1er avantage : un régime fiscal favorable
En ce qui concerne la fiscalité du statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), celle-ci est basée sur le Bénéfice Industriel et Commercial (BIC). Un loueur en meublé non professionnel est un propriétaire qui met à disposition une ou plusieurs résidences meublées, dont il est le propriétaire et qui génèrent des revenus locatifs.
Ce statut est régi par une loi de 1949 qui établit un mécanisme d'amortissement étalé sur la valeur immobilière et mobilière de votre investissement. L'amortissement comptable d'un investissement est réparti sur sa durée d'utilisation. Cette charge comptable, en plus des charges réelles, est déduite des loyers déclarés, ce qui permet de réduire, voire d'éliminer, la fiscalité sur ces revenus.
Ce privilège exceptionnel, n'étant pas lié à des modifications récentes de la législation fiscale, devrait être stable et garantir la pérennité de l'opération. Il en résulte une projection fiscale plus claire et stable.
Les revenus issus de cette activité sont donc exempts d'impôts sur une période relativement longue, mettant en avant la notion de continuité. La régularité des revenus est renforcée par la présence d'un bail commercial.
La fiscalité avantageuse du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) repose sur deux régimes fiscaux principaux en 2024 : le régime Micro-BIC et le régime Réel. Ces régimes offrent des avantages spécifiques pour les investisseurs en location meublée non professionnelle.
Le régime des Micro-BIC
Le régime micro BIC s'applique par défaut pour les investissements en LMNP.
Il permet un abattement de 50% sur les recettes locatives, simplifiant ainsi les obligations déclaratives, car une comptabilité détaillée n'est pas nécessaire.
Il convient aux investisseurs dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 € et dont les charges liées à l'investissement sont inférieures à la moitié de leurs recettes.
Les charges ne sont pas déductibles, mais l'abattement forfaitaire de 50% réduit l'impôt à payer sur 50% des recettes locatives.
Le régime Réel
Le régime réel est dit "d'amortissement" car il permet de déduire toutes les charges liées à l'investissement des revenus locatifs.
Il est plus avantageux lorsque les revenus locatifs annuels dépassent 72 600 € ou si les charges liées à l'investissement sont importantes, notamment en cas de travaux de rénovation.
Le régime Réel nécessite une comptabilité plus complexe et des démarches administratives plus lourdes.
Les charges déductibles incluent l'entretien, la réparation du logement, la taxe foncière, l'assurance, les frais de gestionnaire immobilier, les honoraires d'expert-comptable, les frais de procédure avec les locataires, et divers frais d'exploitation.
De plus, les amortissements des meubles, du logement, et des travaux réalisés peuvent être déduits des impôts.
2ème avantage : la possibilité d’obtenir des loyers plus élevés
Les revenus perçus en tant que LMNP sont généralement plus élevés que ceux provenant d'une location vide, principalement pour deux raisons :
- Le locataire n'a pas à investir dans le mobilier, car le logement est déjà meublé et équipé dès le début de la location. Cela représente un double avantage pour le locataire, qui économise à la fois du temps et de l'argent, ce qui justifie un loyer plus élevé.
- Le propriétaire bénéficie d'avantages fiscaux significatifs en tant que LMNP. Il peut déduire diverses charges de ses revenus locatifs, notamment les intérêts d'emprunt, les taxes foncières, les frais de gestion locative, les charges de copropriété, et d'autres dépenses connexes. Ces déductions réduisent son impôt sur le revenu, augmentant ainsi son revenu net.
De plus, dans certaines zones géographiques, comme les grandes villes ou les destinations touristiques, les loyers LMNP sont également plus élevés. Cette augmentation s'explique par la forte demande de logements meublés dans ces régions, ce qui permet aux propriétaires de fixer des loyers plus élevés.
Il est important de noter que le montant du loyer dépend de divers facteurs, tels que l'emplacement, la taille du logement, la qualité des équipements, et d'autres caractéristiques spécifiques.
3ème avantage : le bail commercial, un atout de protection et de projection
Votre contrat de bail commercial formalise la relation entre vous (en tant que propriétaire bailleur) et le gestionnaire de la résidence de services.
L'atout majeur du bail commercial dans le cadre d'un investissement en résidence de services réside dans la garantie des loyers synonyme de tranquillité pour l'investisseur. Ce contrat, d'une durée de 9 à 12 ans, assure des revenus locatifs réguliers, quels que soient les taux d'occupation du bien. Le gestionnaire de la résidence prend en charge la collecte et la redistribution des loyers, évitant ainsi au propriétaire de rechercher des locataires en cas de fort turn-over des occupants.
De plus, le bail commercial prévoit une revalorisation annuelle des loyers basée sur des indices comme l'Indice de Référence des Loyers, permettant au propriétaire de bénéficier d'une augmentation des revenus. En outre, le bail commercial répartit les charges, laissant à l'exploitant le fardeau des charges liées au bien, à l'exception de la taxe foncière, du renouvellement du mobilier et des frais liés à l'expertise comptable.
Le bail commercial identifie clairement les obligations de chaque partie, assurant une gestion transparente et simplifiée pour l'investisseur.
4ème avantage : investir via un gestionnaire connu
Obtenir des informations sur un gestionnaire est une démarche simple. Les résidences de services sont sous la supervision de prestataires renommés, dont certains sont cotés en bourse.
Cette forme d'investissement, qui combine une activité de service à un actif tangible, est structurée autour du bail, comme mentionné précédemment, ce qui garantit une rentabilité relativement stable.
Lors de tout investissement, il est essentiel d'évaluer les risques, en se basant sur la capacité financière à générer des revenus couvrant les charges.
Une entité économique solide doit être en mesure de planifier sa croissance ou son développement.
En plus de l'état financier du gestionnaire, il est pertinent d'examiner son approche normée qu'il applique à ses nouvelles résidences. L'accent est généralement mis sur la qualité de la gestion plutôt que de se limiter à une analyse basée uniquement sur les chiffres. La gestion efficace d'autres résidences peut fournir des indications précieuses sur la stratégie de l'entreprise ou sa capacité à gérer ses propriétés.
De plus, le choix d'un gestionnaire fiable est essentiel, car il garantit la gestion et la maintenance de la résidence, incluant les travaux de réhabilitation
Lorsque vous investissez dans ce type d'actif, vous déléguez la gestion, ce qui présente une similitude avec l'achat de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sans subir leur fiscalité lourde. Cette délégation vous permet d'économiser à la fois du stress et du temps, car la gestion locative peut parfois être fastidieuse et chronophage en cas d'absence de locataires ou de loyers impayés.
5ème avantage : un statut offrant de la flexibilité à votre investissement
Il est tout à fait envisageable d'ajuster l'ampleur de votre investissement en diversifiant vos acquisitions. Contrairement à l'immobilier traditionnel, où la volatilité est souvent atténuée en investissant en plein cœur de la ville, là où le coût du foncier est le plus élevé (et donc hors de portée pour la plupart des investisseurs), il est relativement simple d'investir à des tarifs plus abordables en LMNP.
En outre, il est évident que les biens de plus petite taille présentent généralement une rotation plus fréquente des locataires. Cependant, dans le contexte des résidences de services, cette question ne se pose pas, car la rentabilité est garantie par le contrat de bail commercial.
Il est également possible d'investir dans diverses catégories d'investissement au sein des résidences de services. Il existe cinq secteurs dédiés à cet effet :
- Le secteur touristique (propose des biens locatifs conçus pour les vacanciers).
- Le secteur étudiant (un investissement locatif destiné aux étudiants, souvent sous forme de studios).
- Le secteur des seniors (propose des logements meublés adaptés aux personnes autonomes âgées de 60 à 80 ans).
- Les EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, proposent des établissements médicalisés pour les personnes âgées).
- Le secteur hôtelier d’affaires (propose des biens locatifs à destination des voyageurs professionnels).
Cette approche permet ainsi de ne pas être exposé aux retournements de marché au cours d'un cycle économique et de diversifier le risque de manière efficace.
Cependant, il est important de noter que l'investissement en location meublée au sein des résidences de services nécessite une approche précise et détaillée. Il s'agit de sélectionner des biens spécifiques, car chaque résidence est unique et peut différer considérablement de ses concurrentes. Un choix adapté est donc essentiel.
Le statut de LMNP offre des conditions de location plus adaptables. En effet, des distinctions se trouvent entre la location d'une habitation vide et celle d'une habitation meublée, surtout en ce qui concerne le contrat de location. Ces différences comprennent, par exemple, la durée du contrat, la période de préavis pour le locataire et le propriétaire, ainsi que le montant autorisé pour le dépôt de garantie. Tous ces éléments qui varient selon le type de logement contribuent à rendre la location meublée plus souple et donc plus attrayante tant pour les locataires que pour les propriétaires. À titre d'exemple, si l'on se penche sur la durée du préavis, elle est nettement plus courte pour une habitation meublée, que ce soit du point de vue du propriétaire ou du locataire. Cela permet au locataire de changer rapidement d'appartement, tout en donnant au propriétaire la possibilité de mettre fin au contrat en cas de problème avec le locataire actuel.
6ème avantage : des démarches plus souples
Un des avantages majeurs est la simplification de la vie de l'investisseur, regroupant ainsi tous les éléments mentionnés précédemment.
Dès le choix de l'actif, on peut évaluer les critères qui valideront l'acquisition. Cela s'accomplit en déchiffrant le bail et en effectuant une vérification de la société en charge de la gestion de la résidence. Cette décision est prise de manière plus détachée par rapport à un investissement locatif classique.
La suite se déroule dans la façon dont l'actif est détenu : un bien meublé offre la flexibilité d'un achat au comptant ou par le biais d'un financement. Les objectifs diffèrent simplement : capitalisation ou perception d'une rente défiscalisée.
En revanche, dans le cas de la location nue, le solde foncier est imposé en fonction de votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI). Plus vous avez de charges déductibles à déclarer, moins vous serez soumis à une imposition élevée.
Investir dans des résidences de services permet également de s'éloigner du marché immobilier traditionnel et d'éviter d'être affecté par ses fluctuations, qui sont liées à l'offre et à la demande.
En effet, l'objectif principal de ce type d'investissement est de percevoir un loyer défiscalisé, comme stipulé dans le bail commercial mentionné précédemment. Vous n'êtes plus tributaire des locataires ni des fluctuations du marché, qui n'est pas compartimenté. Les perspectives financières sont plus claires et définies.
De plus, lorsque vous investissez dans ce type de résidences, en particulier dans le cas de biens neufs, vous pouvez récupérer la TVA.
Les contraintes et les inconvénients de la location meublée à connaitre
La location meublée présente de nombreux avantages, notamment des loyers plus élevés et des avantages fiscaux. Cependant, elle comporte également des contraintes et des inconvénients qu'il est important de connaître avant de se lancer dans un investissement locatif en meublé :
- Le logement doit être meublé et équipé. Cela représente un investissement initial important pour le propriétaire.
- Le bail est de 9 mois pour les étudiants et 1 an minimum pour les autres locataires. Cela peut entraîner une rotation des locataires plus importante et des vacances locatives plus fréquentes.
- Les meubles et équipements doivent être entretenus et renouvelés. Cela représente des frais supplémentaires pour le propriétaire.
- Le propriétaire est responsable des dégradations. En cas de dégradation du mobilier ou des équipements, le propriétaire est responsable.
- Le propriétaire doit respecter la réglementation en vigueur. Il doit notamment fournir un inventaire des meubles et équipements au locataire et respecter les règles de sécurité.
La location meublée peut être un investissement rentable, mais il est important de bien connaître les contraintes et les inconvénients avant de se lancer, voici quelques conseils pour limiter les contraintes et les inconvénients de la location meublée :
- Choisir un logement bien situé. Cela permettra de faciliter la location et de réduire le risque de vacances locatives.
- Investir dans du mobilier et des équipements de qualité. Cela permettra de réduire les risques de dégradations.
- Faire appel à un professionnel. Il pourra vous aider à choisir le logement et le mobilier adaptés, à rédiger le bail et à gérer la location.
Comment se lancer dans la location meublée ?
Voici les étapes à suivre pour se lancer dans la location meublée :
1 - Analyser le marché
Avant de vous lancer, il est important de bien analyser le marché local de la location meublée. Cela vous permettra de connaître la demande et les prix pratiqués.
2 - Faire appel à un professionnel
Faire appel à un professionnel peut être un bon moyen de vous accompagner dans votre projet. Il pourra vous aider à choisir le logement, à analyser le bail et à gérer la location.
3 - Se renseigner sur la réglementation
La location meublée est soumise à une réglementation spécifique. Il est important de se renseigner sur cette réglementation afin de respecter les obligations légales.
4 - Être organisé
La gestion d'une location meublée nécessite une certaine organisation. Il est important de prévoir du temps pour répondre aux demandes des locataires, réaliser les travaux d'entretien, etc.
En suivant ces étapes, vous pourrez vous lancer dans la location meublée en toute sécurité.
En conclusion, le statut LMNP offre de nombreux avantages. L'association d'un actif immobilier tangible avec des loyers réguliers payés par un gestionnaire, qui prend en charge la relation avec le locataire, constitue une caractéristique distinctive.
De plus, la valorisation de ces biens est étroitement liée à la performance économique de la résidence et au rendement qu'elle génère. Le marché immobilier, qu'il s'agisse du secteur classique ou des résidences de services, nécessite une sélection rigoureuse, car tous les actifs sous-jacents ne se valent pas. Une fois que vous avez effectué votre sélection, votre investissement vous permettra de gagner du temps et de déléguer la gestion de votre bien, ce qui réduit considérablement les tracas. Vous pourrez ainsi établir des projections plus précises et mieux gérer votre budget, notamment si vous investissez avec un financement par emprunt.
Pour que votre expérience d'investissement soit aussi positive qu'elle peut l'être sur le papier, il est essentiel de peaufiner vos critères et de sécuriser l'opération. À cet effet, n'hésitez pas à solliciter l'aide de l'un de nos chefs de projet patrimonial Netinvestissement pour qu’il puisse vous accompagner dans votre projet.
À propos de l'auteur
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