1. Définition de la résidence principale
Selon la loi, la résidence principale c’est le logement dans lequel vous habitez principalement durant l’année : « logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure »
L’on pourrait croire que cet article ne s’adresse qu’aux propriétaires fonciers, or il n'en est rien. Nous ne parlerons que de la résidence principale, mais les locataires peuvent eux aussi bénéficier de ce droit : on parle alors de sous-location.
Dans la grande majorité des cas, étant donné que vous louez votre logement d’habitation, vous tombez de fait dans la location dite meublée.
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2. Définition de la LMNP
Fonctionnement de la Location Meublée Non Professionnelle
Pour répondre aux critères du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) meublé, il faut que :
Le locataire puisse s’y installer sans avoir besoin d’y apporter de mobilier, le minimum requis en mobilier est fixé par décret. Le locataire doit pouvoir juste y dépose ses effets personnels les commodités de vie doivent être fournis directement par le logement. Le minimum étant :
- Meubles
- Literie
- Gazinière ou plaques chauffantes
- Réfrigérateur
- Ustensiles de cuisine
Dès lors que l’on parle de location meublée, deux choix existent :
- Faire de la location de courte durée / saisonnière
- Faire de location longue durée
Quels sont les avantages de la location meublée ?
La location meublée est intéressante notamment d’un point de vue fiscal.
Chez Netinvestissement, nous encourageons nos clients à privilégier la location sous le statut LMNP afin d’obtenir des revenus défiscalisés au moment de la retraite. C’est un moyen redoutablement puissant pour cela.
Par opposition à une location vide ou nue, le régime micro-BIC est en faveur du meublé puisqu'il ouvre droit à un abattement fiscal de 50% sur les revenus fonciers (contre 30% pour de la location nue).
Autre élément, le seuil jusqu’auquel il est encore possible d’opter pour le régime micro : 77 700€ / an.
Le régime réel, lui, permet de déduire de vos recettes locatives l’ensemble des dépenses servant l’acquisition, la conservation et l’entretien du bien.
C’est aussi un statut - et non une loi - qui existe depuis 1949. Grâce à quoi, vous avez le droit d’utiliser l’amortissement comptable de la valeur du bien pour réduire votre fiscalité à 0 pendant de nombreuses années.
3. Quelles conditions respecter pour transformer sa résidence principale en LMNP ?
Il est possible d’éviter la fiscalité en mettant en location tout ou partie de votre résidence principale. Il existe néanmoins certaines conditions :
Le logement doit concerner la résidence principale du propriétaire bailleur
Les pièces louées doivent former un tout indissociable du reste du logement du propriétaire.Dès lors que les pièces louées sont indépendantes du reste de l’habitation, l’exonération n’est plus autorisée.
Les pièces louées doivent représenter la résidence principale du locataire
Un étudiant ou alors un salarié saisonnier qui aurait besoin de se trouver un logement loin de chez ses parents pour être proche de son lieu de travail, peut être amené à louer une pièce chez un propriétaire qui lui offrirait cette opportunité.
Le locataire doit justifier d'un contrat de travail saisonnier (souvent dans le secteur de l'agriculture ou du tourisme) ou d'un contrat de travail pour lequel, dans certains secteurs d'activité, il est d'usage constant de ne pas recourir au contrat de travail à durée indéterminée en raison de la nature de l'activité exercée et du caractère par nature temporaire de ces emplois (les secteurs d'activité visés sont listés par l'article D 1.241-1 du Code du travail. Il peut notamment s'agir des secteurs de l'hôtellerie, de la restauration, des centres de loisirs et de vacances, du sport professionnel, des spectacles, etc.).
Un loyer raisonnable
Ces limites sont fixées chaque année par l’administration fiscale.
Pour 2024, les limites étaient par exemple les suivantes :
- 206€ / m2 en Île-de-France
- 152€ / m2 dans les autres régions
Vous louez dans votre résidence principale parisienne une chambre de 20 m2 à un étudiant. Pour être exonéré, le loyer hors charge mensuel ne doit pas excéder : (206 x 20)/12 = 343€ / mois
Un propriétaire ou un locataire peut donc sous-louer une pièce de sa résidence principale. En respectant cumulativement les conditions citées, les revenus que le bailleur en tire sont exonérés d’impôt.
Pendant la crise sanitaire, les déplacements ayant été compromis, nous avons assisté à une disparition de la location meublée saisonnière. Une stratégie qui a été mise à mal pendant une bonne année, la solution de repli a donc été de basculer de la location meublée saisonnière à la longue durée de manière à compenser le manque à gagner pour les propriétaires bailleurs. Je dois vous rappeler qu’un marché est fait d’une offre et d’une demande. Une offre trop importante tire les loyers vers le bas : il a été observé dans certaines communes que les écarts de loyers entre le meublé et la location nue se seraient réduits, voire inversés.
Nous vous invitons à savoir apprécier les éléments macroéconomiques afin d’éviter d’éventuelles déconvenues. Même s’il s’agit de votre logement principal pour lequel, de fait, votre risque est beaucoup moins important qu’un loueur qui aurait acheté à crédit dans le but de l’exploiter en meublé.
4. Louer une partie de sa résidence principale
Et pourquoi pas couper la poire en deux ?
Comme nous l’avons vu, vous n’êtes pas obligé de louer l’entièreté de votre logement. Les règles restent les mêmes.
Cela peut être une bonne solution pour vivre «entre générations». Une personne âgée souffrant d’isolement ou tout du moins se sentant seule peut tout à fait louer une chambre à un étudiant. Hors règles administratives, il s’agira de disposer des meubles voire de conserver ceux déjà disponibles.
5. Transformer sa résidence principale en location vide
Si jamais vous décidez de passer en locatif votre résidence principale, vous pourrez opter pour la location nue. Cela veut tout simplement dire que le locataire arrive avec tout le nécessaire à son confort : meubles, rangements, électroménager, etc… A partir de ce moment, vous devenez propriétaire bailleur. Veuillez d’ailleurs noter que le bail locatif consenti sera pour une durée de trois ans. Dans ce laps de temps, vous ne pourrez pas revenir habiter avant la fin de ce délai.
Attention, si votre habitation devient locative, vous serez soumis à la fiscalité sur la plus-value.
Je vous renvoie vers le lien des services publiques : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33175
6. Transformer sa résidence principale en location meublée
C’est justement un point important de la location meublée de longue durée : un bail plus long qui vient apporter une régularité sur les revenus.D’autant plus que, à la fin du bail, à défaut d’une prise de congé par le locataire ou le bailleur, le contrat de location est reconduit automatiquement et dans les mêmes termes définis.
Sans compter qu’en tant que loueur, vous pourriez être tenté d’augmenter le loyer mais soyez vigilant c’est une manœuvre qui est encadrée, selon votre situation géographique en distinguant les zones tendues des autres.
Pour identifier votre commune, Netinvestissement vous suggère de vous renseigner auprès de votre ANIL. Un formalisme est imposé au bailleur (vous) d’informer son locataire au minimum 6 mois avant la fin du bail en cours.
Le contrat de location d’au moins un an vous apporte une sécurité dans la mesure où les revenus tombent régulièrement cela vous permettant de financer d’autres projets en parallèle voire un complément de revenus.
Nous l’avons vue en préambule, la fiscalité de la location meublée est très intéressante. Dans le cas d’un régime au réel, vous pourrez déduire davantage de charges de vos recettes locatives que dans le meublé touristique. Pourquoi ? Puisque l’ensemble de vos charges déductibles ne le sont qu’au prorata du temps de location. Il est assez aisé de comprendre que pour un contrat long, vous pourrez déduire l’intégralité de ses charges.
Prenons l’exemple d’un tour du monde, la location meublée non professionnelle (statut LMNP) est peut-être plus adaptée dans la chronologie des événements. Le bail sur une telle location est d’un an. Donc vous pouvez récupérer votre bien à usage privatif dans ce laps de temps.
Attention, il faut prévenir le locataire que le bail ne sera pas reconduit en amont. Sur le long terme, vous devez encore une fois porter une attention sur le marché locatif relatif à la location meublée dans votre commune.
De manière très générale, les appartements sont plus adaptés avec des locataires plus nombreux : étudiants en priorité, personnes seules avec ou sans enfant, événements familiaux, sociétaux, etc… En ce qui concerne les maisons, vous avez notamment certaines entreprises qui cherchent des biens à la location pour des salariés en mutation géographique. Ces derniers viennent avec leur famille et cherchent souvent des biens de qualité vu que ce sont pour la plupart des cadres ou des professions à forte valeur ajoutée. Un point très agréable est à la clé : c’est l’entreprise qui prend en charge le loyer. Deux avantages pour vous : le locataire est amené à rester et vous percevrez vos loyers rubis sur l’ongle.
7. Transformer sa résidence principale en location saisonnière
C’est la location classique de votre logement durant votre absence pour des vacances, le temps d’un week-end. Cette location peut être gérée par une agence immobilière ou par une plateforme de type Airbnb, Abritel ou autre… «Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.» article L. 324-1-1 du Code du tourisme modifié par la loi Elan.
La durée maximum de location pour être considéré comme de la location courte durée est 90 jours voire 120 jours pour certaines communes.
Dans l’absolu les locataires peuvent sous-louer leur logement d’habitation, en ayant une autorisation écrite du bailleur et à condition de ne pas facturer au sous-locataire un loyer qui soit supérieure à celui du locataire.
Enfin, soyez vigilant pour les personnes faisant de la location meublée dans une copropriété, à bien vérifier qu’il n’existe pas de clause interdisant le meublé touristique, exemple: une clause d’habitation exclusivement bourgeoise.
Les plateformes spécialisées dans la location meublée touristiques simplifient la donne puisqu'elles ont le devoir de vous informer de vos obligations dans le cas ou souhaiteriez mettre votre logement, tout ou partie, à la location.
- Votre commune fait elle partie des communes obligeant les loueurs à déclarer votre activité à la mairie ?
- Avez-vous pensé à l’autorisation de votre propriétaire si vous comptez sous-louer votre logement ?
- Autre point : votre annonce sera automatiquement supprimée par la plateforme dès lors que les 120j sont dépassés
- Enfin, elle assure pour vous la communication à la demande de la mairie pour l’obtention des décomptes des nuits ayant fait l’objet d’une location.
Pour les personnes qui louent leur logement principal plus de 120 jours dans l’année, ces dernières sortent alors du cadre légal de la location de la résidence principale.
Pour ce faire, il sera nécessaire de déclarer à la mairie un changement d’usage du logement. Ce changement d’usage n’est pas automatique, étant lui-même soumis à une autorisation pour les communes de plus de 200 000 habitants.
Pour celles et ceux qui souhaiteraient s’affranchir des déclarations obligatoires en mairie sachez qu’elles encourent un risque d’amende pouvant aller jusqu’à 5000€ conformément à la la loi Élan du 23 novembre 2018 ou encore jusqu’à 10 000€ d’amende si le décompte des nuitées n’est pas fourni dans le délai d’un mois toléré.
Nous venons de le voir, le meublé touristique peut s’avérer charger administrativement parlant en fonction de la commune où il est réalisé, des déclarations en mairie peuvent être imposées, et en cas de non-respect des 120j de location une demande de changement d’usage du bien peut être nécessaire sans forcément être accordée systématiquement.
Un repère règlementaire simple : la loi de 1986 et loi Alur de 2014, comportant 3 grandes obligations auxquelles doit répondre un loueur meublé de longue durée :
- Le mobilier obligatoire, bien évidemment.
- Être loué pour une durée de 12 mois (dérogation pour les étudiants et des baux spécifiques dans le cadre d’un bail mobilité).
- Que le logement soit habitable.
La gestion d’un meublé touristique, même pour votre résidence principale peut également s’avérer chronophage mais aussi couteuse en énergie: remise des clés à chaque entrée et sortie de locataire, le linge, le ménage…car la fréquence de rotation de locataire est plus importante.
Les Français sont de plus en plus nombreux à proposer leur logement d’habitation à la location. C’est souvent dans le but de générer du revenu temporairement (le temps d’un week-end ou d’un départ en vacances) et puis parce que la fiscalité est avantageuse.
8. Les autres cas d'exonération
Lorsque le locataire n’y élit pas son domicile. Dans ce cas, les revenus perçus par le bailleur doivent être inférieurs à 760€ par an. Autrement, ces revenus deviennent imposables. Netinvestissement ne peut vous conseiller autre chose que de vous rapprocher de votre mairie pour connaitre les démarches administratives à suivre. Même si dans l’absolu, aucune démarche n’est nécessaire lorsque le meublé porte sur la résidence principale du bailleur, certaines communes peuvent décider de soumettre à déclaration toute location de logement meublé dans le but d’obtenir un numéro d’enregistrement, conformément à l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.
Durablement, il est possible de générer des revenus sans imposition mais avec un encadrement strict.
Pour les loueurs qui décident de générer des revenus importants et ponctuellement dans l’année, la location de courte durée appelée aussi la location saisonnière est faite pour vous.
Certaines communes obligent le propriétaire à déclarer sa résidence principale en mairie pour avoir un numéro de déclaration. Il s'agit notamment de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours.
Dès réception de votre déclaration, la mairie vous délivre sans délai un accusé de réception comprenant un numéro de déclaration.
9. Comment déclarer son bien en LMNP ?
Cela va dépendre du régime que vous aurez choisi au préalable.
Bien souvent, la fiscalité est méconnue et le propriétaire ne prend pas en compte ce paramètre. Alors qu’il est prépondérant dans une gestion d’immobilier locatif.
Pour la location nue, vous aurez le choix entre :
- Le régime micro-BIC : l’assiette d’imposition sera 50% de vos revenus locatifs car vous avez le droit à un abattement de 50% (forfait).
- Le régime réel : c’est le cas où vous déclarez la différence entre vos revenus et vos charges (copropriété, emprunt, travaux, etc…). Cela revient à faire du cas par cas. Ce choix est fait pour trois ans obligatoires.
Pour la location meublée : Tout d’abord, vous avez des formalités à faire auprès de l’administration fiscale. N’omettez pas également d’être dans les clous vis-à-vis de votre commune car nous l’avons vu : il y a des particularités surtout dans les grandes métropoles françaises.
Pour la location saisonnière : Pour les personnes qui louent leur logement principal plus de 120 jours dans l’année ? celles-ci sortent du cadre légal de la location de la résidence principale.
Pour ce faire, il est nécessaire de déclarer à la mairie un changement d’usage du logement. Ce changement d’usage n’est pas automatique, étant lui-même soumis à une autorisation pour les communes de plus de 200 000 habitants. Pour ceux qui souhaitent s’affranchir des déclarations obligatoires en mairie courent un risque du règlement d’une amende pouvant aller jusqu’à 5 000€ conformément à la loi Élan du 23 novembre 2018 ou encore jusqu’à 10 000€ d’amende si le décompte des nuitées n’est pas fourni dans le délai d’un mois toléré.
Transformer votre résidence principale en location meublée non professionnelle (LMNP) représente une stratégie intéressante pour vous générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Il est crucial pour vous de bien comprendre les règles légales et fiscales pour éviter les potentiels écueils. Vous devez donc évaluer les différents régimes de location, les conditions d'exonération et les contraintes réglementaires pour prendre une décision adaptée à votre situation personnelle et à vos objectifs patrimoniaux.
Pour finir, voici quelques conseils pour réussir votre projet : choisissez un emplacement stratégique, aménagez votre logement de manière fonctionnelle et confortable, fixez un loyer attractif et soyez réactif et disponible pour vos locataires. En suivant ces règles, vous serez déjà sur la bonne voie.
À propos de l'auteur
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