1. Conditions de revenus du statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP)
Lorsque vous devenez propriétaire d’un bien LMNP, vous devez obligatoirement déclarer les revenus générés par la location de votre logement meublé en tant que loueur non professionnel, à savoir sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
On nomme un investisseur « loueur meublé » lorsque ce dernier met en location un logement d’habitation répondant à tous les critères d’éligibilité comme la surface minimum de 9m2, le mobilier obligatoire afin que le locataire puisse avoir une vie décente au sein même de ce logement le tout conformément au décret n°2015-981 du 31/07/2015.
Ainsi, l'activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel lorsque l’une des deux conditions suivantes est remplie, aucun autre moyen n’est possible afin de prétendre à ce dispositif (article 155, IV du code général des impôts) :
Voici les conditions de revenus du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) :
- Si vos recettes annuelles tirées de cette activité de location meublée n’excèdent pas le plafond de 23 000€ et ce pour l'ensemble des membres du foyer fiscal ;
- OU, si vos recettes annuelles tirées de cette activité de location meublée n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal, qui sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (A noter que dans cette catégorie « traitement et salaire » sont compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de cette activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux. Autrement dit si vos revenus locatifs n’excèdent pas 50% des revenus globaux.
Exemple : Si vos revenus issus de la location meublée d’un bien immobilier en tant que Loueur Meublé Non Professionnel sont de 22 000€ annuellement et que vos revenus globaux du foyer fiscal sont de 30 000€ alors vous êtes éligible et vous ne dépassez pas le plafond de revenus. Cependant si vous percevez 44 000 € de revenus locatifs issue de votre LMNP et que vous percevez à côté 40 000 € de salaires par exemple, alors vous dépassez le plafond, car vos revenus locatifs excèdent les 50% des revenus globaux cumulés (44 000 + 40 000 = 84 000 puis 44 000 / 84 000 = 52%)
A cela s’ajoute un autre plafond de revenus, qui est le plafond de revenus du statut micro-BIC. Je m’explique : pour les entreprises qui effectuent des prestations de service, le plafond de chiffre d'affaires annuel hors taxe est de 72 600€. Si ces seuils sont dépassés deux années consécutives, le régime réel s'applique à partir de la troisième année. La première année de dépassement est, en revanche, exemptée de cette obligation.
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2. LMNP : les plafonds dépendent du régime fiscal choisi
Le régime micro-BIC
En optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le bailleur peut donc déclarer les loyers perçus non pas au titre des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour bénéficier d’un abattement fiscal. Cela peut représenter un avantage important pour l’investisseur, à savoir vous.
Le régime micro-BIC s'applique par défaut, c'est-à-dire qu'il s'applique sans notification préalable de la part de l’investisseur, lors de la création de son statut ou en cours d'activité.
Pour bénéficier du régime micro-BIC, il est nécessaire que le chiffre d'affaires annuel, issu de la location meublée en LMNP, ne dépasse pas 72 600 € pour une location meublée en LMNP classique et 176 200 € pour une location meublée en LMNP de tourisme. Si ces seuils sont dépassés, le régime réel simplifié s'applique automatiquement, calculé au prorata de la durée d'exploitation.
Le régime micro-BIC permet alors à l’investisseur non professionnel de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% pour sa location meublée en LMNP et d’un abattement de 71% pour sa location meublée en LMNP de tourisme.
Pour compléter mes propos, le régime micro-BIC permet une grande simplicité pour les investisseurs, il suffit de déclarer chaque année le montant des loyers perçus, et c'est l'administration fiscale qui se chargera ensuite de l'application de l'abattement forfaitaire. De plus, les recettes générées par la location meublée sont automatiquement soumises aux prélèvements sociaux. Vous n’aurez donc rien à faire.
Exemple : revenu locatif sur l’année = 40 000€, après déduction des 50% votre revenu locatif imposable sera égal à 20 000€.
A noter que pour ce dispositif, ce régime n’est pas le plus intéressant fiscalement, en effet vous verrez d’ici quelques instants qu’avec le régime réel simplifié vos revenus issus de votre bien meublée seront sans fiscalité, c’est quand même plus avantageux qu’un abattement de 50% vous ne trouvez pas ?
Dispositif Censi-Bouvard
Les investisseurs en LMNP qui se tournent vers les résidences de services peuvent bénéficier de l'avantage fiscal Censi-Bouvard. Ce dispositif leur permet de recevoir de la part du fisc français 11 % du prix du logement, sur neuf ans, pour un plafond d'investissement de 300 000€, en d’autres termes vous recevez 33 000€ échelonnés sur 9 ans au maximum. Par exemple, la défiscalisation s'élève à 3 056€ par an pour un logement étudiant meublé acquis en résidence de service pour la somme de 250 000€. De plus, ce dispositif permet de récupérer la TVA de 20% versée lors de l'achat.
Toutefois, il convient de prendre en compte que le Censi-Bouvard est considéré fiscalement comme un amortissement accéléré. Ainsi, les amortissements classiques ne sont pas applicables et le contribuable peut se retrouver imposé après la période de déduction des charges, qui est contraire à l'objectif initial d'une défiscalisation.
Ce dispositif n’ayant pas été reconduit par l’État Français, il a malheureusement pris fin le 31 décembre 2022 et n’est donc plus d’actualité.
Le régime réel simplifié
Si vous déclarez des revenus annuels supérieurs à 72 600€, liés à votre activité de location meublée, vous êtes automatiquement considéré comme étant un Loueur Meublé non Professionnel et, par conséquent, vous êtes soumis au régime fiscal Réel Simplifié. Cependant, même si vous percevez des revenus annuels inférieurs à 72 600€ en ainsi normalement soumis au régime micro-BIC, vous pouvez tout de même choisir de manière volontaire d'opter pour ce régime réel simplifié.
Mais que propose de plus ce régime Réel Simplifié ? En optant pour ce régime, vous pouvez comptabiliser et déduire les amortissements des immobilisations affectées à votre activité LMNP, à condition qu'elles soient inscrites à l'actif de votre bilan (l’expert-comptable sera là pour vous aider pas d’inquiétude).
En outre, vous pouvez déduire de vos loyers de nombreux frais et charges d'exploitation, ce qui n'est pas possible avec le régime Micro Foncier et le régime Micro BIC. Ces frais et charges doivent uniquement concerner votre activité de location meublée non professionnelle et être accompagnés de preuves (par exemple des factures).
Voici la liste de tous les frais et charges déductibles de vos loyers :
- Les frais d’acquisition de votre bien (autrement dit, les frais de notaire),
- Les intérêts d’emprunt liés à votre crédit bancaire (si achat via crédit bancaire),
- Toutes les charges de copropriété
- Tous les achats de fournitures, de meubles, et d’équipements,
- Tous les frais de travaux,
- Tous les frais d’entretien et de réparation du bien,
- La taxe foncière
- L’assurance habitation souscrite
- Les honoraires de gestion du gestionnaire de la résidence LMNP
- Les frais de gestion locative
- Et enfin, tous les frais liés aux consommations énergétiques
Vous l’aurez compris, une fois que toutes ces charges et frais qui incombent à votre logement ont été déduits de vos revenus vous arrivez dans la plupart des cas à des revenus fiscaux imposables nuls ou quasi nuls, ainsi vous ne paierez pas d’impôts supplémentaires sur vos recettes locatives. Je vous avais dit d’attendre quelques minutes pour voir ce que permettait le régime du réel simplifié, Intéressant non ?
À noter tout de même que si vous choisissez le régime Réel Simplifié pour votre activité locative en meublée, vous devez tenir une comptabilité d'engagement et fournir divers documents fiscaux au fisc français. Vous devrez également remplir le formulaire 2042 C PRO lors de votre déclaration annuelle d'impôt sur le revenu, ce qui est plus complexe que les obligations déclaratives imposées par le régime Micro BIC. Mais encore une fois votre expert-comptable aura la main sur tout cela et pourra s’occuper de toutes ces démarches si vous le souhaitait.
3. Les avantages et la fiscalité du statut LMNP :
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous l’aurez compris, présente de nombreux avantages pour les investisseurs :
- Gains fiscaux : Le principal avantage du statut LMNP est la possibilité d’obtenir des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 100%, et oui. En effet, le LMNP bénéficie d’un régime fiscal avantageux, ce qui permet de réduire le montant de l’impôt considérablement pour ce type de revenus.
- Les loyers sont garantis par bail : Afin d’attirer les investisseurs, les gestionnaires professionnels de biens immobiliers meublés proposent des loyers garantis contractuellement par bail. Cela signifie que les loyers sont assurés et seront versés par le gestionnaire de la résidence même en cas de vacance locative. Cette solution est souvent privilégiée par les investisseurs qui recherchent un investissement stable, sans surprise et géré pour eux.
- La gestion du bien immobilier est simplifiée : La gestion des biens immobiliers meublés est en effet beaucoup plus simple en résidence de services. En effet, les investisseurs, par le biais du bail commercial conclu avec le gestionnaire, n’auront pas à s’occuper de la recherche de locataires, des travaux d’aménagement ou même du ménage dans les parties communes.
- Des rendements intéressants : Les loyers perçus par les propriétaires du bien immobilier meublé sont généralement plus élevés que ceux des biens non meublés. De plus, les loyers sont assurés et les charges sont réduites grâce à la fiscalité avantageuse du statut LMNP expliqué précédemment.
- Une pré-retraite intéressante : Les propriétaires de biens immobiliers meublés peuvent bénéficier d’une pré-retraite intéressante grâce à la fiscalité du statut LMNP. Cela permet aux investisseurs de profiter de revenus complémentaires sans fiscalité à la retraite.
Le statut LMNP est un bon excellent de vous générer des revenus complémentaires sans les aléas de l’investissement immobilier classique. Cependant, il est important de bien se renseigner et de bien comprendre ce dispositif avant de s’engager dans quoi que ce soit. Nos chefs de projet patrimoniaux Netinvestissement sont bien évidemment là pour ça et vous permettront d’avoir une vision globale de toutes les spécificités que ce dispositif engendre. N’hésitez plus et contactez nous !
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