1. Le Grand Paris, c'est quoi ?
En quelques mots, le grand Paris est un projet gigantesque d’aménagement urbain en Île-de-France.
Le budget total de ce projet d’aménagement est estimé à 35,6 milliards d’euros, selon la dernière estimation officielle de la Société du Grand Paris. Ce montant comprend 23 milliards d’euros pour la construction d’une nouvelle ligne de métro circulaire autour de Paris, nommée « Grand Paris Express », et 12,6 milliards d’euros pour la modernisation et l’extension des lignes existantes du réseau de transport francilien.
Au total, il s’agit de construire 200 km de métro et 68 nouvelles gares dont certaines sont déjà opérationnelles (extension de la ligne 14 en 2020, par exemple).
Outre ce nouveau maillage de transports, de nombreux bureaux et commerces sont prévus à la construction ainsi que des infrastructures publiques, notamment des écoles, centres de recherche, et hôpitaux, afin de soutenir le développement économique local et répondre aux besoins croissants de la population.
Le but du projet Grand Paris est de réduire les inégalités territoriales, diminuer la pollution, tout en désenclavant le territoire grâce à de nouvelles lignes de métro et de tramway. Ces dernières ont été mises au point pour faciliter l'accès à la capitale pour les banlieues mais aussi pour multiplier les liaisons hors de la capitale, rendant les déplacements dans toute la région plus efficace et moins polluants. Le Grand Paris Express devrait également permettre de réduire les émissions de CO2 de 27% d’ici 2030.
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2. Dans quelles villes du Grand Paris investir ?
À quelles villes profite le plus cette révolution régionale ? Quelles sont les grandes gagnantes de la création du Grand Paris ? Notre étude identifie huit communes qui seraient les grandes gagnantes des travaux du Grand Paris et dont les performances immobilières à attendre seraient largement supérieures à la moyenne de l'agglomération.
Les prévisions indiquent que certaines de ces villes pourraient connaître des hausses de prix immobiliers de 30 à 50% d'ici 2030.
Ces villes bénéficient non seulement d'une meilleure desserte grâce au Grand Paris Express, mais également d'une revitalisation urbaine : nouveaux quartiers résidentiels, bureaux, centres commerciaux, espaces verts et équipements publics. Cela en fait des secteurs de choix pour l’investissement immobilier.
Saint-Ouen (93)
Il s’agit de la première des communes concernées par le Grand Paris Express avec le prolongement de la ligne 14 du métro parisien au nord - achevé en 2020- et la construction de deux gares : Mairie de Saint-Ouen et Saint-Ouen RER (ligne C). D'ici 2024, la ville bénéficiera également de la nouvelle ligne 15, renforçant encore davantage son attractivité.
En seulement un an (en 2022), la moyenne des prix est passée de 5 200€ à 5 500€ par m², soit une progression de 5,8%, atteignant même dans certains cas, les 6 000€ du m² dans les quartiers proches des nouvelles gares.
Les prix y reflètent tout naturellement la diversité des acheteurs, et celle des immeubles, qui va de l’ancien hôtel particulier bourgeois au collectif dégradé, en passant par l’ensemble moderne ou l'usine transformée en loft.
Depuis l’arrivée de la ligne 14, les investisseurs et acquéreurs se sont bousculés à Saint Ouen, qui accueillent également de plus en plus de sièges d’entreprises.
La zone du Quartier des Docks est particulièrement dynamique grâce à l’installation du siège du Conseil Régional en 2018, la construction de nouveaux bureaux, et l’émergence d’un pôle universitaire prévu pour 2026.
Bagneux (92)
La ville de Bagneux souffre encore d'une faible cote de popularité, sans doute à cause de ses 58% de logements sociaux.
Cela en fait cependant l'endroit parfait pour investir : son prix au m² est encore très abordable : 4 300€ en moyenne dans l'ancien. Pourtant, les investisseurs sont encore rares sur ce marché, malgré le rendement élevé qu'ils peuvent obtenir : en moyenne, 6,2% par an, ce qui en fait une bonne affaire.
Les acheteurs plébiscitent le quartier pavillonnaire proche de Montrouge et de la future station du Grand Paris. Les zones autour de la future station Lucie Aubrac (ligne 4 prolongée) ainsi que le secteur Dampierre, bien qu'éloigné du métro, suscitent également un fort intérêt en raison de leur caractère historique et de leur proximité avec les commerces. La création d'une nouvelle ligne de tramway (T10) reliant Clamart à Antony, inaugurée le 24 juin 2023, a également amélioré la connectivité de la ville.
Cette ville, aujourd’hui 25% moins chère que ses voisines Montrouge et Cachan, va se retrouver prochainement à 20 minutes de la Défense.
Le prolongement de la Ligne 4 permet également une connexion directe avec le centre de Paris.
Cachan (94)
Attention, surchauffe ! Cachan est sous pression : en 2023, les prix ont augmenté de plus de 10% et les délais de vente sont tombés sous la moyenne parisienne avec 45 jours pour un mandat simple et… 21 jours pour un mandat exclusif !
Les prix pratiqués sont en moyenne de 5000€/m², avec une fourchette basse à 3 500€/m² et un maximum à 7 500€/m². Pour investir, le quartier de la gare RER B Arcueil-Cachan reste particulièrement attractif, d’autant plus que cette gare sera en connexion avec la future ligne 15 du Grand Paris Express. À noter que la ville affiche une rentabilité locative située entre 3,8% et 5,2%.
Avec une telle pression sur la demande, il devient difficile de dénicher de bonnes affaires, mais les secteurs proches des futures infrastructures, comme le campus de l'École Normale Supérieure et le pôle scientifique de Paris-Saclay, attirent de nombreux investisseurs et promoteurs immobiliers. Ces projets contribueront au dynamisme économique et à l’augmentation continue des prix dans les années à venir.
Villiers-sur-Marne (94)
Villiers-sur-Marne est victime de son succès. En 2023, elle n'enregistre que 3% de hausse. Mais la montée des prix a commencé bien avant.
Il faut dire que cette commune bénéficie de nombreux atouts. Dynamique, bien située, agréable à vivre et pavillonnaire pour une bonne part, elle attire de nombreux investisseurs qui apprécient son rendement supérieur à 5,8%, c'est-à-dire trois fois plus élevé que celui d'un appartement parisien.
Elle n'attire pas que les investisseurs : les acheteurs "pour y loger" viennent aussi en masse, poussés par les prix trop élevés de Nogent et de Bry-sur-Marne. Villiers, en effet, avec ses prix attractifs est sans doute un des « hot-spot » les moins chers du Grand Paris : 3 800€ le m² en moyenne, avec une amplitude comprise entre 3 500€ et 4 300€/m². Les bonnes affaires n'existent plus sur ce marché ultra-tendu. Pourtant, quelques secteurs restent à privilégier : les Luats, les Perroquets, le centre-ville et surtout le secteur des Boutareines, situé idéalement à mi-chemin entre la ligne 15 et l'arrêt du RER E.
Le Kremlin Bicêtre (94)
Le Kremlin-Bicêtre bénéficie depuis 2023 d'un très fort engouement. Avec environ 4 à 5 offres d'achat pour un bien, l'activité immobilière au Kremlin Bicêtre bat son plein ! Les prix immobiliers ont progressé de 7% en moyenne sur l'année, avec un prix moyen actuel d'environ 5 000€/m², variant entre 4 200€ et 7 500€/m² selon les quartiers.
Les primo-accédants restent majoritaires sur ce marché (environ 65%), mais ils ont été rejoints depuis le début de l'année par des investisseurs (35%), qui cherchent des prix bas, à proximité immédiate de Paris. Le Kremlin-Bicêtre est en pleine transformation urbaine grâce aux projets du Grand Paris Express, notamment avec l’arrivée de la ligne 14 prolongée le 24 juin 2024, qui connectera directement la ville au centre de Paris.
Les bons quartiers pour acheter sont nombreux : les rues Danton, Anatole France et Jean Monet, ainsi que l'avenue Eugène Thomas, le quartier de la Mairie et, bien sûr, les abords de la station de la ligne 14. Ces zones bénéficieront d'une augmentation des prix immobiliers attendue entre 10% et 20% dans les cinq prochaines années.
On y trouve encore, en cherchant bien, de bonnes affaires comme ce 2 pièces de 45 m² au 3ème, situé à 5 minutes du nouveau métro et vendu en 2 semaines pour 280.000 euros.
Villejuif (94)
La commune de Villejuif est amenée à se développer démographiquement avec environ 80 programmes neufs en cours et 56 500 habitants.
Toujours en suivant le tracé de la ligne 15, Villejuif a aussi un potentiel intéressant. En effet, le prolongement de la ligne 14 a permis d’aller à Chatelet et Orly très rapidement. En plus de l'amélioration des infrastructures de transport, Villejuif héberge le futur pôle scientifique et médical de la région, notamment grâce au développement de l'Institut Gustave Roussy, l’un des plus grands centres européens de recherche contre le cancer. Ce projet devrait créer de nombreux emplois et accroître l’attractivité de la ville pour les résidents comme pour les investisseurs.
Le prix au mètre carré à Villejuif est actuellement de 4 800€ en moyenne (au lieu de 4 500€), avec des variations allant de 4 000€ à 5 800€/m², selon les quartiers.
Les zones les plus attractives sont celles proches des futures stations de métro, notamment autour des stations Villejuif-Louis Aragon et Villejuif Institut Gustave Roussy. Ces secteurs devraient connaître une forte augmentation des prix immobiliers au cours des prochaines années, avec des prévisions de hausse de 15 à 25% d’ici 2030.
Issy les Moulineaux (92)
On vient vivre à Issy les Moulineaux pour trouver un cadre et une qualité de vie, dit-on dans cette ville de 69 000 habitants où la mairie s’emploie à conserver un équilibre entre zones d’activités, immeubles et maisons. Elle se distingue par ses nombreuses initiatives écologiques et sa volonté de conserver un environnement de vie agréable pour ses résidents.
Le projet du Grand Paris Express renforce cette attractivité. En particulier, deux nouvelles gares sont en cours de construction le long de la ligne 15, offrant des correspondances avec le RER C et le Transilien N. Ces nouvelles infrastructures permettent de réduire significativement les temps de trajet : par exemple, depuis 2022, il ne faut plus que 25 minutes pour rejoindre Noisy-le-Grand.
Issy-les-Moulineaux est également un centre économique dynamique avec l'arrivée de nouvelles entreprises et le développement de quartiers comme Issy Cœur de Ville, un projet mixte réunissant bureaux, logements, commerces et espaces verts, prévu pour 2025.
Les prix immobiliers à Issy-les-Moulineaux se situent en moyenne à 8 200€/m², avec des variations entre 6 500€ et 10 500€/m² selon les secteurs. Les quartiers les plus prisés sont ceux en bord de Seine et ceux proches des futures stations de la ligne 15, notamment autour de Corentin Celton et Mairie d'Issy. L'arrivée de ces nouvelles infrastructures va certainement renforcer l'attractivité de la ville, avec une prévision de hausse des prix de 10 à 15% d'ici 2028.
3. Les paris de demain
Saint-Denis et Noisy-le-Grand sont deux villes à très grand potentiel du Grand Paris. Leurs prix immobiliers devraient connaître une augmentation de 40% à 60% d’ici 2030, en fonction de l’évolution des infrastructures et du développement urbain.
Saint-Denis, déjà connue pour abriter le Stade de France et pour son projet de Village des Athlètes des Jeux Olympiques 2024, bénéficiera de l'extension de la ligne 14 et de la future ligne 15. Ces nouvelles lignes devraient permettre d'améliorer les connexions avec Paris et la banlieue, tout en rendant la ville plus attractive pour les investisseurs. Aujourd'hui, les prix y sont encore attractifs, avec une moyenne de 4 200€/m², mais cette dynamique de prix est en forte hausse avec la transformation urbaine en cours.
Noisy-le-Grand, avec son cadre pavillonnaire et ses infrastructures récentes, est également un « hot-spot » à surveiller. La ville est connectée à la ligne RER A et profitera bientôt de la ligne 15 du Grand Paris Express, ce qui réduira encore davantage les temps de trajet vers Paris. Actuellement, les prix au mètre carré à Noisy-le-Grand varient entre 4 000€ et 5 000€/m², avec une tendance à la hausse, portée par l'attrait croissant des nouveaux programmes immobiliers malgré la crise encourue cette année.
Ces deux villes sont donc promises à de belles performances immobilières dans les 10 à 15 prochaines années, avec un potentiel de valorisation largement supérieur à la moyenne francilienne.
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Ce projet « Pharaonique » va bénéficier à l’ensemble des Franciliens même à ceux qui ne seront pas directement concernés par le développement et déploiement de leur ville. Le Grand Paris Express ne va pas seulement désenclaver des zones sous-exploitées de la région parisienne, mais il va également transformer en profondeur l’aménagement urbain et offrir des opportunités d’investissement sans précédent. Avec une nouvelle offre de logements, bureaux, et services, les gares du Grand Paris deviendront de véritables centres de vie, dotées de commerces, d'espaces verts, et d'équipements publics, bien au-delà de simples bâtiments de passage pour les voyageurs.
Non seulement le Grand Paris va permettre ces constructions, mais il va d'améliorer considérablement la connectivité entre les zones d’habitation, les lieux de travail et les pôles d’activités économiques. Cela va entraîner une redynamisation de toute la région et désengorger les transports du centre de Paris, permettant une meilleure qualité de vie pour des millions de Franciliens.
Pour les investisseurs immobiliers, le Grand Paris offre des perspectives de plus-values importantes dans les années à venir. C’est donc le moment idéal pour s’intéresser à ces villes en pleine expansion et à investir dans les zones les plus prometteuses de ce vaste projet.
À propos de l'auteur
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