Les 10 villes les moins chères du sud-ouest de la France

1. Carcassonne, une ville à l’architecture médiévale

Quels sont les atouts de Carcassonne ?

Située à proximité de la mer Méditerranée et des Pyrénées, Carcassonne est une ville diversifiée et dynamique qui présente de nombreux atouts culturels, touristiques et économiques. Chaque année, la ville fait son possible pour se développer et améliorer la qualité de vie de ses habitants. Elle possède un charme certain de par sa nature, ses parcs, sa cité et son fleuve. Certains quartiers sortent du lot et sont plus intéressants que d’autres, proposant aux investisseurs de belles opportunités d’achats.

Carcassonne est équipée de plusieurs établissements d'enseignement supérieur comme un Institut de formation en soins infirmiers, une antenne de l'École nationale de l'aviation civile, un IUFM et deux départements de l'IUT de Perpignan en « Statistique et Informatique Décisionnelle » (STID) et en « techniques de commercialisation ». Le prix des appartements reste tout à fait accessible car il se situe à la 2ème place du classement.

Depuis la pandémie, la ville connaît une augmentation de la demande pour des biens avec des espaces extérieurs et des résidences secondaires, attirant de nombreux télétravailleurs. Les projets de développement d'infrastructures touristiques autour de la cité médiévale, ainsi que l'extension des zones commerciales, renforcent l'attractivité de la ville pour les investisseurs. Carcassonne est également éligible aux dispositifs de défiscalisation tels que la Loi Pinel et le Denormandie, particulièrement dans les quartiers historiques en cours de rénovation.

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De nombreux commerces et services de proximité animent le quartier sud de Carcassonne, attirant beaucoup d’habitants et de touristes. Ce quartier offre une vie historique intense avec de nombreux édifices comme la Cité de Carcassonne, le Musée de l’Inquisition, le Château Comtal, la Basilique Saint Nazaire ou bien encore le Théâtre Jean Deschamps.

Ce quartier a été conçu à proximité du centre-ville et de la gare ferroviaire. C’est un quartier calme accueillant plus de 10 040 habitants (majoritairement des couples et des célibataires). C’est un quartier riche de beaux bâtiments et de nombreux espaces verts. En effet, la commune a reçu le label « Villes et Villages Fleuris ».

Le centre-ville de Carcassonne possède de nombreux commerces et services de proximité. Non loin de la gare, de nombreux étudiants y séjournent ainsi que de jeunes actifs. De plus, les familles aiment se retrouver dans les jardins de la ville pour un moment de détente.

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2. Tarbes, une agglomération industrialisée

Quels sont les atouts de Tarbes ?

Tarbes est une ville où il fait véritablement bon vivre et qui n’a rien à envier aux grandes métropoles. Une attention toute particulière est portée aux étudiants mais également aux familles qui trouveront des infrastructures modernes et des services de proximité. De plus, Tarbes est une ville qui bouge et qui veille à donner à tous ses habitants un cadre de vie dynamique et agréable mélangeant des quartiers modernes et anciens.

De nombreuses résidences individuelles et universitaires ont vu le jour afin d’offrir une qualité de vie à ses habitants et en particulier aux étudiants. La pandémie a renforcé la demande pour des maisons avec jardin en périphérie, notamment en raison de la montée du télétravail. Les projets de modernisation des infrastructures, notamment autour de l'aéroport et des axes routiers, renforcent l’attractivité de la ville.

Depuis 2019, Tarbes n'est plus éligible au dispositif Pinel, mais reste accessible au dispositif Denormandie, offrant ainsi des opportunités de défiscalisation pour la rénovation de biens dans les zones anciennes de la ville. Malgré une légère baisse de la population et un taux de chômage relativement élevé (7,7%), la ville présente des perspectives économiques grâce à des secteurs en développement.

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Ce quartier est très fréquenté par les étudiants car il se situe à proximité du Campus et qu’il leur propose de nombreux restaurants, bars et cafés afin d’animer la vie nocturne des jeunes. Il a vu naître des quartiers résidentiels comportant des résidences étudiantes, mais aussi des résidences individuelles. Riche de nombreux commerces, il offre une vie administrative, économique et culturelle intense. Le centre-ville est desservi par les transports en commun.

Ce quartier est situé à l’extérieur de l’hypercentre plus précisément au nord de la ville. Il est idéal pour les couples et les célibataires qui recherchent des espaces calmes à proximité du centre et du réseau routier.

Composé de plus de 5 000 habitants, Gespe (quartier sud de Tarbes) est très calme et il accueille en partie des familles ou des célibataires. Excentré du centre-ville, les transports en communs permettent de se déplacer facilement et rapidement dans la ville et un hôpital se situe à proximité.

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3. Agen,une cité bimillénaire

Quels sont les atouts d’Agen ?

Agen est souvent associée au pruneau dont la zone de production est essentiellement située en Lot-et-Garonne ainsi qu’au rugby à XV par son club emblématique, le SU Agen, qui détient notamment 8 titres de champion de France. L'activité d'Agen est principalement tertiaire, administrative et commerçante. La ville entend cependant jouer son rôle de « capitale » de la moyenne Garonne, idéalement située à mi-chemin entre les métropoles de Bordeaux et Toulouse, en développant et favorisant le commerce, le tourisme familial ou d'affaires et les zones d'activité industrielle et commerciale.

Comme nous vous l’indiquions précédemment, Agen possède de nombreuses constructions neuves et les loyers mensuels pour les locataires restent tout à fait raisonnables.

La pandémie a accentué l'attractivité d'Agen pour les familles et télétravailleurs en quête de calme et d'espaces extérieurs. Le projet de ligne LGV reliant Bordeaux à Toulouse, dont Agen sera une étape clé, devrait dynamiser encore davantage le marché immobilier local. La ville est Située dans la zone Pinel B2 qui n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis 2019.

Chaque quartier a gardé pour autant de l’attractivité mais il vous faut être très prudent dans votre approche et dans votre choix.

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4. Béziers, célèbre pour sa féria

Quels sont les atouts de Béziers ?

Béziers dispose d’un grand avantage : sa proximité avec Montpellier et Narbonne. Les habitants peuvent rejoindre la mer en quelques minutes ou profiter des villes touristiques aux alentours telles que Carcassonne et Adge. Plus de 6 480 entreprises sont implantées à Béziers dont la viticulture, l’industrie mécanique et le tourisme restent les 3 grands pôles économiques de la ville. La ville jouit également de nombreux vestiges historiques datant de l’Antiquité.

La majestueuse cathédrale de Saint-Nazaire, le plateau des poètes, les arènes datant de l’époque romaine sont autant de lieux qui constituent la richesse de Béziers et en font une destination prisée des touristes. De plus, la ville est réputée pour sa viticulture, son équipe de rugby à XV ou bien encore sa feria qui rassemble approximativement un million de personnes chaque année autour du 15 août.

Grâce à sa proximité avec Montpellier et Toulouse, Béziers est un lieu de prédilection pour les investisseurs et les touristes.

La pandémie du Covid 19 a favorisé la demande pour les résidences secondaires et les biens avec jardin, en particulier dans les zones périphériques. Béziers bénéficie de projets d'urbanisme, tels que la réhabilitation de son centre-ville et le développement de ses infrastructures touristiques. La Loi Pinel et le dispositif Malraux sont disponibles pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité, notamment dans les quartiers anciens en cours de rénovation. Avec une population stable et une économie basée sur le tourisme et la viticulture, la rentabilité locative est attractive, autour de 6 à 7 %

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Le centre-ville est un quartier animé qui se composent majoritairement de familles avec des revenus convenables. Il possède également de nombreux commerces et il offre une vie historique, économique et culturelle avec de nombreux édifices comme la Cathédrale Saint-Nazaire, le plateau des poètes ainsi que de nombreux espaces verts.

Situé au sud de la ville, ce quartier dispose d’un immense centre commercial à ciel ouvert. On y retrouve 120 commerces, un multiplexe cinématographique, un bowling ainsi que de nombreux restaurants, logements et bureaux. Ce nouveau centre commercial devrait intéresser un bassin de clientèle d'environ 400 000 personnes et attirer vers Béziers des chalands en provenance de villes voisines. Idéal pour les jeunes actifs, ou encore les jeunes familles, ce quartier saura vous offrir sérénité tout en jouissant du dynamisme de la ville.

Ce quartier met à l'honneur un site déjà connu pour son agréable cadre de vie et ses riches infrastructures culturelles avec l’aménagement du site universitaire du Guesclin. Le point d'orgue est l'importante médiathèque inaugurée en 2009. C’est un quartier animé et riche de nombreux commerces qui se compose majoritairement de jeunes étudiants ou de jeunes actifs avec des petits revenus.

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5. Brive-la-Gaillarde, appelée couramment « Brive »

Quels sont les atouts de Brive-la-Gaillarde ?

Brive-la-Gaillarde est une ville riche culturellement parlant. Elle accueille chaque année diverses manifestations comme la Foire du Livre, les Orchestrades universelles et de nombreux festivales. Les touristes peuvent déguster les spécialités de la ville comme la moutarde violette, la liqueur de noix et bien d’autres. Avec des activités économiques, commerciales et industrielles variées, Brive-la-Gaillarde est le second pôle économique de la région Limousin, après Limoges.

Les nouveaux projets d’urbanisation et le développement de zones commerciales ajoutent à l'attractivité de la ville.

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Les investisseurs recherchent des biens à acquérir principalement dans le centre-ville à proximité des commerces et des commodités. Des marchés festifs et souvent nocturnes on lieu en juillet et août afin de mettre directement en relation les particuliers avec les producteurs fermiers et artisanaux. Il faut savoir que plus de 11 500 personnes vivent dans ce quartier et la catégorie socio-professionnelle la plus représentée dans ce quartier est celle des cadres. Concernant l’immobilier, les habitations du quartier sont réparties en 25 % de maisons et 75 % d'appartements.

Ce quartier est situé à l’extérieur de l’hypercentre plus précisément au nord de la ville. Il est idéal pour les couples et les célibataires qui recherchent des espaces calmes à proximité du centre et du réseau routier.

Ce quartier possède un emplacement idéal du fait de sa proximité avec le centre ville tout en conservant une certaine quiétude. Il abrite particulièrement des jeunes cadres dynamiques. Néanmoins faites attention car à proximité on retrouve du trafic aérien.

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6. Castres, la petite Venise

Quels sont les atouts de Castres ?

Troisième grand noyau industriel des Midi-Pyrénées après Toulouse et Tarbes, Castres dispose d’une diversité industrielle spécialisée principalement dans le textile mais également dans la pharmaceutique et la cosmétologie, l’automobile, la chimie et l’informatique. De plus, la ville dispose d’un avantage unique : sa proximité avec Toulouse et Montpellier. En effet, les habitants peuvent rejoindre la mer en 2 heures environ ou profiter de la ville touristique et économique de Toulouse (1 heure de train), ce qui n’est pas négligeable.

Castres est la ville la moins chère du sud-ouest pour les locataires. De plus, la ville se compose de petites maisons aux couleurs pastel qui lui donnent des airs de « petite Venise », de quoi ravir les futurs locataires.

Depuis la pandémie, la demande pour des maisons avec jardin ou des résidences secondaires a augmenté, la ville étant prisée pour sa qualité de vie. Le développement des infrastructures de transport et des zones d'activités économiques devrait soutenir la croissance du marché immobilier.

Castres n’est malheureusement pas éligible au dispositif Pinel et au de Normandie car elle se trouve dans la zone C.

Avec une population stable et une économie portée par les services et l'industrie, la rentabilité locative avoisine les 5 %. Le centre-ville et les zones résidentielles proches des nouveaux axes routiers sont à privilégier pour les investisseurs.

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Traversé par l’affluent du Tarn, le centre-ville est un quartier animé qui se compose majoritairement de jeunes étudiants ou de jeunes actifs avec de petits revenus. Riche de nombreux commerces, vous pourrez y retrouver de nombreux monuments comme l’Église Saint Benoît de Castres, le Tribunal de Grande Instance et la Sous-Préfecture. Le centre-ville est desservi par les transports en commun.

Ce quartier est situé à l’extérieur de l’hypercentre plus précisément au nord de la ville. Il est idéal pour les couples et les célibataires qui recherchent des espaces calmes à proximité du centre et du réseau routier.

Composé de plus de 10 000 habitants, ce quartier est très paisible et il accueille en partie des familles ou des célibataires. 58% des habitants du quartier sont propriétaires avec des petits revenus (en moyenne 22 100 € par ménage). Excentré du centre-ville, les transports en commun permettent de se déplacer facilement et rapidement dans la ville et un hôpital se situe à proximité.

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7. Montauban, ville d’art et d’histoire

Quels sont les atouts de Montauban ?

Montauban est le chef-lieu du département du Tarn-et-Garonne. Elle est également la huitième ville la plus peuplée de la nouvelle région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées. Classée depuis 1998 Ville d’art et d’histoire, elle est inscrite parmi les Grands Sites de Midi Pyrénées depuis 2015. Ville de plus en plus dynamique, elle mérite d’être étudiée de près pour un investissement immobilier.

A 50 kilomètre de Toulouse, Montauban offre tous les avantages de la grande ville à des prix beaucoup plus bas que la ville rose. La ville propose un cadre généreux à ses habitants et se soucie de leur bien-être. Des opportunités sont à saisir aussi bien pour les propriétaires que pour les locataires.

Depuis la pandémie de Covid-19, la demande de biens avec extérieurs, notamment de maisons en périphérie, s'est accentuée dans la ville de Montauban.

La ville est éligible à la Loi Pinel et au dispositif Denormandie dans certains quartiers. Avec une population en croissance et une économie dynamique, la rentabilité locative varie entre 5 % et 6 %. Les quartiers à privilégier incluent le centre historique et les abords du canal, où des projets urbains sont en cours.

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Idéal pour les familles, Saint-Martial est considéré comme le quartier huppé et calme de Montauban. En majorité des familles aisées, propriétaires de leur logement pour 86 % avec des revenus élevés. Idéal donc pour un investissement de type Pinel en villa ou en Malraux.

Quartier situé dans l’hyper-centre de Montauban et privilégié par les personnes âgées. Très peu de vielles maisons disponibles, le quartier offre plutôt des petits appartements.

Situé au Nord-Ouest de la ville, le quartier est principalement constitué de maisons individuelles et d’appartements dans des résidences récentes. Secteur résidentiel, le quartier compte de grands espaces vierges, mais est voué à la plus forte urbanisation dans les prochaines années. Il est conseillé d'opter pour une petite surface à destination des étudiants, en passant par la loi Pinel ou le statut LMNP.

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8. Périgueux, capitale culturelle et touristique du Périgord blanc

Quels sont les atouts de Périgueux ?

Périgueux est la capitale culturelle et touristique du Périgord blanc, dans la vallée de l'Isle. La ville offre aux touristes un patrimoine historique gallo-romain, médiéval et de la Renaissance. Reconnue ville d'art et d'histoire, Périgueux possède 44 monuments historiques inscrits ou classés, et trois musées labellisés Musées de France, dont deux municipaux. De plus, la ville conserve et met en valeur son riche patrimoine civil, militaire et religieux, dont sa cathédrale Saint-Front, classée au titre des monuments historiques ainsi qu'au patrimoine mondial de l'UNESCO.

Selon les quartiers, les prix des loyers restent tout à fait raisonnables. De plus, les étudiants bénéficient de nombreuses résidences étudiantes.

Les infrastructures locales continuent de s'améliorer, notamment en matière de transport et de développement économique. La ville est éligible à la Loi Pinel et au dispositif Malraux, en particulier dans le centre historique. La rentabilité locative, avoisinant les 5 %, est intéressante dans les quartiers historiques, avec de nombreuses opportunités de rénovation.

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Le centre-ville bénéficie de commerces et de services à chaque coin de rue et est considéré comme un quartier vivant et dynamique. Il est l’un des quartiers les plus animés et des plus anciens de Périgueux. Il a un fort potentiel car les résidents disposent de très nombreux avantages, avec énormément d’espaces verts et jardins, un centre hospitalier, des commerces de proximité et la gare.

Situé au nord du centre-ville, les habitants de ce quartier peuvent profiter de très nombreux espaces verts et jardins. La ville a lancé de nouveaux projets d’aménagements pour faciliter l’accès des habitants aux équipements publics et les commerces.

Le quartier étudiant de Périgueux avec son université est bien celui de la Grenadière. En effet , le site universitaire de Périgueux rassemble des formations délocalisées de l'université de Bordeaux ainsi que l'École supérieure du professorat et de l'éducation. Les différents établissements sont le département d'études juridiques et économiques de Périgueux (droit, AES, capacité en droit, licence ED3S), l'IUT de Périgueux-Bordeaux IV, l'IUP, l'ESPE, l'IFSI et IFSA. Il serait intéressant d’investir dans un logement pour les étudiants ou dans une résidence étudiante.

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9. Mont-de-Marsan, plus grand massif forestier d'Europe occidentale.

Quels sont les atouts de Mont-de-Marsan ?

La ville de Mont-de-Marsan fût la principale ville fortifiée des Landes. Grâce à son histoire, vous pourrez y retrouver des vestiges qui agrémentent encore aujourd'hui le centre-ville : le donjon Lacataye, qui abrite un musée de sculptures, des rues médiévales, des sections des anciens remparts,des vieilles maisons bourgeoises, un ancien port fluvial, et de nombreux parcs et jardins. Economiquement, trois secteurs dominent : le secteur agro-alimentaire, la filière bois, et le Centre d'expériences aériennes militaires.

Mont-de-Marsan est idéal pour les locataires à la recherche d’un loyer excessivement bas car il se situe à la 5ème position de notre classement.

De plus, Les projets de développement des zones industrielles et des infrastructures de transport améliorent l’attractivité de la ville. Mont-de-Marsan est éligible à la Loi Pinel et au dispositif Denormandie, en particulier pour les rénovations dans les quartiers anciens. Avec une légère croissance démographique et une économie axée sur l’agriculture et l’industrie, la rentabilité locative est d’environ 5 %. Les quartiers périphériques en développement sont particulièrement à surveiller pour les investisseurs.

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Tout comme Agen, Mont-de-Marsan a souffert d’être inscrite il y a quelques années sur la « liste noire » des villes où un nombre galopant de constructions neuves a vu le jour sans réelle maîtrise du besoin local. Cela a provoqué une chute du marché immobilier et de nombreux propriétaires ont connu plusieurs périodes de vacances locatives compliquées. La ville n’en demeure pas moins porteuse d’opportunités mais soyez vigilants et n’hésitez pas à vous faire accompagner avant de vous lancer sur cette commune.

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10. Albi, la ville rouge

Quels sont les atouts d’Albi ?

Albi est le chef-lieu du département du Tarn de la nouvelle région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées et le siège de l'archevêché. Surnommée « la ville rouge », son centre-ville ainsi que sa cathédrale ont été construits à base de briques. De plus en plus plébiscitée, la ville devient attrayante en termes d’investissement immobilier.

Des projets d'urbanisation sont en cours, notamment l'amélioration des infrastructures routières et la rénovation de certains quartiers historiques. Albi offre également des opportunités intéressantes pour les investisseurs grâce au dispositif Denormandie, particulièrement pour la rénovation de biens anciens dans son centre historique.

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L’extérieur d’Albi est idéal pour les familles recherchant plutôt des maisons avec jardin pour élever leurs enfants. Albi étant une ville de taille moyenne et facilement accessible, privilégiez l’aire urbaine d’Albi avec si possible une proximité du périphérique.

Les seniors se plairont dans ses deux quartiers qui sont situés proche du centre-ville d’Albi, plutôt vers le nord-est. Les deux quartiers sont aux bords du Tarn et composés majoritairement de maisons anciennes. Les prix sont ici les plus élevés d’Albi.

Les étudiants sont plutôt logés au centre-ville d’Albi, ou dans le sud-ouest du centre historique. Ici les logements qui seront plébiscités seront les appartements neufs ou anciens rénovés. Vous pouvez opter pour du Pinel, Censi-Bouvard ou Malraux.

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À propos de l'auteur

Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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