Qu’en est-il de cette revente et comment s’y prendre ?
Dans les résidences de services, l’une des interrogations principales restent la revente sur un marché où il est parfois, pour un profane, difficile de se projeter ou d’établir la profondeur de ce même marché.
Cela est certainement dû à la valorisation de l’actif qui est plus complexe à déterminer et supérieure à sa simple valeur foncière.
Ce que vous achetez, au-delà du bien immobilier est sa capacité à générer un revenu constant.
Par ailleurs, quelques informations aisément constatables permettent de vous rassurer ou au contraire, si vous avez acheté par conviction, de moins bien vivre votre investissement.
Voici quelques pistes élémentaires et constructives afin qu’in fine, à la revente, votre bien géré soit jugé pérenne et qu’une mauvaise surprise soit simplement évitée.
Nous définirons en premier lieu les caractéristiques principales d’un bon investissement en LMNP avant d’évoquer comment bien revendre son bien et vers qui se tourner pour le faire ?
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Le premier constat est simple voire simpliste : une bonne acquisition est benoîtement un actif qui se revendra bien.
Il faut donc définir ce qui le rend bon avant de vous décider. Cette lapalissade s’adapte d’ailleurs à toutes typologies d’actifs. Ce qui est bon engendrera une demande supérieure. Pour bien revendre un bien, il faut donc s’attacher à identifier les critères déterminants qui permettront la meilleure revente possible.
Les incontournables sont les suivants :
Le bail
Dans les résidences de services, votre acquisition couple un actif tangible avec un bail déterminant les revenus qui vont vous être distribués sur une période longue (9 à 12 ans). Un bail commercial permet d’assoir partiellement ou explicitement la rente future. C’est le reflet de la rentabilité ou/et de votre effort d’épargne.
Il détermine les coûts et le niveau des loyers que vous percevrez durant toute sa durée, ainsi que son indexation à un indice connu. Cela va cadrer notamment par les conditions de l’article 605 du Code Civil. Il est évident qu’un actif générant un rendement net de toutes les charges d’exploitation sera plus attractif à la revente.
Le gestionnaire
Ce dernier est le garant de votre projet. S’il est en capacité économique de vous rémunérer, tout se passera d’une manière simple. Là encore, son historique, son bilan, sa politique future, sa santé économique, la gestion de la société permettent de mieux définir quel est l’acteur qui va vous accompagner et ainsi pérenniser votre projet. Il faut déterminer quelle est sa capacité économique à vous rémunérer. Ce choix est crucial car il est le moteur de votre investissement.
Le marché des résidences de services
Le marché des résidences gérées est multiple : il faut donc bien apprécier le secteur d’activité dans lequel vous investissez et disposer de projections satisfaisantes. Plus un secteur sera attractif, plus il sera simple de revendre le bien. Pour rappel, les secteurs d’activités du meublé sont :
- les résidences seniors
- les EHPAD
- les résidences affaires
- les résidences étudiantes
- les résidences de tourisme
Les résidences spécialisées pour le logement des séniors et celles médicalisées (EHPAD) disposent de prévisions démographiques plutôt impressionnantes en termes de croissance. Le besoin s’accroit pour des raisons évidentes. Pour les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), il en va même d’une problématique sociétale. C’est une des réponses à la question difficile concernant les personnes âgées dépendantes.
Concernant les résidences étudiantes, la France est toujours attractive : la croissance du nombre d’étudiants est de 1,4 % et augmente tous les ans alors que l’offre de logements adaptés à cette population est clairement insuffisante.
Pour les résidences « affaire », nous sommes essentiellement sur un marché de niche, qui peut s’avérer être intéressant également mais qu’il faut approcher avec beaucoup de prudence.
Enfin, le tourisme dispose d’atouts, après avoir amorti une période de transformation. Les acteurs ont dû s’adapter et certains se réinventer par rapport aux nouveaux acteurs de leur marché tel AirBnB.
Synthétiquement, ces secteurs disposent de variables macroéconomiques satisfaisantes. Par ailleurs, l’emplacement est prépondérant pour le choix d’un bien et nous ne pouvons résumer la qualité de ce dernier à son secteur. L’immobilier reste un choix de stock picking.
La qualité de l’emplacement
Au-delà de ces éléments, comme tout investissement immobilier, l’emplacement sera l’un des éléments déclencheur de l’achat et de ce fait, de la revente. Les résidences de services restent de l’immobilier et il faut donc constater la demande au marché local par des critères adaptés mais également acheter au bon prix afin de ne pas subir de renégociation à la fin du bail. Il est toujours de ce fait plus logique de se faire accompagner par des personnes dont c’est le métier. Si votre cahier des charges reprend les éléments énoncés, au moment de la revente, vous devriez pouvoir vous en sortir.
La revente
Si la première partie de ce guide est focalisée sur la sélection du bien géré puisque cela va conditionner une bonne cession, cela ne répond que partiellement à notre question initiale. Souvent, les primo-investisseurs ont des interrogations fortes au sujet de la revente : comment cela se passe-t-il ? Vers qui se tourner ?
L’organisation du marché de l’ancien :
La croissance des acquisitions des biens en résidence de services sur le marché secondaire est logiquement en hausse.
En effet, les avantages sont multiples : cela permet notamment d’avoir une vision plus importante concernant les coûts ainsi que l’évolution des baux antérieurs (s’ils ont été réévalués précédemment, par exemple). Cela permet par ailleurs d’avoir des informations sur la date du dernier ravalement ou encore si la résidence était gérée antérieurement par un autre gestionnaire etc. C’est dont un gage de sécurité.
Le second point positif est de percevoir des rendements dès le passage chez le notaire. Pas un actif ne pourra distribuer un revenu aussi constant et peu volatil sur une période aussi longue et sans fiscalité.
Enfin, si l’acquisition se fait par un financement, dans l’ancien, logiquement, il n’y a pas de période pendant laquelle le bien se construit comme dans de la VEFA (Vente en Etat Future d’Achèvement). Il n’y a donc pas d’intérêts intercalaires à payer.
Par quels intermédiaires passer ?
Si vous souhaitez proposer à la revente votre bien en résidence avec services, il est plus simple de s’adresser à un interlocuteur dont c’est le métier et qui connait parfaitement le marché. Ce type d’acteurs centralise les offres. C’est le cas par exemple de la société Immobilier Executive.
En passant par Immobilier Executive, vous faites appel à un spécialiste de la revente de tous biens immobiliers en général (excepté les entrepôts) et ce, depuis 15 ans. Libre et indépendant de tout opérateur, votre bien est placé entre les mains d’un réseau de vente national et international permettant une vente rapide et efficace.
Immobilier Executive est présent à chaque étape de votre projet de revente de votre bien pour vous conseiller et vous accompagner. En effet, un suivi organisé est assuré de la première prise de contact jusqu’à la signature de vente chez le notaire en passant par tout le suivi administratif, afin que tout se déroule de la manière la plus fluide.
Les premiers acteurs historiques généralistes qui proposaient une offre structurée reposant sur des biens multi gestionnaires sont nés fin 2007. Peu à peu, le marché secondaire est devenu un marché « organisé » en tant que tel, et les réseaux de distribution traditionnels du LMNP ont pris l’habitude de le proposer à leurs clients.
Il est bien plus intéressant de traiter avec un acteur indépendant comme Immobilier Executive qui n’est capitalistiquement liée à aucun gestionnaire et qui ne propose donc pas d’une manière subjective et donc intéressée le stock du groupe d’exploitation auquel il appartient.
Dans toute cession, il faut connaitre les meilleurs intermédiaires afin de bien se faire accompagner et que votre bien soit le plus visible possible par de potentiels acheteurs. La société Immobilier Executive, par exemple, accompagne les propriétaires dans la vente de leur bien en location meublée gérée sous bail commercial. Depuis sa création, elle a mis en place une évaluation méthodique permettant de garantir une vente au juste prix.
A quel prix ?
Pour avoir le bon prix, différents critères sont à prendre en considération. Comme dans tout investissement, le couple rendement/risque doit être mesuré. Il est évident qu’un bail sans charges supplémentaires avec un exploitant qui n’a jamais payé un seul loyer en retard, ayant un historique de plus de vingt ans et coté en bourse ne va pas distribuer le même loyer qu’un bail d’un petit exploitant ayant une santé économique plus approximative. Pour synthétiser, plus c’est risqué et plus la rentabilité sera importante.
Mais il faut garder en tête l’idée que ce type d’investissement dispose d’une rentabilité intéressante par rapport à un risque minimisé. Il est donc plus simple de se faire accompagner par des professionnels à l’achat comme à la revente d’un tel actif immobilier.
La TVA
Outre l’aspect structurel, la réglementation doit aussi être observée afin de ne pas omettre un élément qui pourrait avoir des conséquences. C’est le cas par exemple de la TVA.
Dans la location meublée non professionnel, la cession entre 2 investisseurs LMNP, assujettis à la TVA, sera effectuée suivant l’article 257 bis du CGI, en vertu duquel le second investisseur reprend les engagements TVA du premier en conservant le bail commercial (nouveau bail ou reprise du bail existant).
Aucun flux de TVA n’est effectué lors de la vente et aucune TVA n’est à restituer à l’état. La TVA ne serait remboursable à l’état, par vingtième, que si le bail commercial étant rompu, le bien sortait alors du champ d’application de la TVA. Là encore, le soutien et les explications d’un professionnel spécialisé est à privilégier pour éviter toute erreur.
Le bon choix d’actif à l’achat conditionne la récupération de votre capital à la revente. Le fait d’acquérir un bien dans une résidence avec services peut être un gage de sécurité. Le cahier des charges par rapport à l’immobilier classique est différent, corrélé à la localisation, au prix du foncier mais surtout à la qualité du bail et de l’exploitant.
La peur d’une future revente ne doit pas être un frein à votre investissement. En effet, des sociétés spécialisées, partenaires de Netinvestissement permettent de rendre plus liquide le marché secondaire et proposent de vous accompagner dans les démarches de la cession. C’est le cas de la société LB2S.
Ce type d’acteurs va s’intéresser à la taille et la santé financière des exploitants, qui restent des critères importants mais ne résumant pas tout. Des lots exploités par des gestionnaires de taille plus modeste sont, après une analyse et un process de référencement, également intéressants.
La meilleure chose à faire pour mieux revendre est de se faire bien accompagner lors de l’acquisition tandis qui doit répondre à un parcours précis afin de sécuriser votre opération. Il convient donc de se faire entourer par des professionnels compétents. N’hésitez donc pas à vous rapprocher de notre équipe de Chefs de Projets Patrimoniaux.
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