Nos critères de sélection des programmes immobiliers à Toulouse
Le nombre de logements dans la résidence
Énormément d’investisseurs négligent aujourd’hui ce critère, malgré son importance cruciale. En effet, si l’emplacement de l’immeuble est évidemment important, le nombre de logements neufs construits sera à la fois déterminant sur le prix d’achat, mais surtout le prix de revente de votre bien, à fortiori si vous investissez dans le cadre d’une opération de défiscalisation Pinel.
Il est ainsi primordial de vous orienter vers des programmes de moins de 70 lots, ouverts aussi bien à l’accession en résidence principale qu’aux investisseurs.
Le niveau de prestation et de finition de la construction
Encore une fois, le niveau de prestation du programme est un critère à envisager avant celui de l’emplacement. Pourquoi ? Il est primordial de s’assurer de la qualité des prestations fournies par le promoteur en charge du projet, ainsi que de sa cohérence avec la « cible » de locataires. Cuisine équipée ? Electroménager fourni ? Parquet dans les chambres ? Placards aménagés ?
Autant de vérifications nécessaires qui détermineront d’une part le prix au mètre carré, et d’autre part le potentiel locatif de votre investissement.
L’emplacement
Nous le répétons tant que possible : n’investissez pas dans de l’immobilier locatif simplement parce qu’il est « près de chez vous ». Ce type de critère, totalement subjectif et affectif, est souvent source d’erreurs de jugement.
Un choix d’emplacement doit se faire sur des critères objectifs, tels que la présence des transports en commun à proximité, les projets d’urbanisme à venir (étude du Plan Local d’Urbanisme nécessaire), les projets de rénovation du quartier, les commerces de proximité etc.
Mais s’il devait y avoir un point à retenir dans la compréhension de ce critère d’emplacement, ce serait certainement le suivant : les meilleures opérations se font dans les zones « en devenir » et non pas dans des quartiers déjà murs et pleinement exploités, dans lequel le potentiel de plus-value est extrêmement restreint.
La demande locative dans le quartier
L’étude profonde du marché locatif du secteur d’investissement est fondamentale. C’est le nerf de la guerre : pas de locataire, pas de rentabilité ! S’assurer une occupation locative sans carence, c’est s’assurer un investissement pérenne dans la durée.
Encore une fois, ce n’est pas parce que vous habitez à tel ou tel endroit que le marché locatif y est forcément porteur. Ne confondez pas un achat immobilier dans lequel vous pourriez vivre et un investissement locatif. Les critères ne sont pas les mêmes.
Le prix au mètre carré (référence : le guide des valeurs vénales)
En préambule, il est primordial de savoir que le prix moyen au mètre carré auquel vous avez accès sur internet n’a aucune valeur, et ne repose sur aucune source fiable. Un seul document officiel permet de connaître avec précision le prix de l’immobilier : le guide des valeurs vénales.
Ce dernier est publié chaque année en croisant les chiffres recueillis auprès de la chambre des Notaires, des agents immobiliers et de l’INSEE. Sa valeur et sa véracité viennent du fait qu’il reprend précisément et EFFECTIVEMENT les prix constatés dans les principales villes de France.
C’est le seul document que nous utilisons pour vérifier la cohérence du prix de votre investissement.
La qualité de l’expertise et la réputation du promoteur
Le dernier critère essentiel lors de la sélection de votre bien est l’un des plus complexes à évaluer pour le profane. La qualité et la réputation du promoteur se mesurent principalement au travers de l’analyse, à posteriori, des programmes réalisés. Est-ce que 10 ans après sa réalisation, le programme est toujours en bon état et conserve son potentiel locatif ?
Le comité de sélection Netinvestissement, de par son expérience sur le marché, est en mesure de répondre à cette question, et donc de vous orienter vers les meilleurs programmes du marché.
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Toulouse est actuellement la 4ème plus grande commune de France avec plus de 470 000 habitants « intra-muros » et plus de 745 000 dans son agglomération « Toulouse Métropole » regroupant 37 communes dont Aigrefeuille, Balma, Blagnac, Castelginest, Colomiers, Cugnaux, Fonbeauzard, Lespinasse, L'Union, Mons, Quint-Fonsegrives, Saint Martin du Touch, Tournefeuille et Villeneuve-Tolosane.
L’agglomération ressort depuis 3 ans comme l’une des 3 principales villes de France où investir selon le site www.tourdefrance-immobilier.fr et ce n’est pas la première fois que Toulouse est couronnée lors d’une étude. Rappelons par exemple que l’agglomération avait été élue 1ère ville où il fait bon étudier en 2014 par le site l’Étudiant et qu’elle était déjà considérée comme la ville la plus dynamique de France en 2009 par le magazine l’Express.
Toulouse se distingue dans de nombreux domaines et notamment au niveau démographique. En effet, la capitale de la région Midi-Pyrénées attire chaque année de nouveaux habitants intéressés par les multiples atouts de la ville (et du département de la Haute Garonne). Selon l’INSEE, la démographie de Toulouse a progressé de plus de 3% ces 5 dernières années.
Par ailleurs, le bassin d’emploi Toulousain est également particulièrement attractif. Toulouse est un technopôle regroupant de nombreuses industries de pointe dans l'aéronautique, l’informatique, l’aérospatial et la médecine. /
Toulouse dispose également de nombreux atouts culturels et touristiques. La « ville rose » recèle par exemple de collections d'art antique ou d'art moderne ainsi que de chefs-d’œuvre de l'impressionnisme et regroupe de nombreux sites inscrits au patrimoine mondial de l'UNESCO tels que la basilique Saint-Sernin, le Capitole ou le canal du midi.
Il existe plusieurs emplacements de qualité pour investir à Toulouse. Les familles choisiront plutôt le quartier « Côte pavée » réputé calme ; les cadres choisiront plutôt le quartier Bonnefoy à proximité de la gare Matabiau et proche du quartier d’affaires Toulouse Euro Sud-Ouest ; tandis que les étudiants préféreront le quartier Saint-Étienne situé en plein « triangle d’or ».
Les meilleurs programmes à Toulouse : notre TOP 5
► N°1 : La tranquillité résidentielle proche du bassin d’emplois aéronautique
À la fois proche des commerces, de la future ligne de métro, de plusieurs écoles post-bac et du principal centre aéronautique de la région, ce programme verdoyant et aéré constitue sans nul doute une excellente opportunité d’investissement.
Un nombre important de villas sera vendu au titre de résidence principale, accentuant encore un peu plus le potentiel locatif de la résidence puisqu’il y a une forte demande locative sur le secteur.
► N°2 : Entre le centre ville et Toulouse Aerospace, le quartier de l’innovation.
Rares sont les programmes bénéficiant d’un tel emplacement ; à quelques rues de la place de L’Ormeau d’une part (place très prisée de la ville rose), et du quartier de l’innovation regroupant de nombreux emplois d’autre part, le programme se place dans une zone locative tendue, où la demande est supérieure à l’offre du marché actuel.
Mais vous le savez maintenant, l’emplacement n’est qu’un des nombreux critères à prendre en compte. Le programme offre par ailleurs un niveau de prestations haut-de-gamme et de nombreux espaces verts, qui attireront les jeunes cadres aussi bien que les familles.
Le programme se trouve également proche de la future ligne de métro.
► N°3 : Le calme de la première couronne, à seulement 20 minutes du centre-ville
Ce programme exceptionnel, situé au coeur du centre-ville d’une ville de première couronne, offre des biens allant du T2 ou T5, avec de grandes terrasses sur jardins privatifs, accentuant fortement le potentiel locatif de votre investissement.
Proches de nombreux commerces de proximité, ainsi que d’un important centre commercial, vos locataires n’auront que 10 minutes de trajet (transports ou voiture) pour rejoindre les usines Airbus, le centre de maintenance AirFrance, et un important centre hospitalier. Le future Parc des Expositions, dont l’ouverture est prévue en 2020, ne sera qu’à quelques minutes.
Un emplacement d’avenir donc, et un promoteur dont la réputation et le savoir-faire apporteront confort et sérénité aux investisseurs et à leurs locataires.
► N°4 : Toulouse : un programme durable, économique, & éco-citoyen
Cette petite résidence située à 10 kilomètres du centre aérospatial de Blagnac offre, en plus d’une très belle architecture, des prestations rares et notables sur le marché de l’immobilier. La conception du programme offre à l’investisseur et à son locataire une importante réduction énergétique, impliquant logiquement une hausse de la rentabilité de l’investissement.
La résidence est conçue de façon compacte, et son orientation permet de capter au maximum les apports solaires. L’isolation, la ventilation, et la production de chaleur bénéficient d’un engagement de qualité et de la certification NF HABITAT. Le pur produit du 21ème siècle.
► N°5 : Toulouse : la force de la demande locative
Située entre le centre-ville et le périphérique, à 10 minutes du Capitole, la résidence compte de grands appartements de type T4 et T5, dont la plupart seront vendus en résidences principales. Seulement une vingtaine d’appartements seront réservés aux investisseurs, ce qui fait de ce programme une formidable opportunité de par la rareté des biens proposés face à la forte demande locative du secteur.
Le promoteur, l’un des leaders sur le marché toulousain, est réputé pour la qualité de ses constructions, à la fois esthétiques et offrant des prestations énergétiques d’excellente qualité.
De magnifiques terrasses vous aideront par ailleurs à renforcer la force locative de votre investissement.
Si Toulouse reste encore l’une des métropoles les plus prisées de France, tant par la qualité de vie qu’elle offre à ses habitants que par son dynamisme économique et démographique, vous devez pour autant sélectionner votre potentiel investissement immobilier avec prudence et méthode. Nous le rappelons souvent, il n’existe pas UN marché immobilier mais un agrégat de multiples marchés immobiliers locaux, ce qui implique de définir un cahier des charges précis de vos besoins et de vos objectifs avant de vous lancer. N’oubliez pas que nos équipes spécialisées en immobilier neuf sont à votre disposition pour vous aider et vous accompagner dans cette démarche.
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