1. Pourquoi investir à Bordeaux ?
Avec une croissance démographique spectaculaire la propulsant au rang de neuvième commune de France avec près de 261 800 habitants intra-muros, Bordeaux, la « belle endormie » s'est bel et bien réveillée.
Après avoir quelque peu souffert de sa réputation de ville sale et bourgeoise, Bordeaux séduit les Français grâce à un cadre de vie agréable, se plaçant ainsi en tête de liste de leurs villes préférées, et l'une des premières villes de France où il faut investir lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant.
Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi , la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.
Ville dynamique en pleine effervescence, Bordeaux est devenue LA ville où il faut se rendre lorsque l'on est un étudiant, un acteur économique ou même un retraité. Grâce à des efforts constants pour redorer son blason, Bordeaux a su se montrer attractive pour les Français qui souhaitent, maintenant plus que jamais, vivre et travailler au sein de la capitale de l'Aquitaine. La demande locative à Bordeaux est donc aujourd'hui parmi la plus importante en France.
Les dernières enquêtes et études le prouvent : Bordeaux se place comme étant la deuxième ville préférée des Français derrière Paris, et l'Aquitaine, comme étant LA région où il fait bon vivre. La ville mérite sa place au palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier rentable.
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2. Quels sont les atouts de Bordeaux ?
Atouts économiques
Bordeaux demeure la ville la moins chère de la façade atlantique et l'une des premières métropoles nationales pour la création d'entreprises. Son économie est dominée par des secteurs à fort potentiel technologique, tels que l’aéronautique, l’industrie du laser et de la photonique, la chimie et la pharmacie. Bordeaux dispose d'une communauté scientifique de très haut niveau et d'une qualité d'enseignement supérieur reconnue (la ville abrite la seule École française de la Magistrature).
Avec près de 130 200 étudiants, soit la 6ème agglomération française en nombre d’étudiants, Bordeaux est également l’un des 11 Pôles Universitaires Européens de France.
L’Aquitaine est actuellement la 5ème région pour la production scientifique et le nombre de dépôts de brevets, ainsi que pour les dépenses de recherche & développement. Les prix de l’immobilier d’entreprise y sont par ailleurs très attractifs, l’un des meilleurs rapports qualité/prix du marché.
La force de l'économie de Bordeaux attire de grands groupes internationaux : Dassault Aviation, Bouygues, Ford Aquitaine, Pechiney pour ne citer qu'eux... Les entreprises viennent trouver à Bordeaux une main d’œuvre qualifiée et très productive. Bordeaux est une ville dynamique : le taux de croissance de la population active de Gironde est 4,5 fois supérieur au taux moyen français. L'agglomération bordelaise enregistre un flux démographique ascendant avec plus de 5000 nouveaux arrivants chaque année et une croissance démographique potentielle de + de 13 % d'ici 2030.
Bordeaux s’inscrit parmi les villes les plus dynamiques : elle est idéalement située sur l'axe de développement Nord/Sud Atlantique de l'Europe. Un patrimoine naturel très riche qui contribue à jouer un rôle moteur dans l’économie : le bois et le vin notamment. Vinexpo, salon du vin et des spiritueux, est le grand rendez-vous des opérateurs mondiaux du secteur des vins et spiritueux à Bordeaux. Il a lieu tous les deux ans, les années impaires, et voit affluer 50 000 visiteurs professionnels.
Atouts touristiques
Bordeaux se redessine autour d'un grand projet urbain qui crée les conditions d'un nouveau développement économique, social et culturel collectif avec la reconquête de son centre historique, la rénovation des quais, l’arrivée du tramway, la construction de la zone économique euratlantique. Cité au passé prestigieux, capitale mondiale du vin, ville de fête et de saveurs, Bordeaux est en passe de devenir une future métropole européenne, inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO.
Bordeaux est exemplaire par l’unité de son expression urbanistique et architecturale, architecture classique et néoclassique. La ville compte plus de 350 édifices classés ou inscrits aux Monuments Historiques, dont 3 édifices religieux inscrits au Patrimoine Mondial depuis 1998 au titre des chemins de Saint Jacques de Compostelle. La zone classée de Bordeaux s’étend sur 1 810 ha, soit près de la moitié de la superficie de la ville.
On estime à plus 3,5 millions, le nombre de touristes à Bordeaux chaque année.
Atouts culturels
Bordeaux, sa gastronomie et sa culture des grands vins, reste marquée par la pensée des Lumières, éprise de liberté et de tolérance. Bordeaux s'inscrit dans une longue tradition humaniste marquée par Montaigne, Montesquieu et Mauriac.
Le village Notre-Dame, implanté dans le quartier des Chartrons, est l'une des plus grandes galeries d'Antiquités du Sud-Ouest. La Grande fête populaire du vin où se côtoient amoureux de la culture et de la gastronomie, la fête du Fleuve et les Epicuriales sont autant de moments festifs typiquement bordelais.
La visite des musées de Bordeaux est l'occasion d'un étonnant voyage à travers l'art et l'histoire de l'humanité; avec 300 000 visiteurs par an, des programmes dynamiques d'expositions temporaires, d'animations pédagogiques, de conférences, de colloques, et de concerts.
Abordant des répertoires variés s'étendant de la musique baroque aux œuvres contemporaines, de la danse classique au hip hop, sans oublier les spectacles pour les jeunes, l'Opéra National de Bordeaux affiche une programmation éclectique et passionnante. Bordeaux c'est aussi le siège du Festival international d'orgue, de musique classique mais aussi de rock. La ville est au centre du parcours Jazz Festival.
3. Comment investir à Bordeaux ?
Les dispositifs immobiliers
Avant de trouver LE bien immobilier qui vous fera « craquer » et bien avant de définir le futur emplacement de celui-ci, il vous faudra choisir l'un des dispositifs défiscalisant en vigueur. Sachant que chaque dispositif possède ses propres avantages fiscaux ainsi que certaines conditions d'application, il est impératif de vous renseigner de manière approfondie sur ces derniers. De même, les rentabilités seront différentes selon les dispositifs. Voici les cinq mécanismes en vigueur pour un investissement locatif en Métropole :
- La loi Pinel à Bordeaux
- La loi Malraux à Bordeaux
- Le statut LMNP à Bordeaux
- La loi Monuments Historiques à Bordeaux
La loi Pinel à Bordeaux
Dernière loi de défiscalisation en date, la loi Pinel accorde une réduction d'impôts de 9%, 12 % ou 14% (12%, 18% ou 21% en Pinel+) du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) à toutes personnes réalisant un investissement locatif dans l'immobilier neuf. Attention, pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal étalé de manière linéaire, il est important que votre bien immobilier soit certifié « label BBC ».
Pour rappel, la loi Pinel prendra fin en décembre 2024.
Le plus : La ville de Bordeaux étant en Zone B1 et donc, éligible au dispositif Pinel, n'hésitez pas à vous renseigner davantage sur un investissement locatif dans le neuf.
La loi Malraux à Bordeaux
Egalement loi de défiscalisation immobilière, la loi Malraux accorde une réduction d'impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser à toutes personnes réalisant un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité. Le montant de cet avantage fiscal sera de 30 % du montant des travaux dans le secteur sauvegardé et de 22 % du montant des travaux en ZPPAUP. Attention, pour profiter de cette réduction d'impôts, vous devrez donc obligatoirement investir dans un bien immobilier se situant dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager).
Le plus : Bordeaux, classée au patrimoine mondial de l'Unesco, regorge de belles bâtisses attirant chaque année de futurs propriétaires à la recherche de « vieilles pierres ». De plus, le marché de l'ancien se maintient dans certains quartiers comme Saint-Michel, La Victoire ou encore Jardin Public, alors, n'hésitez pas à vous renseigner davantage sur l'investissement locatif dans l'immobilier réhabilité.
Le statut LMNP à Bordeaux
Mécanisme de défiscalisation, le statut de loueur en meublé non professionnel accorde de nombreux avantages fiscaux à toutes personnes réalisant un investissement locatif meublé. Vos revenus immobiliers seront en effet imposés soit au régime micro-BIC, soit au régime réel. Dans le premier cas, vous aurez un abattement de 50% sur vos gains. Dans le second, vous pourrez amortir toutes les charges relatives à votre investissement immobilier. Attention, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, votre bien immobilier devra donc répondre à toutes les caractéristiques relatives à la location meublée.
Le plus : vous vous en souvenez, à Bordeaux, 40 % des biens recherchés sont des petits logements et 21 % des demandes de location concernent des logements meublés. Il est donc judicieux de vous orienter vers un petit studio meublé à destination des étudiants et ce, en passant par le statut LMNP.
La loi Monuments Historiques à Bordeaux
Excellent mécanisme de défiscalisation immobilière, le dispositif Monuments Historiques accorde une déduction d'impôts pour toutes personnes réalisant un investissement locatif dans un monument historique. Cette mécanique de déduction d'impôts vous permettra de déduire l’intégralité de vos travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années. Attention, pour pouvoir profiter de cet avantage fiscal, votre bien devra être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et vous devrez engager des travaux de réhabilitation afin d'assurer la location du bien. De plus, la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF, architecte des bâtiments de France, et, vos travaux devront aboutir à la restauration parfaite du bien immobilier.
Le plus : la ville de Bordeaux faisant partie du patrimoine mondial de l'Unesco, il vous est peut être possible d'y faire l'acquisition de monuments historiques … Pensez donc à vous renseigner sur ce dispositif défiscalisant !
4. Choisir le bon emplacement à Bordeaux
Comme un investisseur averti en vaut deux, n'oubliez pas que généralement la clé du succès d'un investissement locatif tient tout simplement dans un emplacement de qualité. Pour que l'emplacement de votre futur bien soit qualifié de « qualité » et, qu'il vous apporte une plus-value au moment de sa revente, il est important qu'il se situe à proximité des services, des commerces, des transports ou encore des écoles et universités. Pour vous aider, voici trois quartiers de Bordeaux qui ont le vent en poupe.
Saint-Michel
C'est le quartier en pleine croissance de Bordeaux. Non loin de la célèbre place de La Victoire, c'est l'un des derniers quartiers populaires où se mêlent avec dynamisme et ambiance étudiants, artistes et jeunes cadres. Pourquoi ne pas vous renseigner pour un investissement locatif meublé à destination d'étudiants ? En ce qui concerne les prix, ils sont compris entre 3 043 et 6 274 euros par m².
Les Chartrons
Très bonne réputation pour ce quartier « bobo » un peu excentré du centre-ville où le charme des boutiques branchées, petits bistros, antiquaires et magasins bios ne tardent pas à faire son œuvre. Ici, l'ancien est à l'honneur, alors n'hésitez pas à regarder d'un peu plus près le dispositif Malraux. Les prix ? Entre 3 185 et 7 425 euros par m².
Quinconces
Suite à de nombreux remembrements et à la création de très jolies places commerçantes, le dynamisme et la « vie » sont de retour dans ce quartier bordelais jeune et surtout branché. Tout comme Saint-Michel, c'est un quartier de plus en plus prisé. La clé du succès ? Un investissement par le biais du Malraux ou du statut LMNP. Pour les prix, ils oscillent entre 3 245 et 6 707 euros par m².
5. En savoir plus sur Bordeaux
Principaux pôles économiques
A Bordeaux, les principaux pôles économiques sont :
- Bordeaux-Lac-Bacalan
- Bordeaux-Mérignac
- Pôle agro-alimentaire de Belcier
- Le quartier des "Terres neuves" de Bègles
- Aéroparc à Mérignac
- Bioparc
- Pessac
- Cestas
- Blanquefort
- Parc d'activités Mermoz et Madère
- Port maritime
Accès / Transports
Gare TGV : la gare Saint-Jean assure le trafic TGV et la desserte TER. 22 liaisons quotidiennes connectent Bordeaux à la Capitale. Création d'une nouvelle gare TER pour relier l'est à Bordeaux et faciliter l'accès au centre-ville via le tram. Le projet de ligne à grande vitesse Sud Europe Atlantique (LGV SEA) devrait relier Paris à l'Espagne et Toulouse en passant par Bordeaux, Bordeaux sera alors à 2h de Paris.
Aéroport : avec plus de 3 millions de passagers par an, l’aéroport de Mérignac pointe à la 5ème place en tant qu’aéroport régional. 25 liaisons régulières et 33 liaisons charters relient Bordeaux aux principales capitales européennes et au Maghreb. Des liaisons de bus régulières relient l’aéroport au centre de ville de Bordeaux.
Le port : situé sur le plus vaste estuaire européen et disposant de 6 terminaux spécialisés, le port de Bordeaux traite plus de 8 millions de tonnes de marchandises par an. Il a aussi développé une offre « conteneurs » assurant des liaisons régulières vers 300 destinations dans le monde.
Réseau routier : Bordeaux Métropole est à l’intersection des principaux axes autoroutiers de l’Europe du Sud. La ville est desservie par un réseau routier et autoroutier étoffé la reliant à l’ensemble du territoire français et espagnol.
Transports urbains : le tramway de l'agglomération représente le plus important réseau de France, avec 74 rames sur 43,8 kilomètres. On compte 65 lignes de bus régulières à Bordeaux.
Neuvième ville de France et deuxième ville préférée des Français, Bordeaux a enfin perdu son surnom de « belle endormie » en mettant en place de nombreux projets d'urbanisme au cœur de la ville. Avec une croissance démographique exceptionnelle ces derniers temps ainsi qu'un rajeunissement de sa population, la capitale de l'Aquitaine semble être la ville à privilégier si vous souhaitez opter pour un investissement locatif meublé !
À propos de l'auteur
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