La location meublée : ce qu’il faut savoir
Comme son nom l’indique, la première particularité de ce type d’investissement immobilier est que le bien concerné doit être loué meublé. Ce premier point est fondamental car il diffère de la location immobilière « classique », dit location nue (donc non meublée).
Les revenus locatifs
Les revenus locatifs perçus dans le cadre de la location meublée rentrent dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux), contrairement à la location nue dont les revenus locatifs sont des revenus fonciers.
ATTENTION : en raison de leur différence, il n’est donc pas possible de cumuler les revenus fonciers des revenus BIC et il n’est donc pas possible de cumuler les déductions de charges.
Ces revenus BIC se déclarent soit directement dans votre 2042 si vous avez opté pour le régime du micro BIC, soit dans un cerfa à part, ou la déclaration se fait sous la forme d’un « bilan comptable » si vous avez opté pour l’amortissement réputé différé. C’est d’ailleurs ce que nous recommandons à nos clients chez Netinvestissement afin notamment de pouvoir bénéficier d’une défiscalisation totale des revenus générés, et ce pendant tout le temps de la « consommation » de l’amortissement.
Le bail de location
Contrairement au bail de location d’un logement loué nu, le bail d’une location meublée est fixée pour un an et peut être dénoncée par l’une ou l’autre partie à tout moment. Les baux locatifs en meublés sont donc souvent considérés par les propriétaires bailleurs comme plus « souples » et moins « contraignants ».
De plus, la fixation du montant du loyer est plus libre sous un bail meublé.
Le bail commercial
Le moyen le plus efficace et souvent le plus sécurisé de réaliser un investissement locatif sans contrainte (c’est l’option que nous recommandons) est d’investir dans une résidence de services qui propose d’exploiter votre bien au travers d’un bail commercial. Ce bail défini et précise par écrit l’ensemble des points importants qui vont régir l’investissement tout au long de sa vie : le montant des loyers que vous allez percevoir, la date et le pourcentage de réindexation, qui supportera financièrement les différentes charges d’exploitation (article 605 & 606 notamment)...
Pour l’investisseur qui ne souhaite pas avoir à gérer au quotidien son investissement, le bail commercial offre un très grand confort et une parfaite visibilité.
ATTENTION : la qualité du gestionnaire (avec qui vous signerez le bail commercial) est absolument fondamentale. Ne vous laissez pas séduire uniquement par le bien et encore moins par le rendement seul. Ne choisissez que des gestionnaires très spécialisés, connus et reconnus pour leur sérieux. Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant et certifié pourra vous aider à bien choisir et ne pas vous tromper.
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La récupération de la TVA : une spécificité de la location meublée
Contrairement à l’immobilier classique, la location meublée offre une spécificité tout à fait intéressante. En effet, dans certaines conditions (notamment et en particulier en cas d’achat dans le neuf), vous récupérez automatiquement tout ou partie de la TVA, actuellement à 20%. Cela vous permet d’une certaine manière d’acquérir un bien 20% moins cher (surtout si on le compare à un bien nu classique).
ATTENTION : si l’administration concède à vous restituer l’intégralité de la TVA six mois après la réception, vous devez de votre côté vous « engager » à exploiter le dit bien en location meublée pendant 20 ans. En cas de revente du bien avant cette échéance, votre acquéreur « reprendra le flambeau de la TVA » et sera chargé de poursuivre l’exploitation du bien en location meublé jusqu’à la 20ème (ou ainsi de suite en cas de vente à nouveau).
Le régime fiscal
Comme nous l’avons indiqué plus haut, les revenus rentrent dans la catégorie des revenus BIC. Seuls les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition et à l’exploitation de logements loués meublés peuvent être déduits des revenus BIC. Il en va de même pour les charges d’exploitation. Pas de cumul ni de regroupement possible avec des revenus fonciers classiques.
Régime du micro BIC : si vous percevez moins de 32.600 € de revenus BIC à l’année, vous relevez d’office du régime du micro BIC et bénéficiez ainsi d’un abattement forfaitaire de 50%. Dans ce cas, vous ne pouvez pas cumuler cet abattement avec la déduction des charges d’exploitation ; cet abattement servant justement à vous donner une enveloppe forfaitaire de charges annuelles.
L’ARD : une autre spécificité de la location meublée
Sans rentrer dans un cours magistral de comptabilité, vous devez simplement savoir que la location meublée intègre une notion comptable d’amortissement du bien (amortissement de l’immobilier ainsi que des meubles) que l’on appelle l’ARD.
ARD : amortissement réputé différé
L’immobilier peut ainsi être amorti sur une période maximum de 30 ans ; 7 ans pour les meubles. Cela signifie que vous pourrez aller « piocher » chaque année dans cette réserve le montant nécessaire pour effacer l’imposition des revenus BIC perçus sur l’année ; ceci dans le but de défiscaliser vos revenus BIC. Sur cette partie, et pour plus d’informations, un rendez-vous avec un CGP professionnel s’impose.
LMNP / LMP : la différence
Le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne la plus grande partie des investisseurs en meublés. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’adresse quant à lui à celles et ceux qui font de l’activité de loueur en meublé leur activité professionnelle principale.
Ainsi, pour pouvoir être éligible, vous devez remplir l’ensemble des critères suivants :
- Etre inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés)
- Percevoir plus de 23.000 € de revenus BIC / an
- Vos revenus BIC perçus doivent représenter plus de 50% de l’ensemble des revenus de votre foyer
Que vous cherchiez à préparer votre retraite, à constituer un capital pour plus tard ou encore vous générer des revenus nets d’impôts immédiatement, le LMNP est un support d’investissement sur et efficace. Vous avez besoin de placements à la fois sécurisés, rentables et surtout offrant la meilleure visibilité à long terme. Grâce notamment au bail commercial, et en respectant les points importants mentionnés dans ce guide, vous investissez dans un bien immobilier qui se valorisera dans le temps, qui vous versera à échéance constante un loyer qui se valorise contractuellement dans le temps.
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