1. Qu'est-ce qu'une SARL de famille en immobilier ?
La SARL de famille ou SARL familiale est une société commerciale identique à la SARL classique à ceci près que les associés sont uniquement les membres d'une même famille.
Chacun des associés doit être directement uni aux autres, soit par des liens de parenté directe ou collatéraux jusqu’au deuxième degré, soit par un lien matrimonial : selon l’Article 239 bis AA du CGI.
C’est-à-dire que l’administration fiscale entend comme membres d'une même famille : les parents, les enfants, les frères et sœurs, les conjoints, les partenaires de PACS.
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2. La transparence fiscale de la SARL immobilière
La SARL peut opter pour le régime de la transparence fiscale (CGI, art. 8), dans ce cas elle n’est pas personnellement soumise à l’impôt sur les résultats.
En effet ce sont les associés qui sont personnellement assujettis à l’impôt sur le revenu, et seulement sur la part de bénéfices correspondant à leurs droits dans la société.
Dans le cas où une SARL de famille exerce une activité de location meublée, les revenus locatifs seront imposés au nom de chaque associé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
L’intérêt pour la transparence fiscale est donc que les associés de la SARL de famille bénéficient de tous les avantages du régime fiscal LMNP comme s’ils détenaient personnellement l’immeuble loué.
Il faut préciser, et c’est une différence notable, que l’article 206 du CGI interdit aux sociétés de personne telles que les SCI (société civile immobilière) de bénéficier du régime de la transparence fiscale pour effectuer de la location meublée.
3. Quel est l'intérêt d'une SARL immobilière pour investir en LMNP ?
La SARL de famille reste une société commerciale, mais avec les avantages fiscaux des particuliers. C’est-à-dire que l’on peut bénéficier de :
- La transparence fiscale : éviter la double imposition, sur l’IR et sur l’IS
- Bénéficier du régime fiscal des plus-values
- La transmission des parts sociales est simplifiée entre les associés, les ascendants et descendants ou bien entre conjoints (anticipation pour la succession)
- En LMNP il est possible pour l’acquisition d’un bien meublé dans une résidence de services neuve, de récupérer la TVA
- Vous pouvez profiter d'un abattement fiscal de 50% sur les revenus locatifs
- Vous pouvez déduire les charges liées à l’exercice de l’activité
- Les amortissements sont déductibles pour les sociétés au régime réel
- Enfin, ce montage permet de mettre en commun des ressources (somme d’argent, biens matériels) en vue de réaliser une acquisition immobilière
4. Comment fonctionne la location meublée non professionnelle dans le cadre d'une SARL de famille ?
Le fonctionnement de la SARL de famille est le même que la SARL classique dans le sens où chaque associé reçoit des parts à hauteur du montant de son apport dans le capital social de la société.
La location meublée non professionnelle (LMNP) est une activité consistant pour un propriétaire à mettre en location des biens immobiliers meublés. Sont concernés par ce statut les biens destinés à l’habitation classique ainsi que les établissements de services (Etudiants, médicalisés, hôteliers etc.).
Il faut que vos revenus locatifs meublés soient inférieurs à 23 000 euros par an. Les loyers générés doivent représenter moins de 50 % des revenus des foyers fiscaux, sinon c’est le cadre du LMP qui s’applique.
5. Quelles sont les conditions d'un investissement en LMNP via une SARL de famille ?
La SARL doit avant tout exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole (CGI, art. 239 bis AA).
Il faut acquérir un logement décent, le louer équipé et meublé au sens de la loi ALUR (art. 25-4).
Les revenus locatifs ne doivent donc pas dépasser 23 000 euros par an ou plus de 50 % des revenus totaux.
Enfin la SARL a des obligations déclaratives comme le dépôt des comptes annuels, ainsi que les obligations légales : assemblées générales ordinaires par exemple.
6. Comment créer une SARL familiale pour investir dans la location meublée ?
La création d’une SARL familiale nécessite d’accomplir un certain nombre de formalités qui se rapprochent très largement de celles appliquées à la création d’une SARL classique, mais avec néanmoins quelques spécificités propres.
- Rédiger des statuts, signés par tous les associés.
- Rédiger l’acte de nomination du gérant initial à la constitution de l’entreprise, mais également de commissaire aux comptes le cas échéant.
- Il faut que la création de la SARL soit publiée dans un journal d’annonces légales.
- Le capital social doit être libéré sur un compte bloqué.
- Il faut faire le dépôt d’un dossier complet auprès du centre de formalités des entreprises.
- L’immatriculation de la SARL doit se faire par le greffe du tribunal de commerce compétent.
- Cette procédure classique n’impose pas de préciser le caractère familial de la société (par exemple dans l’annonce légale).
- En revanche, la SARL familiale doit s’adresser aux services des impôts afin de bénéficier du régime de l’impôt sur le revenu.
Pour ce faire, il est nécessaire de préciser le statut de SARL familiale en joignant le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire démontrant le choix unanime de l’ensemble des associés en faveur de ce régime fiscal, et en joignant les pièces d’identité ainsi que les justificatifs de lien de parenté des différents associés.
7. Quels sont les inconvénients d'une SARL LMNP ?
Le principal inconvénient réside dans les obligations. Il en existe essentiellement deux.
Les obligations comptables et fiscales
Les associés de la SARL doivent tenir une comptabilité de trésorerie ou d’engagement. Ils sont également tenus à des obligations déclaratives fiscales : dépôt des comptes annuels et déclaration annuelle.
Ces obligations comptables et fiscales sont strictes et nécessitent l’intervention d’un professionnel (expert-comptable ou fiscaliste).
Les obligations légales
Les actes d’administration doivent être validés par au moins deux tiers des associés. Ils englobent l’ensemble des actions de gestion courante (travaux d’entretien, signature du bail, etc.).
Des coûts de gestion sont donc à prévoir.
Le cadre familial en ligne directe est une contrainte qui limite l’entrée de nouveaux associés dans la structure.
Coupler SARL de famille et LMNP vous fait ainsi bénéficier d'une fiscalité attractive et donc d'une meilleure rentabilité de vos investissements LMNP.
Attention cependant aux coûts de gestion et aux obligations juridico-comptables. Restez également vigilant quant à la base de ce type d’investissement : le bien et l’exploitant potentiel de la résidence gérée que vous choisiriez.
Toute l’équipes de Netinvestissement se tient à votre disposition pour étudier votre situation et vous conseiller la meilleure option immobilière. Alors n'hésitez plus et contactez nous !
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