1. Pourquoi investir à Nice ?
Avec plus de 348 000 habitants, Nice se place comme étant la cinquième commune de France. Grâce à de nombreux projets d'envergure, dont notamment la LGV, achevée en 2020, Nice compte parmi les villes de France où il faut investir lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant.
Ville du sud-est de la France et deuxième ville de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur derrière Marseille, Nice est une métropole dynamique, située entre mer et montagne, qui bénéficie d'importants atouts naturels. Grâce à de multiples équipements culturels, la ville attire chaque année de nombreux étudiants mais aussi de touristes en quête de soleil et de farniente. Ne vous y trompez pas, l'activité économique y occupe également une place importante, la ville étant définie comme la capitale économique de la Côte d'Azur.
Située à proximité de l'Italie et de Monaco, souvent prisée par les investisseurs et touristes étrangers, Nice se devait donc de figurer au palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier rentable.
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2. Quels sont les atouts de Nice ?
Atouts économiques
Nice possède une capacité hôtelière très importante, la deuxième sur le plan national et fait donc du tourisme un atout économique important. Nice Côte d'Azur accueille 5 millions de touristes par an. En ce qui concerne le commerce et les administrations (publiques ou privées), Nice est la 3ème plus forte représentation de cadres en France, avec plusieurs quartiers d'affaires internationaux, 160 nationalités représentées, plus de 55 000 résidents étrangers, 13 écoles internationales et 114 500 entreprises. La Communauté Urbaine Nice Côte d'Azur concentre 85% des emplois dans les services. La Ville doit sa croissance au tourisme et à l’évolution du secteur marchand (9200 commerces). Son futur est lié au développement des pôles de compétences et des relations transfrontalières.
Nice possède un bon rapport qualité/prix de l'immobilier sur du moyen et long terme. Elle attire ainsi de plus en plus d'investisseurs étrangers (un quart des investissements immobiliers de non résidents en France se font dans la région PACA Provence-Alpes -Côte d'Azur).
Atouts touristiques
Nice offre d'importants atouts naturels, climatiques et environnementaux : la proximité de l'Italie et de Monaco, la beauté de l'arrière pays, la proximité des Alpes, une situation exceptionnelle sur le littoral méditerranéen, un climat idyllique. La Promenade des Anglais et la baie des Anges attirent nombre de visiteurs chaque année. Le patrimoine végétal de la région niçoise est très riche, beaucoup d'espèces sont endémiques et la faune aquatique est variée.
Les caractéristiques climatiques et géographiques permettent une pratique de sports très variés et, de nombreuses compétitions d'envergure nationale sont organisées à Nice. Enfin, Nice est l'une des villes les plus "vidéo-surveillées" de France et, affiche ainsi ses efforts en matière de sécurité pour protéger les touristes.
Atouts culturels
Nice est dotée d'équipements culturels importants : elle possède plusieurs musées, un théâtre national, un opéra, une bibliothèque à vocation régionale, un conservatoire à rayonnement régional et des salles de concert.
Nice est une ville riche tant au niveau architectural qu'historique et aussi, un lieu d'épanouissement de l'art et de la culture. La vie culturelle est rythmée par une programmation éclectique et intense: les nuits du théâtre, le festival du livre, spectacles, concerts, expositions...
Le Nice Jazz Festival accueille depuis 1948, les plus grands noms du Jazz.
3. Comment investir à Nice ?
Les dispositifs immobiliers
Le gouvernement français a mis en place de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière avec leurs propres avantages mais aussi leurs propres conditions d'application. Dans le cadre d'un investissement locatif, il vous faudra opter pour l'un de ces dispositifs en veillant bien évidemment à ce que ce dernier soit en adéquation avec vos attentes ainsi que vos objectifs.
Voici les dispositifs de défiscalisation immobilière relatifs à un investissement locatif sur le territoire français :
- La loi Pinel à Nice
- La loi Malraux à Nice
- Le statut LMNP à Nice
- La loi Monuments Historiques à Nice
La loi Pinel à Nice
Le dispositif Pinel donne la possibilité aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf, et plus particulièrement, dans un logement neuf répondant au « label BBC » en terme de performance énergétique. Sa réduction d'impôts est de 9%, 12 % ou 14% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) et, est étalée de manière linéaire et égale.
Pour rappel, la loi Pinel prendra fin en décembre 2024.
Le plus : située en Zone A, Nice est éligible au dispositif Pinel, ce qui est une bonne nouvelle pour les investisseurs. D'autre part, en investissant en Pinel+, vous récupérez la réduction à taux plein, soit 12%, 18% et 21%.
La loi Malraux à Nice
Le dispositif Malraux donne la possibilité aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire leurs travaux de leurs impôts en investissant dans l’immobilier réhabilité et ce, dans la limite de 100 000 € par an. Attention, le bien immobilier doit se situer dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). La réduction d'impôts du dispositif Malraux va être calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser et varie donc selon les secteurs : 30 % du montant des travaux dans le secteur sauvegardé et 22 % du montant des travaux en ZPPAUP.
Le plus : contrairement au marché du neuf, les prix de l'ancien ont légèrement augmenté à Nice, ce qui rend plus difficile une éventuelle acquisition. Toutefois, il est bon de rester optimiste car, d'une part, certains secteurs de la ville proposent des prix moins élevés et, d'autre part, la demande reste structurellement supérieure à l'offre. N'hésitez pas à vous renseigner davantage pour réaliser un investissement locatif par le biais du dispositif Malraux.
Le statut LMNP à Nice
Le statut LMNP donne la possibilité aux contribuables français de bénéficier de nombreux avantages fiscaux lors d'un investissement locatif meublé. En effet, ce dispositif soumet vos revenus immobiliers soit au régime micro-BIC, soit au régime réel. Avec le régime micro-BIC, vous obtenez un abattement de 50% sur vos gains. Avec le régime réel, vous pouvez amortir toutes les charges relatives à votre investissement immobilier.
Le plus : Nice étant une ville où la demande est globalement forte, pourquoi ne pas réaliser un investissement locatif meublé à destination des touristes, des étudiants ou encore des seniors ?
La loi Monuments Historiques à Nice
Le dispositif Monuments Historiques donne la possibilité aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de leur revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années et ce, en investissant dans un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et, en mettant en œuvre des travaux de réhabilitation dans le but de pouvoir mettre le bien en location. Cette mécanique de déduction d’impôts n'est appliquée que lorsque les travaux aboutissent à la restauration parfaite du bien et que la qualité du bâti a été suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France).
4. Choisir le bon emplacement à Nice
Vous avez enfin choisi votre dispositif défiscalisant, il vous faut donc désormais définir l'emplacement de votre bien immobilier. Afin que ce dernier génère une plus-value intéressante au moment de la revente, n'oubliez pas qu'un emplacement optimal combine la proximité des commerces, des transports, des écoles et/ou universités ainsi que des bases de loisirs. Voici donc trois quartiers où investir à Nice :
Nice Ouest
Les collines de Nice Ouest sont paisibles et verdoyantes, légérément excentrées du centre-ville et bénéficiant quand bien même des grands axes routiers desservant Cannes et Monaco ainsi que d'une voie rapide rejoignant la promenade des anglais et les grands magasins. Ce secteur calme est généralement prisé par les familles et les retraités, ce qui le rend intéressant pour un investissement en Pinel. Côté prix, les prix par m² sont compris entre 3 197 et 6 708 euros.
Centre-ville
L'hypercentre de Nice, dynamique et attractif, attire une population assez hétéroclite : Niçois, étrangers, touristes français, étudiants ou encore retraités. Idéal pour réaliser un investissement à partir de n'importe quel dispositif. Toutefois, on y trouve en majeure partie des logements anciens et, ceux de petites surfaces sont les plus recherchés, pensez donc à vous orienter vers le dispositif Malraux ou le statut LMNP. En ce qui concerne les prix, ils oscillent entre 3 340 et 7 400 euros par m². Dans le vieux Nice, ils augmentent de 4 100 à 13 100 euros.
Le port
Quartier en plein essor grâce à de nombreuses constructions, rénovations ou de nombreux aménagements, le secteur du port, secteur historique et populaire de Nice, se métamorphose en quartier branché prisé par les Français et les étrangers en quête de convivialité. Les dispositifs à privilégier ? Malraux, Pinel ou encore le statut LMNP. Les prix par m², eux, s'élèvent entre 3 600 et 8 700 euros.
5. En savoir plus sur Nice
Principaux pôles économiques
A Nice, les principaux pôles économiques sont :
- Métropole internationale avec un fort dynamisme économique, Nice et sa région sont les destinations préférées des touristes puisqu'elles se placent en deuxième position après Paris
- Le parc immobilier de Sophia Antipolis, avec plus d'un million de mètres carrés de bureaux et de locaux d'activités, est considéré comme l'une des plus grandes technopôles d'Europe
- Le quartier d'affaires à vocation internationale, Nice Arenas, situé près de l'aéroport international. Ce quartier représentera, à terme, une superficie de 150 000 m² de bureaux extrêmement bien desservis par les transports en commun
- Un projet d'envergure, "l'éco-vallée", sur l'ensemble de la plaine du Var incluant la ville de Nice et sa région, ouvrant des perspectives intéressantes en matière d'infrastructures, d'investissements économiques et immobiliers.
Accès / Transports
Gare TGV : nouvelle ligne LGV achevée en 2020 qui relie Nice à Paris en moins de 4 heures. Les distances sont déjà considérablement réduites et facilitent les échanges de voyageurs entre la région Nord, Est, et la vallée du Rhône.
Aéroport : 3ème aéroport français, situé à 15 mn de la ville. Aéroport international desservant plus de 100 destinations sur le territoire national et, 80 en international reliant Nice à une trentaine de pays. Plusieurs compagnies "low cost" se sont implantées à Nice et favorise le tourisme international.
Transports urbains : très développés à Nice avec une extension des lignes de tramway jusqu'aux pôles d'activités de Nice Arenas
Voir aussi :
Nice, cinquième commune la plus peuplée de France, est une métropole attractive proposant un cadre de vie incomparable grâce à son climat méditerranéen ainsi qu'à ses nombreux atouts naturels. Ville ensoleillée et dynamique, Nice attire chaque année une population variée, que ce soit des seniors, des touristes ou encore des étudiants, ce qui lui permet d'être particulièrement intéressante pour accueillir un investissement locatif et ainsi proposer un placement intéressant et rentable.
À propos de l'auteur
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