1. Le statut LMNP
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un dispositif fiscal destiné aux investisseurs non professionnels, une personne comme vous et moi finalement.
Lorsqu'un investisseur souhaite investir dans de la location meublée en LMNP il est primordial qu’il(elle) respecte différentes conditions afin d’être 100% éligibles, comme par exemple la condition que ses revenus liés à la location de son logement meublé n’excèdent pas 23 000 euros par an et que ce montant ne représente que 50% de ses revenus globaux annuels, mais pas de panique, nous allons voir tout cela ensemble dans le détail.
Un peu d’histoire, ce statut est entré en vigueur en 1949, et offre toujours les mêmes avantages pour les investisseurs qui optent pour la location meublée. C’est même à l’heure actuelle l’une des plus anciennes « niche fiscale immobilière » encore disponible en France. Les investissements en LMNP ne cessent d’ailleurs de croitre depuis plusieurs années. Chez Netinvestissement, l’on constate une augmentation de près de 20% des demandes de la part des Françaises et des Français qui nous sollicitent chaque jour.
Autre fait que nous observons, c’est le type d’investisseur s’intéressant à ce type d’investissement. En effet, les investisseurs sont de plus en plus jeunes, passant d’une moyenne d’âge d’environ 45 ans à une moyenne aujourd’hui d’environ 30 ans.
Ce changement est notamment causé par une meilleure prise de conscience de la part des plus jeunes de l’impétueuse nécessité de commencer à investir tôt (préparation à la retraite, mise en place d’une méthode FIRE ou création de capital pour générer à terme des revenus complémentaires). Ces mêmes investisseurs prennent également conscience de la carence chronique de logements étudiants dans les principales villes étudiantes de France.
Ainsi de plus en plus d’investisseurs privilégient les investissements en LMNP dans des résidences étudiantes (mais pas que) permettant d’une part de profiter de la forte demande, et d’autre part de permettre à leurs prédécesseurs de trouver un logement bien plus rapidement et facilement.
Enfin, et ne nous mentons pas, c’est le critère le plus recherché de la part des investisseurs : le statut LMNP offre une optimisation fiscale des revenus non négligeable tout en percevant des loyers chaque mois. En effet, grâce à la mécanique de l’ARD (amortissement réputé différé), l’investisseur ne sera pas imposé ou presque sur ces loyers pendant plus de 10 ans. Quoi de mieux qu’un investissement vous faisant bénéficier de revenus réguliers nets de frais, et non imposable ?
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Les 5 choses à savoir sur le LMNP en 2023
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2. Comment bénéficier du statut LMNP ?
Qui peut bénéficier du statut LMNP ?
Il n’existe pas de contradiction pour pouvoir bénéficier du statut LMNP. En effet, ce statut est accessible à tous les contribuables Français remplissant toutes les conditions.
Voici les conditions afin d’obtenir le statut LMNP en 2024 :
- Ne pas être professionnel, c'est-à-dire ne pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce des Sociétés).
- Ne pas exercer l’activité de location meublée en tant que professionnel.
- Faire une déclaration d’activité commercial non professionnelle auprès du Tribunal de commerce de votre ville.
- Notifier la mise en location dans les 15 jours après le début du bail.
- Faire une déclaration de revenus liée à cette location chaque année.
- Avoir une surface habitable supérieure à 9m2 conformément à la loi.
- Percevoir des revenus locatifs inférieures ou égales à 23 000 euros par an.
- Ne pas faire de cette location meublée votre activité principale. Il faut que les revenus liés à ce bien immobilier n’excèdent pas 50% de vos revenus globaux annuels.
Quels sont les biens éligibles au LMNP ?
Les normes en matière de logements ne cessent d’évoluer années après années ce qui en soit une excellente chose pour préserver le patrimoine immobilier français mais peut représenter une source d’inquiétudes pour les investisseurs non aguerris.
Ainsi, lorsque vous achetez un bien éligible au statut LMNP, vous devez impérativement remplir les critères de décence et d’ameublement définis par la loi et non pas définis par votre coiffeur ou votre voisin…
Rentrons dans le vif du sujet : la première condition, vous l’aurez compris, est la mise en location d’un bien immobilier meublé et jugé décent par la loi Française, ainsi le logement doit respecter une surface minimum de 9m2 et respecter un certain niveau de confort pour le locataire. Le logement ne doit en aucun porter atteinte à la sécurité ou la santé du locataire.
Voici les conditions à respecter pour que votre logement soit jugé décent :
- Les performances énergétique doivent répondre aux critères de la loi n°2015-992 et correspondre aux nouvelles restrictions (diagnostic A,B,C ou D).
- Le logement doit contenir toutes les sécurités obligatoires telles que des gardes corps aux fenêtres ou balcons, et un système de chauffage type chaudière à gaz aux normes afin d’éviter tous dysfonctionnements pouvant vite devenir mortel.
- Une surface minimum de 9m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres au minimum.
La deuxième condition, et l’une des plus importantes car beaucoup d’investisseur pensent pouvoir y échapper. En plus de toutes les conditions énoncées précédemment, pour bénéficier du statut LMNP le propriétaire doit meublé son logement au sens de la loi Alur publiée le 31 juillet 2015.
Voici la liste des équipements minimum obligatoire à fournir à son locataire :
- Un lit incluant une literie neuve
- Tous les accessoires de cuisine nécessaire (plaque de cuisson, micro-onde, réfrigérateur, ustensiles, couverts…)
- Un système d’occultation des fenêtres (volets, rideaux..)
- Des meubles de rangement
- Des luminaires qui fonctionnent
- Un système de chauffage qui fonctionne
- Du linge de maison : draps et serviettes
- Une table et des chaises
- Du matériel d’entretien ménager (aspirateur si besoin, balais, serpillère, pelle…)
- Tous les accessoires de salle de bain nécessaires (balais toilette, rideau de douche…)
Faites bien attention à cette liste d’équipements obligatoires car si vous négligez certains points vous pourriez être vite rattrapé…
Et pour finir, voici les résidences de services éligibles au statut LMNP et qui offrent, clé en mains l’ensemble de tout le matériel et les obligations à respecter, avec, on ne l’oublie pas, tous les équipements obligatoires à l’intérieur de chaque bien immobilier locatif :
- Résidences de Tourisme
- Résidences d’Affaires
- Résidences Étudiantes
- Résidences Séniors
- EHPAD
C’est avec ces résidences dites « résidences de services » que vous signerez un bail de location unique, appelé bail commercial. En d’autres termes, vous n’aurez qu’un seul et unique locataire, le gestionnaire de la résidence. C’est lui qui, par le bail, s’engagera contractuellement à vous payer tous les mois votre loyer. C’est donc lui qui ensuite se chargera de trouver lui-même des pensionnaires, locataires. Ça ne sera plus votre affaire, mais la sienne. Grâce à ce bail, vous percevrez vos loyers chaque mois, conformément à ce qui aura été indiqué dans le bail, sans que vous n’ayez à vous soucier de l’occupation effective ou non de votre logements.
C’est ce même gestionnaire qui se chargera de fournir les services adéquats pour pouvoir louer votre bien immobilier.
Voici donc les fameux services adéquats qu’il est tenu de fournir dans la résidence : le ménage des parties communes, un espace de restauration, un accueil avec concierge ou encore une blanchisserie commune.
3. Les avantages du bail commercial en LMNP
Il est vrai que le bail commercial en LMNP comporte de nombreux avantages pour vous en tant qu’investisseur. Vous aurez beaucoup moins de contraintes que sur des baux de location classiques comme par exemple une garantie de versement de loyer mensuel ou trimestriel sur une période longue, entre 9 ans et 12 ans. plus besoin de gérer les entrées et les sorties, les états des lieux, l’entretien, ni même les mises aux normes !
Quels sont les autres avantages du LMNP ? Entre autres :
- Une gestion locative ultra simplifiée : En effet c’est le gestionnaire de la résidence de services qui s’occupe de tout ! En partant de l’entretien de la résidence à la recherche de locataire, quel plaisir n’est-ce pas ?
- Une régularité des loyers fixes: Les loyers sont payés soit mensuellement, soit trimestriellement en fonction de la clause signée avec le gestionnaire, et ce quel que soit le taux d’occupation de la résidence.
- « Qui paye quoi » : La transparence des charges et des dépenses: En effet, les charges à payer par le propriétaire du bien sont définies à l’avance et ne sont donc pas des surprises aussi bien pour le locataire que pour vous. De plus, les charges sont partagées entre le gestionnaire et le propriétaire du bien, ce qui réduit le prix à payer. Il arrive même dans certains cas que l’ensemble des charges (à l’exception de la taxe foncière qui incombe au propriétaire) soient assumées par le gestionnaire. Dans ce cas, une fois encore, tout sera très clairement et distinctement indiqué dans le bail.
- Le choix du gestionnaire : Le choix du gestionnaire est très important. L'exploitant est chargé de superviser la gestion de l'établissement en plus de payer le loyer à l'investisseur. L'exploitant sera chargé de maintenir le logement en excellent état général et d'effectuer toutes les réparations ou rénovations nécessaires. Par rapport à l'achat d'un immeuble locatif classique, cela signifie qu'il n'y a pas de gestion et pas de "problème" pour vous investisseur. Pour cette raison, l'achat d'un appartement de service est un "investissement sans souci".
- La possibilité de récupérer la TVA : Cette récupération de TVA (20%) est sur le prix d’acquisition du bien immobilier neuf ou au prorata temporis pour un logement dans l’ancien (au second marché). En d’autres termes, vous investissez en hors taxe. Et en tant que particulier il n’y a que dans ce cas de figure que vous pouvez récupérer la TVA. De quoi faire un investissement remisé dès le départ !!
4. Les avantages fiscaux du statut LMNP
Lorsque vous êtes investisseur / propriétaire en loueur meublé non professionnel (le statut LMNP), deux options s’offrent à vous concernant la fiscalité. Vous aurez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. En fait de choix, tout dépend notamment des recettes, et surtout des charges que vous payez sur votre logement.
Le régime micro-BIC
Avec le régime micro-BIC, le plafond LMNP est de 77 700 euros pour un logement en résidence de services, dans la mesure ou cela représente moins de la moitié des revenus globaux de votre foyer fiscal. Si vous optez pour ce régime, vous obtiendrez un abattement à hauteur de 50% sur vos recettes. Ce forfait de 50% signifie que vos revenus imposables seront réduits de moitié - par exemple, si votre revenu locatif sur l’année est de 50 000€, après déduction des 50%, votre revenu locatif imposable sera égal à 25 000€ - ce qui n’est pas négligeable vous me direz, mais attendez de voir le régime réel.
Le régime réel
Le régime réel s’applique dans le cas ou vos recettes locatives excèdent le plafond LMNP, soit 77 700 euros. Pas d’inquiétude ! Si vous revenus locatifs sont inférieurs au plafond vous avez simplement à faire une demande auprès du fisc et vous bénéficierez de ce régime sans aucun problème. Alors comment ce régime fonctionne-t-il ? Vous allez pouvoir déduire des recettes de votre bien immobilier... l’ensemble des charges ! C'est-à-dire les frais tels que les intérêts d’emprunt si vous avez acheté votre logement à crédit, les charges de copropriété ou encore les travaux et frais d’entretien. Surtout, vous allez pouvoir amortir le bien immobilier en générant une charge comptable qui viendra se soustraire au résultat comptable de votre année. Qu’est-ce que cela signifie ? Des revenus locatifs non imposables ou presque. Le rêve non ?
Voir aussi :
L’investissement immobilier via le statut du LMNP est probablement la meilleure solution pour commencer à investir sereinement et à se constituer un patrimoine immobilier. Ce statut offre la sécurité et la tranquillité du bail commercial, l’absence de contraintes de gestion et d’aléas locatifs. En d’autres termes, une solution clé en mains mais surtout très rentable grâce à la NON imposition des loyers perçus.
Questions fréquentes :
Le propriétaire d’un bien immobilier en loueur en meublé qui souhaite arrêter cette activité et récupérer son logement doit effectuer une demande de radiation. Pour ce faire, il doit faire la déclaration auprès du Greffe du Tribunal de Commerce dans une période de 30 jours suivant la fin de l’activité.
Le propriétaire doit effectuer cette déclaration à travers le formulaire P2 P4i « Déclaration de Cessation d'activité ». À la suite de cette demande, vous vous voyez subir l’imposition des bénéfices ou déficits réalisés depuis le dernier exercice comptable. Vous disposez d’une échéance de 60 jours pour transmettre vos résultats via la liasse fiscale (cerfa 2031 et annexes 2033).
Dans le cas où vous bénéficiez du régime Micro-BIC, le même délai de 60 jours vous est attribué pour effectuer la déclaration cette fois ci avec le formulaire 2042 C PRO.
Il est conseillé de se faire accompagner par votre conseiller en gestion de patrimoine pour effectuer ces démarches et connaitre les solutions les plus avantageuses celons votre situation.
À propos de l'auteur
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