1. Pourquoi investir à Amiens ?
Comptant environ 133 625 habitants, la commune d'Amiens a été reconnue comme l'une des villes de France où il faut investir lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant. Ce résultat a été posé suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés, comme l’emploi, la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.
Capitale de la Picardie, la ville d'Amiens s'est développée autour de la vallée de la Somme, comme des rivières de l'Avre et de la Selle. Elle bénéficie ainsi d'une identité paysagère, urbaine et économique bien spécifique. Au cœur d'une riche région agricole, Amiens propose un cadre de vie attrayant en raison des nombreux espaces naturels, jardins et maisons traditionnelles.
Grâce à son statut de capital régionale et à sa position au centre du triangle Paris-Londres-Bruxelles, Amiens, ville dont l'attractivité résidentielle est connue et reconnue sur le territoire national, s'impose au sein de notre palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier à forte rentabilité.
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2. Quels sont les atouts de Amiens ?
Atouts économiques
Les éditeurs philatéliques Yvert et Tellier (leur catalogue de timbres est une référence) et l'Écho de la timbrologie (magazine) ont leur direction à Amiens. Le groupe Gueudet, l'un des plus importants distributeurs automobiles en France, est implanté à Amiens depuis 1918. De la vieille tradition textile de la ville, demeure l'usine Lee Cooper France.
Amiens favorise l'implantation de centres d'appels (Intracall center, Médiamétrie) pour se convertir à l'économie d'internet et de la téléphonie. Amiens compte plus de 31 000 étudiants et regroupe toutes sortes de formations supérieures.
Le secteur tertiaire représente une part significative de la population active amiénoise, soit plus de 70%. D'autre part, la ville compte 22 123 entreprises.
Atouts touristiques
De célèbres canaux font une partie de la renommée d'Amiens : les Hortillonages font d'Amiens celle qu'on appelle "La petite Venise du Nord". Près du centre-ville, des marais s'étendent sur 300 hectares, découpés en jardins par des « rieux » (canaux). Bordé par le canal de la Somme, Amiens offre une escale pour les plaisanciers, qui doivent passer une écluse au cœur du quartier Saint Maurice qui abrite aussi "les jardins du Roi". Le quartier Saint Acheul offre aux touristes la découverte libre d'un jardin archéologique. Le quartier Saint Leu est le cœur des soirées amiénoises, avec de nombreux établissements (bars, restaurants, etc.) place du Don et quai Bélu. Amiens est réputée au XVIII et XIXème siècles pour ses textiles dont le célèbre velours d'Amiens.
La maison traditionnelle des faubourgs est l'amiénoise construite en brique et à étages. Les façades utilisent largement le bois, en colombages ou en bardage et contribue au pittoresque de l'Amiens. La ville est réputée pour sa cathédrale Notre-Dame (avec son labyrinthe intact et la statue de "l'Ange pleureur"), la plus vaste de France par ses volumes intérieurs (200 000 m³). Elle est deux fois plus vaste que Notre-Dame de Paris et est classée au patrimoine mondial de l'Unesco tout comme le beffroi d'Amiens.
Les principales curiosités qui suscitent un intérêt touristique sont la cathédrale, le centre-ville, la Maison de Jules Verne, la tour Perret, le Musée de Picardie, ainsi que les quartiers Saint-Leu et Saint-Maurice. Amiens bénéficie du label des « Villes et Pays d'Art et d'Histoire ».
Atouts culturels
Le cirque Jules Verne, le plus vaste des cirques de province avec 3 000 places acquiert une utilisation pluridisciplinaire puisqu'il accueille des spectacles de théâtre, de danse, des concerts, des galas sportifs et des réunions publiques. Le Musée de Picardie abrite de riches collections de peinture (œuvres notamment de Fragonard, Chardin, Quentin la Tour et Millet). Le Zénith d'Amiens, lui, a été construit en 2008.
La ville abrite de nombreux festivals dont le festival international du film d'Amiens, le festival international de jazz, celui des arts de la rue et le festival de BD d'Amiens. Grâce à sa forte population étudiante, Amiens est considérée comme une "ville sportive" : elle bénéficie d'équipements avantageant la pratique notamment du football américain, de l'escrime et du hockey sur glace.
Amiens offre plusieurs salles de spectacles et de concert : la Mégacité, le Zénith, la Maison de la culture et la Lune des pirates.
3. Comment investir à Amiens ?
Les dispositifs immobiliers
Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, et plus particulièrement, un investissement immobilier locatif en France, le gouvernement a mis en place pour vous quelques dispositifs de défiscalisation immobilière. Ainsi, en réalisant un investissement locatif dans des secteurs définis par l’État, comme l'immobilier ancien ou les résidences de services, il vous sera possible de bénéficier d'une réduction d'impôts. Voici les différents mécanismes de défiscalisation en vigueur :
- la loi Pinel à Amiens
- la loi Malraux à Amiens
- le statut LMNP à Amiens
- le dispositif Monuments Historiques à Amiens
La loi Pinel à Amiens
Mécanisme de défiscalisation immobilière, la loi Pinel accorde une réduction d'impôts de 9%, 12% ou 14% (12%, 18 % ou 21% en Pinel+) du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans). Cela pour tout investissement locatif dans l'immobilier neuf, et plus particulièrement dans l'immobilier neuf répondant aux normes énergétiques du label RE2020.
Pour rappel, le Pinel prendra fin en décembre 2024.
Le plus : à Amiens, la tendance du marché immobilier est à la reprise après une longue période d'attentisme, de plus, la valeur du neuf semble être stable. Il est donc intéressant de profiter au plus vite du dispositif Pinel.
La loi Malraux à Amiens
Mécanisme de défiscalisation immobilière, la loi Malraux accorde une réduction d'impôts calculée sur une enveloppe de travaux pour tout investissement locatif dans l'immobilier réhabilité, et plus particulièrement dans l'immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Le montant de cette réduction d'impôts est de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an) dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an) en ZPPAUP.
Le plus : les amateurs de belles pierres ne seront pas insensibles au charme d'Amiens, et notamment, au charme des maisons traditionnelles « amiénoises » en briques. Pour satisfaire les plus férus d'entre eux, pourquoi ne pas investir dans l'immobilier réhabilité au travers du dispositif Malraux ?
Le statut LMNP à Amiens
Mécanisme de défiscalisation immobilière, le statut de loueur en meublé non professionnel propose de nombreux avantages fiscaux aux investisseurs en contrepartie d'un investissement locatif meublé. Ce statut vous donne effectivement le choix entre deux régimes particuliers : le régime réel et le régime micro-BIC. Avec le régime réel, vous pouvez amortir toutes les charges relatives à votre investissement immobilier. Avec le micro-BIC, vous obtenez un abattement de 50% sur les revenus perçus via votre placement.
Le plus : en raison du grand nombre d'étudiants et de touristes, pourquoi ne pas opter pour un studio meublé à destination de ces cibles ? Le statut LMNP pourrait s'avérer être un allié de taille dans cette démarche !
Le dispositif Monuments Historiques à Amiens
Mécanisme de défiscalisation immobilière, le dispositif Monuments Historiques accorde une déduction d'impôts pour tout investissement locatif dans un monument historique. Cette mécanique de déduction d'impôts permet de déduire l’intégralité des travaux de rénovation du revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années, à condition que le bien immobilier soit classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture. Ainsi, vous devrez également prévoir des travaux de réhabilitation qui aboutiront à la restauration parfaite du bien et dont la qualité du bâti aura été suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France).
4. Choisir le bon emplacement à Amiens
Après avoir opté pour l'un des dispositifs défiscalisants en vigueur, il faudra vous concentrer sur l'emplacement de votre futur bien. Afin d'apporter une plus-value à ce dernier et, d'attirer un maximum de locataires, l'emplacement doit être situé si possible à non loin des transports, des commerces, des services, des écoles et des universités. Voici pour vous orienter dans votre choix deux quartiers d'Amiens.
Centre-ville
Dynamique, le centre-ville d'Amiens attire jeunes et moins jeunes à la recherche d'une location étudiante, d'une location saisonnière ou encore d'un immeuble de charme. Atout indéniable du centre-ville : les prix y demeurent stables. Alors, pourquoi ne pas vous renseigner pour un investissement locatif meublé ou un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité ? Dans le centre-ville, les prix d'un appartement oscillent entre 1 722 euros et 3 705 euros par m2 et, ceux d'une maison, entre 1 460 euros et 3 160 euros par m2.
Quartier Saint-Leu
Quartier populaire d'Amiens, le quartier Saint-Leu est composé de nombreuses petites ruelles attestant d'un passé artisanal riche. Les petites maisons colorées et étroites remplissent les rues, cohabitant avec les galeries d'art, les librairies, les antiquaires et les boutiques. Quartier de la cathédrale Notre-Dame, Saint-Leu est idéal pour les amateurs de belles pierres et se prête donc plutôt bien au dispositif Malraux. Concernant les prix, pour un appartement, la moyenne se situe à 2 747 euros par m2, et celle d'une maison, à 2 170 euros par m2.
5. En savoir plus sur Amiens
Principaux pôles économiques
A Amiens, les principaux pôles économiques sont :
- ZA Jules Verne
- ZA vallées des vignes
- ZA de Montières
- ZFU (zone franche urbaine) Nord d'Amiens
Accès / Transports :
Gare TGV : deux gares situées sur les lignes Paris-Boulogne et Amiens - Rouen: la gare d'Amiens, gare principale, dite "gare du Nord" et la gare Saint-Roch. Les deux gares assurent essentiellement des liaisons régionales et extra-régionales notamment TER Picardie. Les liaisons TVG sont desservies par une 4ème gare très excentrée à 45 km d'Amiens, avec un service de bus navette entre la gare et le centre ville. La gare de Montières, gare affectée au trafic du fret, ne dessert que la zone industrielle d'Amiens.
Aéroport : l'aéroport d'Amiens-Glisy se situe à 10 km à l'est de la ville, Il accueille un millier de voyageurs par an. L'aéroport pourrait s'il y a demande, allonger la piste actuelle et accueillir des avions plus gros de type boeing et airbus.
Transports urbains : la gestion du réseau de bus est aujourd'hui assurée par la société d'économie mixte Ametis, dont le réseau couvre Amiens Métropole, (l'agglomération d'Amiens). Le choix d'une circulation de bus en site propre a été préférée au tramway pour des raisons de rapport coût / fréquentation. Un réseau Vélam est effectif à Amiens depuis 2008 offrant un service de vélos partagés.
Grâce à de nombreux atouts culturels, économiques ou encore touristiques, Amiens est une ville où il fait bon vivre et bon investir. Plébiscitée par de nombreux investisseurs, la capitale de la Picardie est en mesure d'accueillir un investissement locatif dans les meilleures conditions. Toutefois, soyez prudent car de nombreuses disparités existent entre les quartiers, de fait, tenez-vous au courant des prix du marché.
À propos de l'auteur
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