1. Les atouts de la location immobilière nue
Louer votre appartement vide nécessite moins de temps et d’implication puisque, contrairement à la location meublée, il n’y a aucune obligation de fournir du mobilier en nombre et en qualité.
L’absence de fournitures de mobilier ou d’équipements vous donnant accès au statut de meublé permet d’éviter de supporter le coût d’éventuelles dégradations si ces éléments avaient été présents.
La location vide offre davantage de stabilité et de sécurité à l'investisseur dans la mesure où le locataire signe un bail d’une durée de 3 ans minimum, renouvelable tacitement par période triennale.
Parmi les autres conditions de la location nue, le locataire doit verser au propriétaire un dépôt de garantie en cas de dommages. Ce dépôt peut s'élever jusqu'à 1 mois de loyer maximum et doit être inscrit dans le contrat du bail. D'autre part, pour donner congés, le locataire devra respecter un préavis de 3 mois.
La fiscalité de la location nue
Les loyers perçus d’une location nue sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers, que ce soit au régime micro-foncier pour les revenus annuels inférieurs à 15 000 euros, ou au régime réel au-delà de ces 15 000 euros.
Dans le cas du régime micro-foncier, vous bénéficier d'un abattement de 30% sur vos revenus fonciers. Avec le régime réel, vous pouvez déduire les charges liées à votre bien immobilier.
Cette fiscalité est dissuasive et hautement confiscatoire dans la mesure où elle dépend de votre tranche marginale d’imposition à laquelle il faudra ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.
Ex : Vous percevez 12 000 euros de revenus fonciers annuels. Etant sous le plafond des 15 000 euros, vous vous trouvez sous la fiscalité du régime du micro-foncier. L’administration fiscal vous accorde un abattement de 30 %, vous serez donc imposé sur 8 400 euros (12000-3600) de la manière suivante : 8400 * (TMI + 17.2%).
Réduire votre impôt sur le revenu
Au-delà de 15 000 euros de revenus fonciers par an ou sur option, le régime réel est possible.
L’article 31 du Code Général des Impôts liste l’ensemble des frais et des charges déductibles des revenus fonciers. Cela permet d’abaisser fortement l’assiette d’imposition, voire de créer un déficit.
Le propriétaire d'un bien immobilier mis en location se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété qu'il supporte (travaux de réparation, charges d'entretien, de copropriété, primes d'assurances, intérêts d'emprunt, taxe foncière...) sont plus importantes que les loyers qu'il perçoit.
L’intérêt de générer ce déficit foncier est qu’il est imputable aux revenus globaux, dans limite de 10 700 euros par an. Cela à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.
En venant en déduction du revenu net imposable, ce déficit foncier crée mécaniquement une réduction de l’impôt sur le revenu.
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2. Avantages de la location meublée
Un logement est considéré comme meublé si le locataire peut s’y installer sans avoir à y ajouter du mobilier. Tous les éléments indispensables à la vie quotidienne doivent s’y trouver.
Un décret fixe la liste des meubles à fournir pour obtenir le statut de location meublée. Il faut que le locataire puisse vivre, manger et dormir convenablement dans le logement en n’y apportant que ses effets personnels et son "linge de maison" (draps, serviettes, torchons…).
Dans le cas d’un logement composé de plusieurs pièces, chaque pièce doit être équipée du mobilier suffisant.
L’un des principaux atouts de ce type de location réside dans la flexibilité du bail.
Là où la location nue impose la signature d’un bail minimum de 3 ans, celui de la location meublée sera conclu pour une période d’au moins un an reconductible tacitement par période annuelle (voire neuf mois sans reconduction tacite si le locataire est un étudiant).
Si cette souplesse contractuelle est considérée pour beaucoup comme un avantage, c’est surtout sur le plan fiscal que la location meublée fait la différence.
La fiscalité de la location meublée
Les revenus perçus d’une location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais bien comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
En optant pour le régime du micro BIC, qui s’applique de plein droit dès lors que les recettes tirées de la location meublée ne dépassent pas 70 000 euros (la loi de finance 2018 a réhaussé le seuil qui était de 33 200 euros auparavant), le propriétaire d’une location meublée bénéficiera d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses BIC. Cet abattement censé représenter l’ensemble des frais et charges ne peut pas être inférieur à 305 euros.
Les 50% de recettes sont imposés, à l’instar des revenus fonciers, à hauteur de la tranche marginale d’imposition et subissent les 17,2 % de prélèvements sociaux.
En option ou obligatoire - dès lors que les recettes dépassent les 70 000 euros - le régime réel, quant à lui, offre un cadre fiscal très avantageux. Il permet :
- D'abaisser au maximum la base imposable des revenus tirés de la location meublée en déduisant les intérêts d’emprunt en cours et l’ensemble des frais et charges.
- L’amortissement de l’immobilier (hors foncier) et du mobilier, ce qui n’est ni plus ni moins qu’une constatation comptable de la dépréciation de certains éléments d’actifs résultant de l’usure ou de l’obsolescence.
Cet amortissement comptable sera utilisé en complément de la déductibilité de l’ensemble des charges pour réduire davantage la base imposable des revenus locatifs voire l’effacer dans son intégralité.
Si les charges, frais et autres intérêts d’emprunt créent à eux seuls une situation déficitaire, les amortissements sont mis en réserves et considérés comme réputés différés.
Lorsque ce solde est bénéficiaire, vous pouvez alors « piocher » dans cette réserve d’amortissements réputés différés. Grâce à quoi, vous neutralisez la fiscalité et échappez à la fois à l’imposition liée à la TMI et aux 17,2 % de prélèvements sociaux. Jusqu’à épuisement de cette réserve.
La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, il incombe certaines obligations telles que :
- Tenir une comptabilité (dont 2/3 du coût donnent droit à une réduction d’impôt sur le revenu).
- Etablir un bilan.
- Produire une liasse fiscale.
La location nue apporte un certain confort aux propriétaires désireux d’éviter le turn-over des locataires et de s’éviter quelques démarches administratives.
D’un point de vue financier et dans une considération stricto sensu économique, la location meublée propose des avantages supérieurs à celle de la location vide.
Le principe de l’amortissement comptable apporte un véritable avantage tant sur le plan fiscal que sur celui de la rentabilité d’un investissement locatif. Grâce à cette mécanique, la location meublée permet de réduire la base imposable de vos revenus locatifs voire d’effacer la fiscalité.
A noter tout de même qu’en termes de revente à moyen long terme, le marché de la location meublée est plus ciblé et offre moins de débouchés pour le propriétaire vendeur, en particulier pour les locations meublées avec services telles que les résidences étudiantes ou les EHPAD.
N’hésitez pas à contacter l’un de nos spécialistes de l’immobilier qui sera à même de vous accompagner dans votre projet patrimonial.
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