1. Qui est le gestionnaire ?
L’un des premiers points à vérifier avant de vous lancer dans un investissement en LMNP (location meublée non professionnelle) est la qualité du bailleur. En effet, lors d’un investissement en meublé, c’est le gestionnaire du bien qui sera votre locataire.
Par exemple, dans le cas des résidences étudiantes, il faudra privilégier un gestionnaire qui a déjà des canaux de communication, de distribution et une expérience dans ce domaine.
Pour ce qui des résidences EHPAD, Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, il faudra également être très attentif aux choix du gestionnaire. On ne s’improvise pas gestionnaire d’EHPAD. Les normes sanitaires et médicales étant en perpétuelle évolution, il faut un gestionnaire qui ait un historique important dans ce domaine.
2. Dois-je acheter dans l’ancien ou dans le neuf ?
Tout dépendra de ce que vous recherchez. Si vous souhaitez obtenir une réduction d’impôts, vous devrez plutôt vous orienter vers un investissement dans le neuf. En effet, le dispositif Censi-Bouvard oblige l’achat d’un bien neuf. Dans tous les autres cas, il n’y pas un choix plus intéressant que l’autre. Le neuf vous apportera la tranquillité mais devra vous demander de la patience puisque vous l’achèterez en VEFA (sur plans).
Pour l’ancien, vous aurez la possibilité de bénéficier de votre bien très rapidement et avantage non négligeable, vous pourrez avoir accès aux comptes d’exploitation de la résidence des années précédentes afin de vérifier la bonne santé de votre partenaire exploitant.
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3. Dans quel secteur d’activité dois-je investir ?
Il existe quatre secteurs d’activités dans la location meublée. Les résidences d’affaires ou de tourisme sont plutôt à proscrire du fait de leur grande exposition au aléas économiques et météorologiques.
En revanche, les résidences étudiantes ainsi que les résidences EHPAD sont toutes les deux positionnées sur deux marchés stables et d’une grande profondeur. Il faut cependant nuancer cette logique sur les résidences étudiantes qui doivent bien sûr être située dans un secteur universitaires ou adapté à la cible locative.
4. Dans quelle ville dois-je investir ?
C’est ici l’un des points de différenciation avec l’immobilier classique. En effet, la zone géographique n’a pas la même importance même si dans le cas des résidences étudiantes, celles-ci doivent se situer impérativement dans un secteur attractif pour les étudiant. Les EHPAD n’ont pas de sensibilités particulières à la zone géographique.
5. Quel budget dois-je prévoir ?
Chaque budget peut trouver son bonheur. Il vous faudra tout de même compter un minimum de 50 000€ pour un investissement meublé. Mais nous le rappelons souvent, il faut surtout que le montant soit adapté à votre trésorerie. Vous pouvez par exemple trouver des chambres EHPAD dans Paris, à plus de 400 000€.
Vous pouvez financer votre projet avec vos liquidités ou bien par un financement. Ceci vous permet donc d’adapter votre budget d’investissement à vos moyens. Le budget mensuel à consacrer à ce type d’opération peut osciller entre 200 et 500€ en fonction de la durée du financement.
6. Comment va se passer ma déclaration de revenu ?
Quand vous investissez dans un investissement meublé, vous devez déclarer les revenus issus de l’opération dans la catégorie des BNC (bénéfices non commerciaux). Vous pouvez si vous le souhaitez le faire seul mais nous ne saurions trop vous conseiller de passer par un cabinet comptable spécialisé. En effet, il vous épaulera aussi bien pour votre déclaration de revenus que pour gérer les flux de TVA. Les honoraires sont de plus réductibles de vos impôts à N+1.
7. Doit-on acheter à crédit ou avec ses liquidités ?
Il n’y pas de réponse universelle à cette question. Si vous avez besoin de compléments de revenus, il faudra privilégier l’achat avec vos liquidités. A l’opposé, si votre besoin de compléments de revenus est différé, vous pouvez financer à crédit cet achat et bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt.
8. Que doit on vérifier dans le bail commercial ?
Le bail commercial est le lien qui vous engage avec votre locataire : le gestionnaire. Il faut bien sûr vérifier le montant du loyer qui est prévu ainsi que sa valorisation. Mais un point souvent négligé par les investisseurs est la répartition des charges entre le gestionnaire et vous, le propriétaire. Il s’agit là des articles 605 et 606. L’article 605 organise la prise en charge des frais liés aux petites réparations, tandis que le 606 lui est centré sur les grosses réparations et la réhabilitation de l’immeuble dans le temps.
9. Comment se passe la revente du bien ?
La revente d’un bien meublé ne fonctionne pas sur les mêmes critères qu’un bien immobilier classique. Ainsi c’est en premier lieu la qualité du bail et du gestionnaire qui vont décider du prix de vente de votre bien immobilier. En effet, c’est de cet élément que dépend la rentabilité que votre bail propose et qui sera l’argument majeur pour trouver un repreneur.
10. Les prix au mètre carré ne sont-ils pas trop chers ?
C’est encore une des grandes différences avec un achat immobilier classique. Le prix au mètre carré n’est pas un critère à prendre en compte sur le même spectre que pour l’immobilier locatif vide. Par exemple, une chambre dans un EHPAD peut se vendre plus de 10 000€ du mètre carré car ce type de biens demande des aménagements et des équipements ultra médicalisés qui ont un coût important. Et peu importe le prix au mètre carré, c’est la rentabilité qui vous est proposée qui est le point le plus important.
À travers ce guide, vous avez pu voir qu’il y a comme dans tout achat immobilier quelques questions à résoudre avant de se lancer dans son projet. Mais, il faut être sûr que ce type d’investissements soit bien adapté à vos projets et à votre situation. Pour cela n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller patrimonial.
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