1. Bordeaux
Sans surprise, Bordeaux est et reste encore la ville qui offre le plus important potentiel de plus-value dans le temps. En effet, les nombreux et importants travaux d’aménagement, de réhabilitation et de développement urbains lancés par Chaban-Delmas puis poursuivis et augmentés par Alain Juppé ont permis à la cité girondine de se hisser en quelques années en tête de tous les classements et même de la ville la plus agréable à vivre au Monde (classement « Lonely Planet ») en 2016. Les prix de l’immobilier y ont ainsi augmenté de près de 40% pour un appartement et de plus de 50% pour une maison. Les analyses et prévisions statistiques prévoient que Bordeaux devrait continuer à bénéficier du plus important flux migratoire positif sur les 10 prochaines années (+15000/ an actuellement) notamment grâce à la ligne LGV. L’INSEE et la région Aquitaine tablent sur la création de plus de 100 000 emplois à l’horizon 2030 pour la seule CUB (communauté urbaine de Bordeaux). Au premier semestre 2024, elle est d’ailleurs située à la 5ème place des villes françaises proposant le plus d’offres d’emploi.
Le réaménagement du quartier de la gare le rend beaucoup plus attrayant pour les grandes entreprises. On en retrouve ainsi un grand nombre venu s’y installer pour son dynamise et sa proximité avec le centre de Bordeaux.
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2. Lyon
En concurrence directe avec Bordeaux, le Grand Lyon est également très dynamique et cherche à attirer de plus en plus d’entreprises, permettant ainsi à la région de poursuivre son développement.
Lyon bénéficie d’un bassin économique dynamique et a déjà créé plus de 650 000 emplois dans le secteur privé et plus de 110 000 dans le public. Sur le même premier semestre 2024, elle est d’ailleurs la seconde ville de France à proposer le plus d’offres d’emploi.
Grande fierté de la ville, Lyon est notamment la 1ère agglomération industrielle de France (hors Ile de France) mais doit ben gérer le virage numérique et de la modernité. Pour cela, elle mise notamment sur la CleanTech, un secteur en plein expansion dans la métropole. L’objectif est de créer plus de 50 000 emplois dans les secteurs de la chimie, de l’environnement et du transport d’ici 2030.
A l’image de Bordeaux qui bénéficie grandement de l’arrivée de la LGV depuis quelques années, Lyon elle jouit de cette ligne de train depuis de nombreuses années et poursuit son développement en partie grâce à elle.
3. Montpellier
Montpellier est une ville de taille encore moyenne de France avec une population de 280 000 habitants environ, mais qui jouit d’une position géographique stratégique, sur les bords de la Méditerranée, entre Marseille en Perpignan. L’engouement des Français pour le Sud lui permet elle aussi de bénéficier d’un flux migratoire jeune et positif. Le prix moyen du mètre carré à Montpellier est de l’ordre de 3400€ pour un appartement et de 4200€ pour une maison. La construction de la future ligne de TGV reliant Montpellier à Perpignan prévue pour 2034 devrait grandement contribuer à ce flux migratoire. Cette ligne rapprochera encore davantage Montpellier de l’Espagne.
4. Toulouse
Toulouse est évidemment largement portée par le dynamisme et la profondeur du marché aéronautique avec Airbus et EADS bien sûr, mais également les centaines de sous-traitants qui gravitent autour de ce secteur stratégique. En effet cela représente à ce jour 180 000 postes dont près de 30% sont à Toulouse ! Sur les un peu plus de 500 000 habitants que compte la ville rose, plus d’un tiers travaillent donc dans ce secteur. Les carnets de commande d’avion d’Airbus sont pleins pour les deux prochaines décennies, de quoi assurer un maintien du développement de la ville et de ses environs. Là encore, et au même titre que pour Bordeaux ou Montpellier, Toulouse va également bénéficier de l’arrivée de la LGV à ses portes afin d’accélérer encore davantage son expansion. Sa mise en service est elle prévue pour 2032.
5. Lille
5ème de ce classement, Lille. Lille a connu une très importante croissance au tout début du 21ème siècle grâce au TGV et son accès quasi immédiat avec la Belgique. Certes le Nord de la France a beaucoup souffert industriellement notamment et a en grande partie eu plutôt tendance à voir ses habitants partir que venir, mais Lille est bien l’exception qui confirme la règle. Lille trouve sa place à une heure de Paris, aux portes de l’Angleterre et sait attirer celles et ceux qui cherchent un autre cadre et style de vie.
Avec des prix moyens de l’immobilier compris entre 3000 € et 3500 €, l’immobilier reste encore très accessible et c’est là son meilleur atout. En 2023, le taux de rendement locatif brut moyen était estimé à environ 6,5%, oscillant entre 4 % et 9 % selon les biens. Pouvoir vivre dans d’excellentes conditions à une heure seulement en train du 1er bassin d’emploi du pays : l’Ile de France.
Au cours des 15 prochaines années, la population française devrait croître d’environ 10 %. Contrairement à certaines idées reçues, il est donc peu probable que les prix de l’immobilier diminuent à long terme. La population se déplace principalement vers le Sud et, de plus en plus, vers l’Ouest, des régions réputées pour leur qualité de vie. Il est évident que ce sont les villes de taille moyenne, idéalement situées dans des régions ensoleillées et bien connectées entre elles par les transports, qui offriront les meilleures opportunités de plus-value. En 10 ans, les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 150 % en moyenne. Le marché de l’immobilier ne semble donc pas avoir atteint sa limite. Certaines villes, comme celles décrites ci-dessus vont continuer d’offrir des perspectives de plus-values intéressantes.
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