Bien choisir votre statut fiscal
Avant toute chose, il est important de bien choisir le statut fiscal dans lequel vous allez faire rentrer le nouveau bien immobilier que vous venez d'acquérir (ou que vous venez de transformer en location meublée via le formulaire P0i) et que. En effet, louer un bien meublé n'est pas du tout la même chose et de louer ce bien vide. Les revenus que vous allez tirer de cette location ne vont pas être référencés et identifiés comme étant des revenus fonciers, mais plutôt des revenus à déclarer issus de location meublées : ces revenus vont entrer de plein droit dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (nous parlerons alors de BIC).
Pour ces recettes issues de BIC, deux options vont être possibles pour déclarer vos revenus : le régime du micro BIC et le régime réel. Comme pour chaque situation, chacun de ces régimes a des avantages et des inconvénients. Il est important de bien mesurer les tenants et aboutissants du régime réel ou du régime micro BIC avant de faire votre choix. en effet les changements de régimes auprès de l’administration fiscale sont complexes par la suite et peuvent aussi être impactant pour votre projet personnel.
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Le régime réel
Généralement, lorsque votre opération immobilière LMNP est réalisée avec l'accompagnement d'un chef de projet patrimonial et d’un comptable, c'est le statut du régime réel qui va être le plus fréquemment sélectionné.
Qu'est-ce que le régime réel ?
Le régime réel en LMNP est semblable au régime réel des revenus fonciers sur plusieurs points. Avec ce régime, vous n’allez pas appliquer d’abattement sur vos recettes locatives, vous allez plutôt déduire l’ensemble des charges décaissées pour leur montant réel. La liste des charges déductibles pour un bien meublé est similaire à celle des charges déductibles pour un bien loué nu, cependant avec le régime réel, il est également possible de déduire les frais d’acquisition ainsi que les frais de notaire liés au bien immobilier ! Enfin, vous pouvez amortir comptablement le prix du bien chaque année ainsi que le prix du mobilier.
Ce régime fiscal est certes plus complexe que le régime du micro BIC sur la partie administrative, mais il va vous apporter plus de flexibilité sur la partie fiscale, et ce même si votre chiffre d'affaires annuel est inférieur à 72 600 €. Le régime réel permet d'optimiser au mieux la déduction de vos charges liées à l'exploitation de votre bien immobilier, et ce bien au-delà de l'abattement forfaitaire proposé par le régime du micro BIC. Vous comprendrez donc rapidement l’impact sur votre fiscalité finale avec ce type de régime. Attention en revanche, pour bénéficier de la force de frappe de l'amortissement il est vivement conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable.
Notons tout de même qu'une fois la barrière de 72 600 € de chiffre d'affaires annuel franchie, ce régime fiscal devient obligatoire pour tout contribuable.
À qui s'adresse ce régime fiscal ?
Le régime réel s’adresse à tous les propriétaires bailleurs souhaitant optimiser la fiscalité liée à leur investissement immobilier. Comparativement au régime du micro-BIC, qui est plus simple en termes de déclaration, le régime réel demande de s’offrir les services d’un expert-comptable. Cependant, ces honoraires permettent d’obtenir une réduction d’impôt équivalente à 2/3 du montant des frais de comptabilité payés.
De plus, en choisissant le régime réel plutôt que le régime du micro-Bic, et grâce à l’amortissement comptable de votre bien, le poids de la fiscalité associée à votre bien peut être de 0%, tandis que vous subirez une fiscalité sur 50% de vos recettes locatives en micro-Bic.
Le régime du micro BIC
Qu'est-ce que le régime du micro BIC ?
De manière générale, le régime du LMNP micro BIC sera le régime fiscal qui s'appliquera à chaque bien immobilier répondant du statut du LMNP, dans la mesure où vous ne percevez pas plus de 72 600 € de chiffre d'affaires issu de ces locations (par année d'exercice).
C'est le régime qui va vous offrir le plus d'avantages d’un point de vue administratif, car il simplifie au maximum les formalités auxquelles vous allez être soumis (comme par exemple la tenue d’une comptabilité, et le nombre d’annexes fiscales à fournir lors de votre déclaration).
Cet abattement de 50 % est censé être plus ou moins représentatif de la somme des charges que vous allez devoir supporter en tant que propriétaire bailleur, et donc des charges que vous pouvez déduire de votre activité de loueur meublé. En revanche, et c'est là l’inconvénient du forfait, si les charges réelles que vous souhaitez déduire de vos revenus sont supérieures à 50 %, vous ne pourrez malheureusement pas déclarer ce surplus de charges, et devrez donc accepter une absence d'exonération et une perte de déductibilité sur ces charges.
C'est là que nous percevons la limite du statut LMNP en micro BIC.
À qui s'adresse ce régime fiscal ?
Vous l'avez compris, choisir votre régime fiscal lorsque vous êtes propriétaire bailleur en location meublée n'est pas une mince affaire, il est important de vraiment prendre le temps de la réflexion avant de vous décider et d'avancer dans une voie qui ne doit pas impacter négativement la réussite de votre projet.
Si les charges relatives à la gestion de votre bien immobilier sont relativement faibles, il peut être plus intéressant pour vous de choisir le régime du micro-BIC plutôt que le régime réel et ainsi vous épargner des contraintes administratives de déclaration. Ce régime fiscal est donc totalement adapté aux propriétaires bailleurs d’un bien meublé souhaitant simplifier au maximum leur déclaration.
Quelle est la meilleure solution ?
Il est ainsi légitime de se poser la question de savoir quel est le régime le plus intéressant dans le cadre d'un LMNP. Comme à chaque fois que l'on nous pose cette question, la réponse est claire : il n'y a pas de bon ou de mauvais choix. Toute la réussite de votre investissement, et donc de votre choix, va dépendre majoritairement des charges financières que vous allez avoir à supporter lors de l'exploitation de votre bien locatif. vous concentrer sur la gestion de ces dernières est votre objectif prioritaire. Si votre ambition est de vous constituer du patrimoine sans augmenter votre fiscalité déjà existante, alors le choix de la fiscalité du régime réel sera très certainement le choix le plus indiqué.
Pour une raison simple : vous allez pouvoir déduire un plus grand nombre de charges, achats exceptionnels et amortissements en face de vos loyers entrants, et donc vous pourrez tirer les pleins profits de vos opérations immobilières, sans alourdir votre fiscalité. Ce qui sera particulièrement bénéfique à vos finances.
Si en revanche votre objectif est de générer des revenus locatifs issus de votre location meublée de manière ponctuelle (c’est par exemple le cas des maisons de vacances, où de pieds à terre en ville) alors le régime du micro BIC sera parfait pour vous, la simplicité des démarches administratives qui en découlent va vous simplifier la vie et sera amplement suffisant pour le projet que vous aurez à cœur de défendre.
De plus, le choix du régime réel impliquant l’emploi d’un cabinet comptable pouvant générer des frais supplémentaires dans votre exploitation, le régime du micro BIC peut s’imposer dans certaines situations simples.
Comment déclarer vos revenus locatifs ?
Pour le cas du micro Bic
Si votre location dépend du régime du micro BIC, alors l'exercice de la déclaration d'impôts sera plutôt simple : il vous suffira de reporter sur une déclaration spéciale annexée à votre déclaration de revenus principale le montant brut de votre chiffre d'affaires généré sur l'année concernée par la déclaration. Il s’agit de l’annexe 2042 C (ou C-PRO) que vous pouvez retrouver sur votre site de déclaration en ligne.
Aucune nécessité de calculer quoi que ce soit de votre côté, c'est l'administration fiscale qui se charge de calculer l'abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus générés.
Une fois la somme des montants de vos revenus meublés soumis au micro BIC calculé par l'administration, ils vous seront taxés comme des revenus classiques (à savoir, le calcul est indexé sur la base de votre tranche marginale d'imposition + les prélèvements sociaux à 17,2% en 2022).
Pour le cas du régime réel
Dans le cadre de la déclaration de revenus LMNP au régime réel, c'est là que les choses vont se complexifier un petit peu : il vous faudra alors vous munir d’une déclaration de résultat (déclaration n°2031), à laquelle viendront s’ajouter les annexes 2033-A, 2033-E, ainsi qu’un bilan comptable complet représenté par l’annexe 2050 notamment.
Une fois ces informations reportées dans les différentes déclarations et annexes citées plus haut, il vous faudra reporter votre résultat (bénéfice ou déficit) BIC au régime réel dans votre déclaration 2042-C, dont nous avons parlé plus haut. Lorsque nous parlons de complexification de la déclaration, c'est le cas : il est impératif de fournir également un tableau d'amortissement comptable de l'opération LMNP au BIC réel concernée. Tous ces documents et annexes que vous demande l'administration fiscale vont être, et doivent être visés et validés par un comptable ou un expert-comptable chargé de vous accompagner dans la partie administrative de votre opération. Ce rattachement à un cabinet comptable n'est pas obligatoire, mais il reste fortement conseillé par Bercy, ceci pour éviter l’écueil de l’erreur déclarative.
De même que pour le régime du micro BIC, si vos résultats sont positifs alors vos revenus seront taxés sur la base de votre tranche marginale d'imposition, les résultats obtenus seront additionnés au montant des prélèvements sociaux dus au titre de ces revenus.
Déduction des déficits
Les déficits issus d’une location meublée exercée à titre non professionnel (LMNP) ne sont imputables que sur les revenus issus de la même activité (LMNP), et seulement sur les recettes des dix années suivantes.
Ils ne sont donc pas imputables :
- Sur le revenu global.
- Sur les revenus d’autres activités commerciales exercées à titre non professionnel.
- Sur les bénéfices générés par une activité LMP (Location Meublée Professionnelle).
Par ailleurs, d’après l’article 39 du Code Général des Impôts, l’amortissement ne peut pas servir à créer ni à augmenter un déficit foncier. Cependant, les amortissements non déduits sont tout de même reportables indéfiniment.
Le cas du changement de régime ?
Il est très important, comme nous vous l'avons dit, de bien réfléchir avant de choisir et de valider le régime fiscal que l'on va appliquer à son bien immobilier meublé. En effet, un changement de régime est une opération complexe, mais surtout très encadrée par l'administration fiscale. En effet, même si le changement de fiscalité LMNP peut-être réalisé pour tout bien immobilier loué meublé, le choix du régime fiscal est en revanche un choix que le propriétaire bailleur va devoir supporter pendant une durée ferme de 2 ans, renouvelable automatiquement.
Même si ce type de choix ne donne pas l’impression de pouvoir avoir un impact dramatique pour vos revenus à LMNP, la finalité et la rentabilité de votre opération peuvent s'en trouver impactées par le fait d'une plus grosse taxation des revenus sur le régime micro BIC que sur le régime réel, et inversement.
Dans le cas où vous seriez propriétaire de plusieurs appartements loués meublés, sachez qu'il n'est malheureusement pas possible de différencier les régimes fiscaux en fonction des appartements. En effet, si l'appartement numéro 1 est loué sous le régime du micro BIC, alors l'appartement numéro 2 devra obligatoirement être loué sous le régime du micro BIC. Vous n'aurez pas la possibilité d'opter pour deux régimes meublés différents, ce qui rend parfois le travail de réflexion un peu plus complexe lorsqu'il s'agit de choisir son régime fiscal.
Nous l’avons vu dans ce guide, le choix du régime fiscal dont va dépendre votre bien immobilier mis en location meublée va être un choix important, car c’est un choix qui va conditionner la réussite de votre investissement. C’est également un choix qui malheureusement ne va pas vous apporter beaucoup de flexibilité quant à la capacité que vous allez avoir à bouger les curseurs. Ce choix, comme nous l’avons vu plus haut, va également impacter l’ensemble de votre parc immobilier meublé, ce qui rend cette décision encore plus importante si toutefois vous êtes propriétaire de plusieurs biens immobiliers.
À chaque étape de votre investissement, il est important de vous faire accompagner par les bonnes personnes. Notre équipe de professionnels est disponible pour répondre à vos questions avant de prendre la décision la plus adaptée à votre situation et à votre besoin. Inscrivez-vous à la newsletter et recevez toutes les deux semaines tous nos conseils pratiques pour réussir vos investissements.
Questions / Réponses
Comment remplir la 2042 C Pro LMNP ?
Si vous louez un appartement en meublé et êtes au régime micro-bic : il faut indiquer le montant brut des recettes ainsi que les charges locatives dans la case 5ND, et remplir également la case 50D si votre partenaire est aussi bailleur.
Si vous louez un appartement en meublé et êtes au régime réel : vous devez également remplir la liasse 2031-SD. Ensuite, vous devez indiquer le montant du bénéfice net (c’est-à-dire la somme des recettes locatives moins les charges déductibles et l’amortissement).
Il faut indiquer ce montant dans la case 5NA, 50A ou 5PA si vous avez adhéré à un centre de gestion agrée, dans le cas contraire il faut remplir la case 5NK, 5OK ou 5PK.
En cas de déficit, vous pouvez indiquer le montant en remplissant les cases 5NY à 5PZ.
Comment déclarer les revenus d'une location meublée ?
Comme nous l’avons vu précédemment, pour déclarer les revenus perçus de votre location meublée, vous devez déposer une déclaration 2042 C PRO en plus de votre déclaration de revenus 2042, et remplir le formulaire 2031-SD pour le régime réel.
Comment déclarer LMNP en ligne ?
Vous pouvez remplir le formulaire 2031-SD et la déclaration 2042 C PRO directement en ligne lors de votre déclaration de revenus en même temps que votre déclaration de revenus 2042.
À propos de l'auteur
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