L’amortissement d’un bien en LMNP : principes et fonctionnement
En prenant la définition comptable de l’amortissement, on retrouve la définition suivante : il s’agit d’une perte de valeur d’un objet qui va être utilisé dans différents cadres comme en entreprise (une imprimante).
Cette définition montre que la perte de valeur de l’objet en question, qui est de facto liée à son utilisation sur une période donnée (une imprimante fonctionne 10ans pour faire des copies et impressions puis s’arrête).
Cette perte de valeur est alors utilisée comme une charge qui sera imputée au résultat de l’activité professionnelle ou immobilière. Cette charge est imputée plus directement sur le résultat d’activité sur lequel par la suite, l’impôt de l’entreprise sera calculé. En d’autres termes, l’amortissement est donc une méthode comptable permettant de réduire son résultat d’exploitation et donc par la suite, son résultat imposable et ainsi de payer moins d’impôts. Tout cela contribuera à l'amortissement du bien.
Le fonctionnement est similaire avec un bien loué en location meublée non professionnelle.
Pourquoi ? Tout simplement en partant du concept que le bien va être de plus en plus usé chaque année, le bien va donc perdre de la valeur - comptablement uniquement -. Cette valeur perdue sera alors récupérée en devenant une charge sur le revenu imposable. Grâce à cette méthode, il sera possible comme mentionné ultérieurement d’obtenir un résultat proche de 0 et donc ne pratiquement plus payer d’impôt ou tout simplement de ne plus payer d’impôt du tout.
Les avantages fiscaux d’un bien en LMNP
Lorsque vous devenez loueur meublé non professionnel (le statut LMNP), deux choix s’offrent à vous concernant la fiscalité et donc des avantages dont vous souhaitez disposer.
Tout d’abord vous aurez le choix du régime Micro-BIC, autrement dit le régime forfaitaire, ou bien le choix du régime réel. Ce choix dépendra notamment des recettes que vous percevrez sur votre logement.
EXPLICATION :
Le régime Micro-Bic (appelé également régime forfaitaire) :
Ce régime s’applique dans le cas où vos recettes locatives n’excèdent pas 23 000€ par an ou représentent moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal. Ainsi, si vous optez pour cette option, vous obtiendrez un abattement à hauteur de 50% sur vos recettes. Ce forfait de 50% signifie que vos revenus imposables seront donc de moitié (Ex : revenu locatif sur l’année = 50 000€, après déduction des 50%, votre revenu locatif imposable sera égal à 25 000€) ce qui n’est pas négligeable vous me direz certainement, mais attendez de voir le régime réel.
Le régime réel du statut LMNP :
Ce régime s’applique dans le cas où vos recettes locatives excèdent 23 000€ mais pas d’inquiétude, si vous revenus locatifs sont inférieurs à 23 000€ vous avez simplement à faire une demande auprès de l’administration fiscale et vous bénéficierez de ce régime sans aucun problème. Alors comment ce régime fonctionne-t-il ? Vous allez pouvoir déduire de vos recettes liées à votre bien immobilier l’ensemble des charges telles que les intérêts d’emprunt si vous avez acheté votre logement à crédit, les taxes telles que la taxe foncière, les charges de copropriétés ou encore les frais de gestion ou de syndic… et surtout… l’amortissement du bien.
Qu’est-ce que cela signifie ? Des revenus locatifs non imposables dans certains cas !
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Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
En LMNP, nous pouvons catégoriser les charges déductibles en deux catégories.
Premièrement les charges classiques, que tout investisseur dans l’immobilier locatif peut déduire, qu’il s’agisse d’un bien loué meublé ou nu. On parle ici des charges courantes d’exploitation et des charges financières.
Parmi ces charges, voici listé ci-dessous les plus courantes :
- Intérêts d’emprunt et assurance du prêt
- Charges de copropriété
- Taxe foncière
- Frais de gestion
- Garantie loyers impayés
- Assurances diverses
- etc…
Outre cette déduction de charges dites « classique », il sera aussi et surtout possible de déduire une charge annuelle au titre de l’amortissement, c’est bien là, le gros avantage du statut LMNP.
4. Comment calculer l'amortissement d'un bien LMNP ?
Défini par le plan comptable général, l’administration fiscale exige désormais que le calcul de l’amortissement se fasse par composants. Une méthode très précise donc qui peut rapidement devenir source d’erreur lors de sa déclaration de revenus.
L’amortissement dit par composant est un procédé qui consiste à décomposer la valeur du bien et à répartir cette même valeur sur plusieurs éléments principaux de la maison (qui seront ainsi nommés les composants). On peut retrouver par exemple, l’aménagement intérieur, le gros œuvre, le terrain ou d’autres éléments.
Tous les éléments et composants dont la durée de vie est supérieure à 1 an rentrent dans le calcul de l’amortissement du bien et sont donc sélectionnables pour le calcul. Par ailleurs, les durées peuvent varier puisque l’on prend plus communément 25 à 30 ans pour de l’immobilier, 10 à 20 ans en moyenne pour ce que l’on va qualifier de travaux et enfin 5 à 7 ans pour le mobilier en général.
Un élément est particulier puisqu’il s’agit du terrain. En effet ce dernier est assez difficile à déterminer, mais aussi à évaluer. Il n’est donc pas amortissable, mais une valeur dite forfaitaire de 10 à 15% du prix global est souvent pratiquée. Cette variation est notamment due à la localisation géographique.
Selon ce fonctionnement, on retrouve donc le fait que chaque composant représentera un pourcentage de la valeur totale du bien et que ce dernier aura une durée d’amortissement délimitée dans le temps. Le terrain, par exemple, qui peut représenter entre 10 et 15% du bien immobilier ne sera donc jamais amorti.
Lorsque tous les éléments sont sélectionnés et quantifiés en matière de temps et de valeur, le deuxième principe de cet amortissement consiste à procéder à un calcul linéaire. C’est-à-dire ici qu’il faudra prendre en compte chaque composant, calculer son amortissement puis l’additionner à l’ensemble des amortissements des autres composants pour obtenir au final un amortissement annuel du bien immobilier loué. De manière plus schématique, il convient de sélectionner le terrain comme pris en exemple et de calculer son amortissement, on obtient alors un résultat. Dans un second temps il convient de calculer le gros œuvre et ainsi de suite jusqu’à additionner l’ensemble.
Vous l’aurez compris : nous ne saurions trop vous conseiller de vous faire accompagner par un comptable pour cela.
Quand démarre l'amortissement ?
Il est vrai que de nombreux propriétaires se demandent s’il est possible d’amortir le bien en ayant acheté de l’ancien et il y a de nombreuses années. La réponse est oui.
Tout amortissement débute lorsqu’un bien est acquis puis loué. Cela ne dépend donc pas de l’âge du logement, de la situation, de sa location ou encore de sa date d’achat, mais bien uniquement de son statut de location.
Quelle est la durée d'amortissement d'un bien en LMNP ?
Comme énoncé précédemment l’amortissement débute lorsque le bien est loué. On calcule cet amortissement généralement sur une durée comprise entre 25 et 30 ans pour l’immobilier et de 5 à 7 ans pour les meubles, bien entendu cette durée est une moyenne qui varie d’un cas à l’autre car chaque bien immobilier et chaque composante a une durée d’amortissement propre.
Exemple de calcul d'amortissement
Pour bien comprendre le mode de fonctionnement, nous allons reprendre ici quelques exemples simplifiés. En prenant comme exemple un appartement d’une valeur de 150 000 €.
Tout d’abord partons du concept selon lequel nous appliquons le tarif forfaitaire de 10 à 15% pour le terrain, nous évaluerons donc ici le terrain à une valeur forfaitaire de 20 000€. Comme ce terrain n’est pas amortissable, la valeur prise en compte comme étant la valeur de construction du bien est de 130 000€.
Par ailleurs, sur ce bien, les trois autres charges pouvant être prises en considération sont : la bibliothèque d’une valeur de 1000 € sur 10 ans, la nouvelle douche, soit des travaux d’un montant de 3500 € sur 20 ans et enfin des travaux pour la cuisine d’un montant de 6000€ pour 15 ans. Il sera donc possible en prenant en considération la valeur de la construction et les trois exemples cités d’amortir des charges à hauteur de 675€ (100€ + 175€ + 400€).
Ces charges viendront se rajouter aux autres charges déductibles et ainsi venir diminuer le résultat net imposable.
Les ratios présents sont donc respectivement de 10, 20 et 15 ans ce qui permet par la suite de déterminer un calcul simplifié de l’amortissement potentiel et donc par la même occasion de voir à combien la déduction peut être estimée. Le calcul ici est simplifié et ne prend pas en compte différents éléments ni l’intégralité de l’amortissement, mais cela permet de voir le fonctionnement de ce régime immobilier.
La location meublée non professionnelle, LMNP, intéresse de plus en plus d’investisseurs qui cherchent à bénéficier d’un complément de revenu ou d’une activité locative optimisée puisque nette de fiscalité. En optant pour ce régime particulièrement intéressant et en déduisant les composants et travaux, donc en réalisant des amortissements mobiliers et immobiliers, il est donc possible d’optimiser ses recettes et d’obtenir un loyer net.
Une particularité : l’amortissement non utilisé
Lorsque l’on calcule l’amortissement, il n’est cependant pas possible de créer de déficit. Le déficit foncier n’est donc pas comptabilisé. Cependant dans le cas où l’ensemble des charges prises en amortissement couvrent la totalité des recettes, cela signifie alors que vous ne payerez pas d’impôt.
S’il est impossible d’obtenir un revenu « négatif » et de diminuer un autre impôt, il est pourtant possible de stocker les amortissements qui n’ont pas été comptabilisés et qui pourront par la suite être imputés si besoin sur l’année suivante. On parlera alors de report.
Attention à la précision toutefois
Le déficit comptable est utilisable sur une période de 10 ans, passé ce délai, les charges non imputées seront alors perdues. À la différence des charges non imputées pour une location immobilière, ces dernières peuvent être réintégrées sans limites dans le temps.
Un avantage supplémentaire qui permet donc de favoriser les amortissements et de les réinjecter si une année les recettes sont particulièrement importantes et que les charges ne couvrent pas la totalité.
Imposition et plus-value
Un point plus particulier sur la fiscalité doit être réalisé. Contrairement à ce qui est communément admis, le mécanisme de l’amortissement sur les locations meublées ne présente aucun impact sur la plus-value lorsque le bien immobilier est vendu.
Pour cela le schéma est simple puisqu’il suffit de vendre dans le cadre du loueur meublé non professionnel au réel simplifié. En tant que loueur en meublé, les plus-values sont donc conservées et ceux sans amortissements ayant un impact.
Il existe une situation précise où l’amortissement aura effectivement un impact sur l’imposition et sur les plus-values. Le cas spécifique d’exercer une activité locative avec un bien meublé à louer et que cette activité soit soumise à l’impôt sur les sociétés ! Dans ce cas spécifique alors, la location meublée au travers d’une SCI, le montant de l’imposition sur les plus-values va ainsi varier et sera calculée par rapport à la valeur amortie du bien.
En conclusion l’amortissement de manière générale est un avantage offert pour la location meublée non professionnelle. Il s’agit clairement d’un élément clé de cette location par rapport à d’autres régimes comme le réel simplifiés.
En ayant une stratégie efficace et effectuée selon les règles de l’administration fiscale, il permet de ne pas payer d’impôt et de potentiellement cumuler les charges sur de nombreuses années afin de réduire ou de supprimer les impôts sur cette activité et donc de percevoir des recettes nettes de fiscalités.
Si vous désirez plus d’informations sur l'investissement en LMNP, notre équipe de chefs de projets patrimoniaux est à votre disposition
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