Lorsque l’on parle d’investissement immobilier « en général » on doit avoir connaissance et idéalement maitriser ce que l’on appelle les « charges d’exploitation ». Il s’agit de toutes les charges liées à la mise en location, à la gestion, aux assurances etc du bien en question.
Dans un investissement en location meublée, c’est la même chose, sauf si vous avez choisi d’investir dans une résidence de services sous gestion ( EHPAD, résidences étudiantes etc). dans ce cas alors, c’est le bail commercial, pierre angulaire de votre investissement qui précisera les postes de dépenses et surtout quelle partie les supporteront financièrement. J’y reviendrai plus tard.
Liste des charges d’exploitation
- La taxe foncière : en tant que propriétaire bailleur vous êtes redevable de la taxe foncière sur le bien. Néanmoins, et puisque le dit bien est mis en location, vous avez alors la possibilité de la déduire dans sa totalité.
- Les frais de gestion : vous avez choisi de confier la gestion de votre bien immobilier à une agence immobilière ou à un professionnel de la gestion immobilière ; dans ce cas les frais qui lui reviennent sont déductibles dans leur totalité
- Les assurances : qu’il s’agisse de ce que l’on appelle les assurances locatives (assurances sur les loyers impayés, vacance locative et) ou l’assurance du bien en lui-même (l’assurance du propriétaire non occupant), là encore elles sont déductibles
- Les intérêts d’emprunt : si vous avez acquis le bien immobilier par le biais d’un prêt bancaire, alors vous pouvez déduire de vos revenus BIC (revenus émanant de la location meublée) les intérêts d’emprunt de l’année. La loi précise que : « vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt dans la limite des revenus de même nature ». En d’autres termes, vous pouvez donc décuire sur l’année du 1er Janvier au 31 décembre de vos revenus BIC les intérêts d’emprunt sur la même période.
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Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)Les travaux
En matière de travaux, il faut distinguer deux grandes catégories :
► Les dépenses de réparations et d'entretien
Ce sont les travaux nécessaires à l’immeuble pour être maintenu dans un bon état et pour pouvoir en permettre un usage normal. Ces travaux ne modifient pas la structure même du bâti. Les plus connus (et les plus onéreux aussi souvent) sont le ravalement de façade ou la réfection de la toiture.
► Les travaux d'amélioration
Il s’agit là des travaux qui ont comme objectif d’améliorer le bâti. Par exemple un ascenseur dans les parties communes. Au niveau de votre appartement en lui-même la rénovation de la salle de bains ou de la cuisine rentreront également dans cette catégorie.
A SAVOIR : Les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles.
A SAVOIR : il ne faut pas confondre « déduction » et « réduction »
En effet, il est important de rappeler que même si ces charges sont en effet (et heureusement d’ailleurs) déductibles, vous les supportez tout de même financièrement et cette déduction vous permet seulement de les soustraire à un résultat qui sera peut être imposable fiscalement par la suite.
Régime réel ou micro-bic : que choisir ?
Le plafond du micro BIC a été relevé à 72 600€ HT. Si vous générez moins de revenus BIC par an que ce plafond, vous relevez d’office du régime du micro BIC. Ce régime vous donne droit automatiquement à un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus. Dans ce cas alors vous ne pourrez rien déduire de plus.
MAIS, si après vos calculs, vous constatez qu’il est plus intéressant pour vous d’opter pour le régime réel, vous pourrez alors déduire l’ensemble des charges mentionnées ci-dessus sans bien évidemment pouvoir les cumuler avec l’abattement forfaitaire.
Grâce à ce guide, vous êtes sur(e) à présent de ne rien oublier. Avant de vous lancer, faites bien vos calculs afin de savoir s’il est plus avantageux pour vous de vous mettre au régime réel ou de bénéficier du micro BIC. N’oubliez pas enfin que le mieux (et pourtant le moins connu) est encore d’amortir le bien grâce à la mécanique de l’amortissement ; mais pour cela, nous vous conseillons vivement de recourir à un professionnel pour vous aider.
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