1. Rappel de la fiscalité du LMNP
Avant toute chose, il est primordial que vous compreniez la fiscalité du statut LMNP. En tant que propriétaire bailleur en loueur meublé non professionnel (le statut LMNP), pendant la « vie » de votre investissement, vous avez la possibilité de choisir parmi deux choix de fiscalité. Vous aurez ainsi le choix entre le régime Micro-BIC, aussi appelé le régime forfaitaire qui est tout simplement une réduction à hauteur de 50% non modifiable de vos revenus issus de la location meublée, ou alors le régime réel. Ce choix vous sera propre et dépendra notamment des recettes et surtout des charges que vous payez sur votre logement.
Explication :
- Le régime Micro-Bic (ou Forfaitaire) : Concernant ce régime fiscal, vous obtiendrez un abattement à hauteur de 50% sur vos recettes. Ce forfait de 50% signifie que vos revenus imposables seront donc de moitié (Ex : revenu locatif sur l’année = 50 000€, après déduction des 50% votre revenu locatif imposable sera égal à 25 000€) ce qui n’est pas négligeable, mais attendez de voir le régime réel.
- Le régime réel du statut LMNP : Concernant ce régime, vous allez pouvoir déduire de vos recettes liées à votre bien immobilier meublé, l’ensemble des charges telles que les intérêts d’emprunt si vous avez acheté votre logement à crédit, les taxes comme la taxe foncière, les charges de copropriétés ou encore les frais de gestion ou de syndic. Qu’est-ce que cela engendre ? Des revenus locatifs non imposables, le rêve non ?
Mais ce n’est pas tout. Si vous avez opté pour un investissement en meublé dans une résidence de services gérée, vous pourrez en outre amortir comptablement le bien, comme le fait une société.
Netinvestissement vous recommande :
2. Prix de vente et plus-value du LMNP
Le prix de vente d'un LMNP (loueur en meublé non-professionnel) est, comme pour tout bien immobilier, déterminé par le marché et variera donc en fonction de plusieurs facteurs, tels que le rendement locatif et la stabilité de celui-ci dans le temps, l'emplacement, l'état des biens et des services proposés, la qualité du bail et du gestionnaire pour les résidences de services gérées. Une fois que le prix de vente est déterminé, la plus-value du LMNP correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial.
Plus-value = Prix d’achat – Prix de vente
3. Comment fixer le prix de vente d'un LMNP ?
La fixation du prix de vente d'un LMNP ne peut se faire que sur la base des critères budgétaires et des données du marché. Lors de la fixation du prix de vente, il vous faudra prendre en compte notamment le niveau de la demande pour ce type de logements dans la ville, ainsi que le rendement net de charges généré, la situation géographique, l'état du bien, les charges, les mensualités, le bénéfice escompté, etc. Il est également important de bien valoriser le contrat en cours avec le gestionnaire de la résidence, et ainsi de le comparer aux autres offres éventuelles sur le marché en local. Une fois ces informations recueillies, vous pourrez déterminer un prix de vente cohérent et attractif pour votre LMNP.
4. Comment calculer la plus-value d'un bien en LMNP ?
Comme nous l’avons précédemment, le calcul de la plus-value d’un bien en LMNP repose sur deux choses, le prix d’achat et le prix de vente.
Explication :
- Le prix d’achat : Ce prix doit prendre en compte tous les frais ajoutés lors de la signature du bien, si vous prenez uniquement le prix du bien hors frais de notaires ou agence ce n’est pas correct, attention à ce point. Ainsi le prix d’achat est majoré de tous les couts d’acquisition à hauteur d’environ 7,5% du prix du bien, à cela peut s’ajouter les montants réels des éventuels travaux (facture obligatoire) réalisés ou pour une valeur forfaitaire de 15% du prix du bien après 5 ans de détention du bien.
- Le prix de vente : Ce prix est tout simplement le prix auquel vous vendrez votre bien, vous pouvez ajouter certaines charges comme les frais de diagnostics.
Vous l’aurez compris, la plus-value d'un bien LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est calculée en comparant le prix d'achat du bien avec le prix de vente. La plus-value est alors calculée en soustrayant le prix d'achat du prix de vente. Toutefois, il convient bien de prendre en compte les frais de notaire et les éventuelles réparations ou travaux effectués sur le bien.
5. Quel régime fiscal en cas de revente d'un bien en LMNP ?
Les plus-values immobilières, après déduction des abattements, sont imposées à l'Impôt sur le revenu au taux de 19 % et assujetties aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.
Il existe cependant une exonération possible de la plus-value de votre bien immobilier en voici les conditions :
Vous bénéficiez d’un abattement sur la plus-value à hauteur de 6% par an de la 6ième à la 21ième année, puis d’un abattement de 4% pour la 22ième année, autrement dit une exonération totale d’impôt sur la plus value à compter de la 22ième année de détention.
Concernant les prélèvements sociaux, les abattements sont de :
- 1,65% par an de la 6ième à la 21ième année
- 1,60% pour la 22ième année
- Et enfin 9% jusqu’à la 30ième année
Autrement dit une exonération totale d’imposition sur la plus-value ET de prélèvements sociaux à partir de la 30ième année de détention.
Il est alors tout à fait judicieux de conserver son bien pendant une durée la plus longue possible afin d’être totalement exonéré d’impôts sur les plus-values.
6. Comment déclarer les plus-values d'un bien en LMNP ?
Les premières démarches afin de déclarer vos plus-values du bien LMNP que vous avez mis en vente ultérieurement sont faites par le notaire chargé de la cession.
Ainsi, il effectuera les démarches suivantes sans que vous ayez à vous en préoccuper :
- Il s’occupera de calculer la plus-value imposable et surtout le montant de l'impôt à payer
- Il établira la déclaration auprès de l’administration fiscale
- Pour finir, vous n’aurez plus qu’à procéder au paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien
À NOTER : lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu vous devrez impérativement indiquer le montant de la plus-value déclaré par le notaire sur le doucement annexe Cerfa 2042-C (case 3 VZ) afin qu'elle soit prise en compte dans le revenu fiscal de référence (RFR).
7 conseils pour optimiser la revente de votre LMNP
1. Avoir bien acheté
Il s’agit là d’une généralité certes mais la revente d’un bien immobilier se prépare dès la décision d’achat. En effet, il convient au préalable d’acheter un bien immobilier de qualité qui se doit de répondre à un certain nombre de critères.
S’agissant d’un investissement en LMNP, il faut dans un premier temps privilégier un marché porteur. A ce titre, chez Netinvestissement, nous privilégions plutôt l’investissement dans les résidences étudiantes et les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) qui sont des marchés stables et porteurs (il y aura toujours des étudiants et des personnes âgées dépendantes). En revanche, les résidences d’affaires et les résidences de tourisme réclament une plus grande prudence du fait de leur exposition aux aléas économiques ou météorologiques.
Il faudra également s’assurer de la qualité de l’exploitant de la résidence et du bail commercial que vous signez avec lui, car c’est essentiellement sur ces deux éléments que repose votre investissement.
Enfin, il est bon de rappeler que face à la multitude d’offres et de prestataires présents sur ce marché, il est préférable de vous rapprocher d’un conseiller patrimonial Netinvestissement pour faire le bon choix et vous éviter des déconvenues lors de la revente.
2. Vous assurer que c'est le bon moment de revendre
Quel que soit le motif qui puisse vous décider à revendre votre LMNP, si vous n’êtes pas dans l’urgence, il est préférable de faire un point avec votre conseiller avant de sceller dans le marbre votre décision.
En effet, il pourrait y avoir un intérêt financier à reporter de quelques mois voire quelques années la revente de votre bien immobilier.
Si vous avez investi dans un bien en LMNP dans une résidence gérée, vous savez que l’un des avantages principaux de ce dispositif est de générer une rente non fiscalisée.
En effet, la loi vous octroie la possibilité d’amortir votre bien dans le but de neutraliser la fiscalité sur les revenus locatifs que vous percevez. Naturellement, l’idéal est de revendre votre bien immobilier une fois la réserve d’amortissement totalement épuisée pour maximiser l’avantage fiscal de votre investissement.
Également, il existe une probabilité que votre investissement initial soit récompensé par une plus-value lors de la revente (à condition d’avoir conservé votre bien immobilier suffisamment longtemps).De ce fait, il semble primordial de calculer en amont l’impôt qui vous sera demandé en cas de vente favorable. Pour rappel, plus vous conservez votre bien immobilier dans le temps, plus cette fiscalité sera faible ; au-delà de 30 ans de détention, vous êtes exonéré à 100% de toutes fiscalité (prélèvements sociaux compris) sur votre plus-value.
3. Vérifier les fondamentaux de mon investissement
Ça y est, c’est décidé, vous avez validé l’étape précédente et vous mettez votre bien en vente sur le marché.
Pour préparer et faciliter la revente de votre bien en LMNP, il convient de faire un diagnostic précis de votre investissement et ainsi répertorier toutes les caractéristiques constituantes de ce dernier. Cet exercice facilite le travail des potentiels acquéreurs qui sont susceptibles de vous faire une proposition d’achat.
Pour mener à bien ce travail, il convient de réaliser un dossier reprenant toutes les informations qui vous ont été transmises depuis l’achat de votre bien immobilier :
- Une présentation de la résidence et du gestionnaire
- Un détail des prestations assurées par ce dernier (accueil, blanchisserie, ménage, petit déjeuner)
- Une liste exhaustive du mobilier que vous cédez dans la vente en précisant son état
- Une copie du bail commercial stipulant les éléments fondamentaux suivants : durée restante et mode de reconduction du bail commercial, montant du loyer, modalités de réindexassions de ce dernier et enfin les modes de partage des charges d’exploitations entre propriétaire et gestionnaire (article 605, article 606).
Ce travail vous permet par ailleurs de vérifier que les fondamentaux de votre investissement sont toujours les mêmes au moment de la revente qu’ils ne l’étaient lorsque vous avez acheté le bien immobilier.
Notez que si vous détenez votre LMNP depuis plus de 10 ans, vous êtes dans l’obligation depuis le 1er novembre 2006 de réaliser le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Pour ce faire, vous devez vous rapprocher obligatoirement d’un diagnostiqueur certifié par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Sachez que le coût de cette opération peut être déduit de la plus-value fiscale de votre opération.
4. Comprendre votre cible
Un autre élément fondamental pour réussir la vente de votre LMNP est de bien comprendre son marché et votre cible.
La revente d’un bien en LMNP ne répond pas aux mêmes règles que la revente d’un bien immobilier classique. Lorsque vous revendez votre résidence principale, les acquéreurs portent une dimension sentimentale dans leur prise de décision d’acheter ou non votre bien immobilier. Il est nécessaire qu’ils puissent se projeter eux-mêmes dans l’appartement ou la maison que vous mettez en vente. Ils sont davantage à la recherche d’un « coup de cœur » que d’un bien patrimonialement et/ou économiquement pertinent.
À l’inverse, lorsqu’il s’agit d’un LMNP dans une résidence de services gérée, les acheteurs sont à la recherche d’un rendement et d’une sécurité. Ils cherchent à s’assurer que le bien immobilier dont il est question répond à un marché porteur leur apportant des garanties quant au potentiel locatif. Ils cherchent également la signature d’un gestionnaire sérieux et financièrement solide et enfin un loyer intéressant rendant l’opération financièrement rentable.
5. Fixer le bon prix
Une fois que vous avez bien compris les attentes de la cible à laquelle vous vous adressez, il est temps de fixer votre prix de vente.
Comme nous venons de le voir précédemment, le rendement de l’opération est un critère particulièrement important pour les acquéreurs. Pour certains, il constitue même le critère prioritaire pouvant déclencher une intention d’achat.
La rentabilité locative d’un bien immobilier se calcule de la manière suivante :
loyer annuel (€) / valeur du bien immobilier (€) X 100
Ainsi, trois éléments déterminent la rentabilité locative d’un bien immobilier :
- Le premier s’avère être le loyer annuel versé par votre locataire ou le gestionnaire au propriétaire. En tant que vendeur, vous n’êtes pas en capacité d’influer sur cet élément car le montant du loyer est fixé contractuellement dans le bail commercial que vous avez signé. En revanche, le vendeur que vous êtes peut librement fixer le prix de vente de son bien immobilier. Vous devez donc garder à l’esprit que votre cible est à la recherche d’un rendement, et que plus vous serez « gourmand », plus vous vous exposerez à repousser les investisseurs et à faire traîner votre vente en longueur.
- La durée résiduelle du bail commercial peut également influer le prix de vente d’un LMNP. Plus celle-ci sera longue, plus elle rassurera le repreneur et justifiera alors un prix de vente plus élevé.
- Pour finir et pour vous assurer que le prix de vente déterminé est bien en phase avec le marché, il est pertinent de faire une étude concurrentielle des autres biens similaires ou sensiblement équivalents actuellement en vente.
6. Vous assurer de la solvabilité de l'acquéreur
Tout d’abord, il convient de trouver un acquéreur et nous avons étudié précédemment les points clefs permettant d’accélérer le processus de vente.
Ensuite, il est judicieux de vérifier la solvabilité de l’acquéreur, c’est-à-dire valider qu’il dispose de la surface financière nécessaire pour financer l’opération.
Deux modalités de financement peuvent intervenir :
- Dans le meilleur des cas, l’acquéreur finance l’opération comptant, autrement dit, il dispose déjà des fonds et dans ce cas précis il n’y aura pas de clause suspensive d’obtention d’un prêt dans la promesse de vente.
- L’acquéreur peut également se faire financer auprès d’un organisme de crédit. Pour sécuriser votre vente vous pouvez lui demander qu’il vous transmette un préaccord de principe de sa banque.
Dès lors que vous êtes rassuré(e) quant à la capacité de l’acquéreur à financer le rachat de votre bien immobilier, vous pouvez attendre sereinement de finaliser la transaction chez le notaire.
À l’inverse, sans ces vérifications préalables, vous vous exposez au risque que votre vente n’aboutisse finalement pas. Retour à la case départ !
7. Se faire accompagner par un intermédiaire
Si vous souhaitez proposer à la revente votre bien en résidence avec services, il est plus simple de s’adresser à un interlocuteur dont c’est le métier et qui connait parfaitement le marché. Ce type d’acteurs centralise les offres. C’est le cas par exemple de la société Le Revenu Pierre.
En passant par ce type d'acteur, vous faites appel à un spécialiste de la revente de tous biens immobiliers en général. Libre et indépendant de tout opérateur, votre bien est placé entre les mains d’un réseau de vente national et international permettant une vente rapide et efficace.
Les premiers acteurs historiques généralistes qui proposaient une offre structurée reposant sur des biens multi gestionnaires sont nés fin 2007. Peu à peu, le marché secondaire est devenu un marché « organisé » en tant que tel, et les réseaux de distribution traditionnels du LMNP ont pris l’habitude de le proposer à leurs clients.
Il est bien plus intéressant de traiter avec un acteur indépendant qui n’est capitalistiquement lié à aucun gestionnaire et qui ne propose donc pas d’une manière subjective et donc intéressée le stock du groupe d’exploitation auquel il appartiendrait.
La revente d’un LMNP est un moment clef pour l’investisseur. C’est en effet à l’issue de cette dernière étape que vous pourrez tirer le bilan réel de votre investissement et déterminer si celui-ci a été judicieux.
S’il est courant d’entendre que la revente d’un LMNP est plus compliquée que celle d’un bien classique c’est avant tout du fait que les règles qui régissent ces transactions sont différentes de celles de l’immobilier traditionnel.
Dès lors que les spécificités de la revente des résidences de services gérées et la fiscalité des plus-values sont comprises, l’investisseur peut réaliser cette transaction dans de bonnes conditions et dans les meilleurs délais.
Enfin, nous ne saurions trop vous conseiller de faire appel à un chef de projet patrimonial pour vous accompagner dans toutes les étapes de l’investissement, de la sélection du bien immobilier à la revente de celui-ci. Chez Netinvestissement, nous mettons à votre disposition toutes les ressources dont nous disposons pour que votre investissement soit une réussite de la mise en place au débouclage.
À propos de l'auteur
Guides complémentaires :
Vous avez aimé ce guide ?
On vous accompagne dans les étapes de votre projet !