyons donc maintenant toutes les caractéristiques qu'il est intéressant de connaître au sujet de ce mécanisme défiscalisant :

C'est la date de signature chez le notaire qui détermine l'avantage fiscal du Censi-Bouvard et non pas la date de livraison du programme immobilier,
La défiscalisation est réalisée sur vos revenus de l'année en cours,
La défiscalisation est possible dès 60 000 € HT,
Il n'y a aucune obligation d'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

En résumé...

Ainsi, le dispositif Censi-Bouvard est en mesure de vous faire profiter d'avantages fiscaux pour le moins intéressants mais pas seulement, il possède en effet bien d'autres atouts qui sauront satisfaire de nombreux contribuables. Le dispositif Censi-Bouvard est donc un mécanisme de défiscalisation qui peut s'adapter à différentes situations : constitution d'un patrimoine immobilier, optimisation de votre fiscalité ou encore, préparation de votre retraite.

Néanmoins, il n'est plus accessible à la mise en place puisqu'il n'a pas été prorogé par la loi de Finance pour l'année 2023.

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À propos de l'auteur

Doriane Saint Louis Augustin, Responsable de l'animation commerciale

Titulaire d'un Master 2 en Management International Trilingue, Doriane débute sa carrière dans une banque en tant que Conseillère Patrimoniale.
Elle intègre ensuite, dans des fonctions commerciales et d'animation de réseau, un grand promoteur français, au sein de sa filiale dédiée à l'immobilier d'investissement.
Riche de cette double expérience, elle prend ensuite des fonctions de coaching et d'animation du réseau d'une banque privée nationale avant de rejoindre l'équipe de Netinvestissement.

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