1. Un régime fiscal avantageux
Destinés à offrir aux personnes âgées en état de dépendance tous les soins dont elles ont besoin, ces établissements sont généralement composés d’une équipe pluridisciplinaire comprenant des médecins, des infirmières, des aides soignants et des kinésithérapeutes. Elles offrent également un certain nombre de services tels que : restaurants, espaces détentes (kinésithérapie, ergothérapie, psychologue, salle de bain thérapeutique, etc..).
Lors d’un tel investissement, il vous est possible d’opter pour le statut LMNP classique ou le statut LMNP Censi-bouvard. Dans le premier cas, vous pourrez déduire de vos revenus les intérêts d’emprunt et les charges locatives et vous bénéficierez de la technique de l’amortissement comptable qui vous permet de vous créer des revenus locatifs alors non fiscalisés.
A l’inverse, en optant pour le statut LMNP Censi-bouvard, vous aurez alors droit à une réduction d’impôt de 11% du prix de revient (sur la base Hors taxe) et vous aurez également la possibilité de déduire de vos revenus vos intérêts d’emprunt ainsi que vos charges locatives.
Dans les deux cas, il vous sera possible de récupérer la TVA initialement investie, à condition que le bien soit mis en location pendant une durée minimum de 20 ans.
Toutefois, afin de bénéficier des différents avantageux fiscaux attachés aux statuts que l’on vient de présenter, plusieurs conditions doivent antérieurement être remplies.
S’agissant du statut LMNP Censi-bouvard, la réduction d’impôt de 11% s’applique dans la limite de 300 000 euros maximum d’investissement et la durée de location ne peut être inférieure à 9 ans. Par ailleurs il faut que le logement concerné soit neuf.
Le LMNP classique quant à lui n’impose aucune condition particulière du côté de l’investisseur. Le bien lui doit répondre à un certain nombre de critères, dont le 1er étant de le louer meublé. Seul le statut LMP classique est subordonné à la double condition que l’activité génère moins de 23 000 euros de recettes annuelles et représente moins de 50% des revenus globaux de l’investisseur.
2. Absence de contraintes
Le principal avantage de cet investissement réside dans l’absence totale de contraintes. En effet, ici le bail commercial sera conclu avec un gestionnaire professionnel qui aura l’entière responsabilité de s’occuper de l’entretien du bien et de sa mise en location.
Plus précisément, ce dernier devra s’occuper de trouver un locataire, de mettre en conformité le bien avec les exigences règlementaires en vigueur et de maintenir le bien en l’état. Attention toutefois, s’agissant des gros et petits travaux de rénovation ou de réparation, ces derniers seront à la charge du gestionnaire que si cela est expressément prévu dans le bail commercial. A cette fin, il convient de toujours porter une attention toute particulière aux termes du bail, sous peine d’avoir de mauvaises surprises.
Enfin, les baux commerciaux généralement proposés pour ce type d’investissement sont de longue durée (de 9 à 11 ans et 9 mois ferme). Cela procure une sécurité supplémentaire pour l’investisseur qui n’a pas besoin de renouveler régulièrement le bail commercial.
3. Un investissement sécurisé
Grâce au bail commercial conclu entre vous et le gestionnaire, ce dernier s’engage à vous verser de manière régulière les revenus générés par le bien, et ce que le bien soit loué ou non. En effet, le défaut de locataire ou encore les impayés de loyers relèvent de la responsabilité du seul gestionnaire, vous n’avez donc aucune inquiétude à avoir.
Cet investissement vous permet de vous procurer des rentes à vie, ce qui est particulièrement intéressant si vous souhaitez préparer votre retraite.
En outre, les EHPAD sont des produits strictement encadrés par l’Etat et ces établissements sont soumis à des exigences très strictes de qualité. Néanmoins, n’hésitez pas à vous renseigner sur la qualité du gestionnaire et surtout privilégier les gestionnaires de renom cela vous assurera un investissement de qualité et durable dans le temps.
4. Exemple de défiscalisation
Vous êtes un couple sans enfant et vous décidez d’investir dans un EHPAD à proximité de Bordeaux pour un montant de 190 000 euros HT avec une rentabilité de 4.40%.
Vous optez pour le statut LMNP Censi bouvard afin de profiter de la réduction d’impôt prévue par le dispositif.
Vous louez le bien pour 700 euros par mois.
Vous bénéficierez alors d’une réduction d’impôt de 11% soit 20 900 euros étalée de manière égale et linéaire sur 9 ans.
Vous vous engagez à louer le bien pour 20 ans minimum, vous récupérez les 20% de TVA soit 38 000 euros.
Voir aussi :
Jouissant de nombreux atouts (absence de contraintes, création de revenus supplémentaires, loyers très peu fiscalisés), l’ investissement en EHPAD est l’investissement parfait pour les contribuables désireux de diversifier leur patrimoine tout en préparant leur avenir. Néanmoins, malgré un avenir très prometteur, un certain nombre de critères doivent être remplis pour faire de votre investissement une réussite, plus précisément il convient de porter la plus grande attention à l’emplacement, ainsi qu’à la qualité des prestations proposées et à la renommée du gestionnaire.
Pour cela, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel indépendant qui saura vous guider et vous accompagner dans le choix du bien immobilier et dans le montage de votre plan de financement afin d’optimiser au maximum votre investissement.
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