L'agglomération de La Rochelle représente 28 communes sur une superficie de 327 km² et une population de 178 500 habitants, ce qui en fait la 4ème agglomération de la région Nouvelle-Aquitaine. En 2023, plus de 2 800 entreprises y sont implantées, offrant des emplois à près de 68 000 actifs. La ville accueille également une offre universitaire riche, tournée vers l'international, attirant chaque année de nombreux étudiants grâce à ses 6 000 inscrits, notamment dans des domaines liés aux technologies de pointe et à la mer.
Au bord de l'océan Atlantique, La Rochelle bénéficie d'un emplacement idéal à 2 heures de Bordeaux et Nantes par l'autoroute, et 3 heures de Paris en TGV. La Rochelle possède également un aéroport qui dessert de nombreuses villes en France, en Angleterre et en Europe par vol direct.
Mais où investir à La Rochelle ? Voici les 5 quartiers où vous avez de grandes chances de réussir votre investissement immobilier.
1. La Genette
En 1550, fût créée La Genette. Autant vous dire que c'est un quartier rempli d'histoire.... La Genette fut le lieu de manifestations populaires et de fêtes au XVIème siècle, et a su se développer au XIXème siècle grâce aux établissements de bains. Son architecture bourgeoise fait aujourd'hui sa richesse, notamment avec la Villa Alsace, classée Monument Historique.
Ce quartier situé à proximité immédiate du Parc Charruyer, possède également une partie zoologique, ce qui en fait un lieu de promenade privilégié des rochelais. Proche du centre-ville, de la place Verdun et d'un espace vert de 40 hectares, ce qui en fait un quartier très apprécié des Rochelais.
Environ 4 900 habitants vivent actuellement dans le quartier, et la population est majoritairement âgée d'environ la cinquantaine en moyenne.
Le prix du marché immobilier s'élève à 5 500 €/m² pour une maison et 5 850 €/m² pour un appartement (Observatoire Immobilier Nouvelle-Aquitaine, 2023).
2. L'hypercentre de La Rochelle
Le centre de La Rochelle est l'endroit préféré des touristes ; ses petites ruelles pavées cachant souvent des regards des bâtisses anciennes, ses rues ornées d'arcades où l'on trouve principalement des boutiques. L'hypercentre de La Rochelle se trouve à l'est du Parc Charruyer (le quartier de La Genette, quant à lui, se situe à l'ouest du Parc Charruyer), il est délimité par le Vieux Port, le boulevard Maréchal Joffre longeant le Centre Hospitalier de La Rochelle, le boulevard de Cognehors un peu plus au nord, puis Chemin des Remparts longeant le Parc Charruyer.
Vous entendrez souvent dire de la part d'un rochelais que quand il va à La Rochelle, il va sur le Vieux-Port. C'est l'endroit touristique par excellence, c'est un port nautique où des voiliers jettent l’ancre, face aux très emblématiques deux Tours de La Rochelle, la Tour Saint Nicolas et la Tour de la Chaîne, ouvrant sur la porte de l'Océan. A quelques pas de là, se trouve l'Aquarium de La Rochelle, l’un des plus grands aquariums privés d'Europe, avec 82 aquariums au total abritant plus de 12 000 animaux marins. Les amoureux de nature, de sciences et de voyages se délecteront dans le Muséum d'Histoires Naturelles qui les éblouira par la richesse de ses expositions, à 10 minutes à pieds du Vieux-Port.
Les prix de l'immobilier dans l'hypercentre restent élevés, avec un prix moyen au mètre carré pour un appartement autour de 6 200 €/m² en 2024, une hausse due à l’attrait toujours plus fort pour ce quartier touristique et les opportunités de défiscalisation offertes par la loi Malraux (Observatoire Immobilier Nouvelle-Aquitaine, 2023).
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3. Saint Eloi - Rompsay
Ce quartier se situe au nord-est de La Rochelle, il s’étend du Boulevard Joffre jusqu'à la commune de Puilboreau et est longé par le Boulevard Sautel, boulevard qui fait marque l'axe La Rochelle – Niort. Les 5 000 habitants de ce quartier peuvent aller sur le Vieux-Port de La Rochelle en à peine 12 minutes...à vélo.
C'est un quartier calme, composé aussi bien de maisons que d'appartements. Il se développe notamment avec le déplacement du Commissariat de Police au nord-est de La Rochelle, auparavant placé sur la Place Verdun. L'axe La Rochelle – Niort en fait également un choix intéressant pour tous les actifs travaillant sur la ville de Niort.
La création de nouvelles pistes cyclables reliant directement Saint Eloi au centre-ville et aux zones d'emploi périphériques facilite les déplacements doux. Le projet de tramway léger, prévu pour 2025, est en phase de développement et desservira ce quartier, améliorant considérablement la connectivité avec les autres quartiers de La Rochelle ainsi qu'avec les communes voisines comme Puilboreau. Cette nouvelle ligne de transport en commun, intégrée à un réseau de mobilité durable, devrait accroître la demande locative, en particulier pour les jeunes actifs souhaitant un accès rapide et sans voiture au centre.
De plus, des investissements dans la modernisation des établissements scolaires et l'ajout de nouveaux services publics, comme des crèches et des centres de santé, participent à rendre le quartier plus attractif pour les familles. Ces facteurs, combinés à une légère baisse des taux d'intérêt en 2023, ont stimulé l'achat d'investissements locatifs dans la région, où le rendement brut moyen se situe autour de 3,8 %, avec une demande locative en croissance continue.
Le prix moyen de l'immobilier dans ce quartier est d'environ 5 850 €/m² pour un appartement et 4 500 €/m² pour une maison (Observatoire Immobilier Nouvelle-Aquitaine, 2023), un prix en augmentation de près de 10 % depuis 2021 en raison de cette forte demande locative.
4. Tasdon – Bongraine
Les cheminots et les marins ont marqué l’histoire du quartier populaire de Tasdon. D’abord par ses équipements ; ce quartier possède par exemple la 2ème plus belle gare SNCF de France. Situé à 10 minutes à vélo du Vieux-Port et à proximité immédiate de l'Université de La Rochelle, ce quartier bénéficie d'une bonne desserte en transports publics et d'infrastructures modernes.
De nouveaux projets urbains viennent renforcer l'attractivité de ce quartier, notamment la réhabilitation du secteur sud avec des espaces verts et des pistes cyclables supplémentaires. Ces projets, liés à la transformation en zone éco-responsable, ont pour objectif d'améliorer la qualité de vie des habitants et de réduire l'empreinte carbone du quartier. Parmi les initiatives clés, le projet "Tasdon Écoquartier" a été lancé en 2023 pour intégrer des constructions durables et des bâtiments à énergie positive. Ce projet comprend également la création de parcs urbains et de logements sociaux, visant à diversifier l'offre immobilière et à encourager l'inclusion sociale dans le quartier.
Le développement d'un nouveau hub de mobilité à proximité de la gare de Tasdon est en cours, avec un focus sur les infrastructures favorisant les modes de transport alternatifs, comme des stations de vélos en libre-service et des bornes de recharge pour véhicules électriques. Ce hub devrait améliorer la connectivité avec le reste de la ville et réduire la dépendance à la voiture, renforçant ainsi l'attrait du quartier pour les jeunes actifs et les étudiants.
Le prix de l'immobilier dans ce secteur est actuellement de 5 750 €/m² pour un appartement et 4 800 €/m² pour une maison (Observatoire Immobilier Nouvelle-Aquitaine, 2023). L'arrivée des nouvelles infrastructures et l'extension du réseau de transport en commun devraient encore renforcer l'attrait pour l'investissement locatif, notamment pour les étudiants qui représentent une part croissante des locataires dans le quartier.
5. Les Minimes
Les Minimes est sans doute le quartier le plus emblématique de La Rochelle pour son port de plaisance, le plus grand d'Europe avec ses 11 kilomètres de pontons. Ce quartier moderne, à proximité immédiate de l'océan Atlantique, continue d'attirer aussi bien les investisseurs que les résidents. Il bénéficie d'une forte demande locative, particulièrement de la part des étudiants, du fait de la présence de l'Université de La Rochelle et de nombreuses écoles supérieures, telles que l'école de commerce et l'école hôtelière, qui sont toutes orientées vers l'international.
La population des Minimes compte aujourd'hui environ 8 500 habitants, principalement des jeunes et des locataires, vivant pour la plupart dans des appartements modernes. La demande locative étudiante a bondi de 15 % entre 2021 et 2023, en raison de l'augmentation des effectifs universitaires et du développement des formations proposées (Observatoire Immobilier Nouvelle-Aquitaine, 2023). Le marché de la location courte durée est également en forte croissance, notamment pendant les saisons estivales et lors de grands événements nautiques, comme Le Grand Pavois.
Les projets urbains dans le quartier des Minimes se concentrent principalement sur le développement durable et l’optimisation des infrastructures nautiques. Parmi les projets les plus notables figure le Plan Portuaire 2025, qui inclut des aménagements pour renforcer la capacité d'accueil du port de plaisance, tout en limitant l'impact environnemental. Des zones d'habitation supplémentaires, avec des bâtiments basse consommation et des espaces verts, sont également prévues pour répondre à la demande croissante de logements dans le quartier.
Le prix de l’immobilier aux Minimes est en constante progression, atteignant 5 850 €/m² pour un appartement et 4 900 €/m² pour une maison (Observatoire Immobilier Nouvelle-Aquitaine, 2023). Les logements avec vue sur mer ou à proximité immédiate du port se vendent souvent à des prix encore plus élevés. Le dynamisme économique et touristique du quartier, combiné aux nombreux projets en cours, en fait une zone prisée pour les investisseurs cherchant un bon rendement locatif, notamment dans la location saisonnière.
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La ville rochelaise attire chaque année de nombreux nouveaux habitants, venus pour le confort de son climat, ses plages et la proximité de ses îles. L'emploi s'y développe au fil des années notamment aujourd'hui avec les nouvelles technologies.
L'immobilier rochelais offre de nombreuses possibilités d'investissement dans des quartiers intéressants aussi bien en loi Malraux dans le centre historique que dans le neuf avec la loi Pinel dans sa périphérie. Les 5 quartiers présentés sont les plus demandés, à la fois riches de leur patrimoine et idéalement situés.
N'hésitez pas à vous tourner vers les conseillers Netinvestissement pour vous guider et répondre à vos questions si vous souhaitez investir à La Rochelle.
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