Pourquoi choisir un EHPAD pour votre investissement ?
Dans ce guide : "investissement EHPAD : les 5 choses à savoir", Stéphane van Huffel explique et détaille ce qu’il faut savoir lorsque l’on souhaite investir dans un EHPAD. Je me contenterai donc ici simplement de vous rappeler quelques informations clés.
L’investissement dans un LMNP intervient généralement lorsque l’on souhaite percevoir des loyers mensuellement, sans avoir de contrainte de gestion et idéalement, sans devoir subir la fiscalité souvent lourde des revenus immobiliers (IRPP + CSG/CRDS).
Mais pour quelles raisons serait-t-il plus judicieux de choisir les EHPAD au profit des résidences de tourisme, d’affaires, étudiantes voire même Senior non médicalisées ?
➀ La profondeur du marché :
On a souvent tendance à l’oublier, mais le choix de tout investissement immobilier locatif doit d’abord reposer sur la réponse à un besoin réel et connu et non pas sur un point de vue subjectif ou un a priori. Or, le marché des personnes âgées dépendantes en France est en forte croissance. En effet, selon l’INSEE, le nombre de personnes âgées de plus de 65 ans va doubler en France entre 2016 et 2030 pour passer de 1.3 millions à 3 millions de personnes.
Or, nous sommes loin, très loin d’avoir suffisamment de « lits » de disponibles pour accueillir toutes les personnes qui, parmi elles, souffriront de dégénérescences neurologiques de type Alzheimer ou Parkinson. C’est l’une des raisons pour laquelle les EHPAD du secteur privé ont des taux d’occupation à 100%. Le marché de l’EHPAD en France est donc en forte croissance et les propriétaires de chambres dans ces établissements ont de longues et belles années de rendement devant elles.
② La santé financière des gestionnaires :
Nous le répétons très régulièrement sur Netinvestissement, mais lorsque l’on réalise un investissement dans un meublé (LMP ou LMNP), le premier critère à vérifier est : la solvabilité et la qualité du gestionnaire. C’est en effet lui, le gestionnaire, qui sera votre locataire tout au long de la durée de votre investissement et qui donc sera notamment chargé de vous payer votre loyer chaque mois.
Or, là encore, dans le secteur des résidences de services gérées, les sociétés de gestion les plus solides financièrement sont souvent les gestionnaires d’EHPAD : Orpea, Colisée patrimoine, Korian etc leurs bilans et résultats financiers sont excellents et affichent, outre de beaux chiffres d’affaires, des résultats nets comptables qui leur confère toute la solidité financière requise pour assurer un investissement pérenne.
③ La qualité intrinsèque du bail :
Si vous avez déjà investi dans un LMNP et/ou un EHPAD, vous le saurez déjà, pour les autres, voici un petit rappel : le bail commercial est la pierre angulaire de votre investissement en meublé géré. C’est ce bail qui dicte et défini tous les tenants et les aboutissants de votre opération notamment et en particulier en ce qui concerne les flux financiers pour vous : les entrées et les sorties. En d’autres termes, ce bail commercial précise très clairement « qui paye quoi ».
Or, si les baux commerciaux sont grosso modo plutôt uniformisés aujourd’hui sur le marché (il s’agit d’un bail commercial, donc régi par le code du commerce donc beaucoup plus souple que pour un bail d’habitation) il reste encore quelques différences ou exceptions notables ; notamment et en particulier en ce qui concerne l’article 606 qui prévoit et encadre les gros travaux d’entretien et de réparations dans la résidence : ravalement de façade et réfection de toiture notamment.
Or, vous ne trouverez quasiment plus dans aucun bail commercial la prise en charge de ce fameux article 606 par le gestionnaire, à l’exception de certains baux commerciaux d’EHPAD. Cela signifie donc qu’en dehors de certains baux d’EHPAD ou ces travaux prévus par l’article 606 seront supportés financièrement par le gestionnaire, dans tous les autres cas de figure, cette charge vous incombera.
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Le tuto placement Net Academy (EPISODE 1)Choisir Netinvestissement pour son accès à tout le marché
En effet, lorsque l’on souhaite investir il est important de s’assurer que le professionnel sélectionné a bien un choix exhaustif et pas uniquement auto-centré sur des produits dits « maison ». Pouvoir accéder à l’ensemble de l’offre du marché c’est d’abord se donner toutes les chances de trouver le meilleur produit pour vous, au plus près de votre budget, de vos attentes et de votre cahier des charges.
De plus, le marché à la vente de produits EHPAD, qu’ils soient neufs ou anciens, est un petit marché qui regroupe quelques milliers de lots par an (contre plus de 600.000 par exemple rien que pour les logements neufs classiques construits chaque année en France). Ce marché concentré offre donc « peu » de choix, c’est pourquoi il est important de pouvoir accéder à tout le marché pour optimiser ses chances et répondre au mieux à ses attentes.
Choisir Netinvestissement pour son expertise métier
Netinvestissement a, depuis près de 15 ans, mis en place des partenariats avec l’ensemble des promoteurs et acteurs majeurs de la promotion ou de la vente au second marché de produits EHPAD dans le but d’apporter à ses clients le choix le plus juste et le plus complet. Mais attention, cela ne veut pas pour autant dire que tous les EHPAD disponibles à la vente sont de qualité. Le comité de sélection Netinvestissement audite, vérifie et sélectionne les meilleurs produits du marché pour les proposer à sa communauté de netinvestisseurs.
Tous nos chefs de projet patrimoniaux, outre leurs obligations règlementaires de formations annuelles, sont régulièrement formés par des partenaires et/ou des organismes sélectionnés afin de garantir à nos clients un niveau de connaissance technique et macroéconomique optimum. Ce ne sont pas que des mots, c’est un réel positionnement de marché. Nombreux sont nos clients qui témoignent de notre compétence, paramètre fondamental lorsque l’on veut réussir un investissement aussi pointu que l’investissement dans un EHPAD.
Choisir Netinvestissement pour son indépendance
L’indépendance : un mot très utilisé, parfois même abusé, et qui du coup a peut être perdu un peu de son sens profond.
Alors rappelons ici si vous le voulez bien, le sens du mot « indépendance » dans un contexte de patrimoine, de placements et d’investissement. L’indépendance est à mon sens le critère le plus important pour vous lorsqu’il s’agit d’investir ou de placer son argent. Cela ne concerne donc pas uniquement les EHPAD.
Nous pouvons considérer qu’il existe deux types d’indépendance :
- L’indépendance capitalistique : c’est souvent elle qui détermine « l’objectivité » des recommandations et produits proposés. Si par exemple, Netinvestissement était majoritairement détenue par un assureur X, il semblerait normal que cet actionnaire majoritaire demande à ce que ses contrats « maison » soient mis en avant au dépend d’autres. Chez Netinvestissement, le capital est entièrement détenu par les fondateurs.
- L’indépendance produit : forcément proche de la première, l’indépendance produit est automatiquement détruite lorsque l’on fait le choix de passer par une société qui ne vend que ses produits étiquetés à sa marque.
Le choix final du produit sera donc adapté à votre besoin et pas à notre stock
Exemple : une banque ne pourra pas vous proposer un produit ou contrat d’une autre banque, même si le produit de l’autre banque est mieux pour vous. Idem si vous rentrez dans une bulle de vente d’un promoteur. Il ne pourra vous proposer que ses produits, et pas ceux de la bulle de vente de l’autre côté de la rue etc…
Pour revenir au cœur de notre sujet, vous l’aurez compris, si vous souhaitez investir dans un EHPAD, Netinvestissement, grâce à son indépendance, vous donnera accès à tous les EHPAD du marché mais vous aidera à choisir le meilleur, dans la mesure où nous n’avons aucun produit « maison ».
Choisir Netinvestissement pour ses prix
Dans les transactions de vente d’EHPAD, Netinvestissement joue le rôle de courtier, c’est-à-dire d’intermédiaire, mettant en relation un vendeur (un particulier en cas de vente au second marché ou un promoteur dans le cadre d’une vente dans le neuf en VEFA) avec un acquéreur investisseur : vous. Or, en France, le rôle des courtiers est sinon peu, du moins mal connu. Nombre de français considèrent que le mot courtier rime avec frais ou couts supplémentaires. En tout cas avec Netinvestissement, il n’en est rien.
Netinvestissement a mis en place et publié sur son site une charte d’engagement explicite sur ce point. Les prix sont directs vendeurs. Vous n’aurez donc aucune commission à nous régler directement. Bien évidemment, nous sommes rémunérés pour notre travail, mais celui-ci est considéré comme un « apport d’affaires » à l’égard du vendeur et à ce titre, c’est donc ce dernier qui nous rémunère directement sans que cela ne vienne modifier le prix.
En faisant choisissant Netinvestissement pour investir dans un EHPAD vous avez donc la garantie de ne pas payer un centime de plus.
Choisir Netinvestissement pour la qualité de la relation humaine
Bon, je vous l’avoue, j’ai hésité à rédiger ce chapitre mais après tout : la relation humaine n’est t’elle pas encore (au moins un peu) au centre de nos décisions au quotidien ? In fine, au moment de choisir avec qui vous souhaiterez travailler, et dans la mesure ou nous aurons su répondre parfaitement à l’ensemble des points et critères évoqués ci-dessus,
Est-ce que la relation humaine que vous aurez instaurée avec votre chef de projet patrimonial Netinvestissement ne deviendra pas déterminante ?
ne préférerez-vous pas avancer et mettre en place votre projet avec quelqu’un(e) avec qui vous vous serez bien entendu ? chez Netinvestissement, la qualité des relations humaines aussi bien interne qu’en externe avec nos clients ou partenaires est fondamentale. Elle est l’un de nos piliers fondateurs.
Alors même que la politique de la plupart des grandes banques de réseaux françaises consiste à volontairement faire « tourner » leurs effectifs conseillers et banquiers d’agence en agence afin justement d’éviter que ces derniers ne créent des relations trop « amicales » ou cordiales avec leurs clients, chez Netinvestissement, nous favorisons au contraire les relations durables et construites sur de la confiance humaine et de l’intuitu personae.
Ici même, au sein de nos agences, que ce soit à Paris, à Bordeaux ou à Marseille, nous faisons en sorte que nos collaborateurs soient sincèrement heureux de venir travailler et ils le manifestent chaque jour en arborant un large et vigoureux sourire. Sourire qui se propage tout au long de la journée dans l’énergie et la constructivité que nous construisons et mettons au service de nos clients.
Voilà. A présent vous savez tout et vous disposez des bonnes raisons pour choisir Netinvestissement pour investir dans un EHPAD : indépendance, objectivité, expertise métier, exhaustivité dans l’offre et beaucoup de bonne humeur.
Il ne vous reste plus qu’a franchir le pas en nous contactant quand vous voulez, par téléphone, mail via les formulaires de contact, par Tchat ou visio. Nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans la mise en place de votre investissement et vous donner toutes les chances d’en faire un succès.
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