1. Présentation de chaque ville : le cadre de vie
Pour comprendre le présent et anticiper l’avenir, je vous propose un bref récapitulatif des évolutions voire même des transformations de ces dernières années sur nos deux métropoles.
Bordeaux :
« La belle endormie » s’est définitivement bien réveillée !
Depuis une vingtaine d’années, c’est une véritable transformation à laquelle les bordelais ont pu assister. Connue pour son terroir viticole, Bordeaux a considérablement augmenté son attractivité, et en voici quelques raisons.
Une des grandes étapes de l’ouverture de la capitale girondine est le lien ferroviaire avec Paris en TGV. Cela a créé un véritable appel d’air sur la ville et le département tout entier.
Cependant, une des conséquences est le réseau routier souvent saturé. Les grands axes se structurent enfin (rocade à trois voies bientôt terminée) mais Bordeaux s’est construit avec des axes étroits qui rendent difficiles les déplacements en son sein. En clair, « ca daille » comme dirait les locaux !
Pour compenser cela, et accompagner la révolution écologique nécessaire dans ce domaine, il est important de proposer des moyens de transport divers et variés: trottinettes électriques, voitures électriques, vélos à la demande, vélos en libre-service et même les vélos trottinettes made in Starck !! Sans parler du tramway qui a fait son retour depuis 20 ans. C’est maintenant 4 lignes qui desservent l’agglomération. Le réseau de bus complète les destinations au mieux.
Toulouse :
« La vile rose » porte toujours aussi bien son nom. Son attrait national et sa situation géographique en fait une destination de choix pour des professionnels qualifiés à la recherche du terroir du sud-ouest.
Toulouse rayonne par son architecture unique, sa population jeune et festive, ainsi que son bassin d’emplois prospère grâce à l’aéronautique. La jeunesse est un atout que nous développerons plus tard sur le sujet des étudiants. Les emplois dans la recherche via l’INRA, le CNRS ou l’Oncopole font le lien entre études et potentiel d’emplois dans les domaines techniques et scientifiques.
Au contraire de Bordeaux, Toulouse s’est équipée d’une rocade à trois voies depuis longtemps ! Elle a aussi pu développer un maillage de transport en commun plus efficace grâce au métro. C’est aussi des voies de bus dédiées pour des lignes « express » qui rendent les transports plus rapides. Ceci est rendu possible car la ville dispose de plus de grands axes de transport routier à l’intérieur même de la commune avec des doubles voies.
Cependant, les toulousains qui liront ces lignes, pourraient dire « A m’en donné, je roumègue quand même ! »
Match immobilier : Bordeaux VS Toulouse
2. Marché de l’achat selon l’offre et la demande : la rentabilité au cœur
Bordeaux :
Ces dernières années, Bordeaux a trusté la première place des villes où il fait bon investir. En parallèle, les prix n’ont pas cessé de monter jusqu’à connaitre une hausse de 14% en 2019.
Aujourd’hui, il faut reconnaitre que Bordeaux avait pris de l’avance à ce niveau sur sa cousine occitane. Le rendement locatif brut s’en ressent bien évidemment. C’est particulièrement la migration spectaculaire des parisiens en Aquitaine depuis que la LGV (Ligne à Grande Vitesse) est en fonctionnement qui explique cet effet. Des cadres ou assimilés sont venus chercher le calme et une douceur de vivre qu’ils n’ont pas à la capitale.
Ceci fut accompagné par des entreprises qui se sont installées. L’un des exemples est Ubisoft. Elle est l’une des plus grosses sociétés dans l’industrie du jeu vidéo mondial. Quand on sait que le jeu vidéo est le bien de consommation le plus vendu au monde, cela situe l’attractivité de Bordeaux tout en haut de l’hexagone.
L’autre explication à cette flambée des prix est le manque de constructions de logements. En effet, l’effet d’étranglement de l’offre a été renforcé car les grands projets urbains sortent désormais de terre alors que les besoins étaient vifs il y a déjà dix ans. Par conséquent, l’hyper centre bordelais devient quasi inaccessible. Et les rendements associés s’en ressentent.
Il faut se tourner vers l’agglomération pour trouver des rendements bruts qui s’approchent des 3% ou les dépassent. Les pouvoirs locaux ont pris la mesure du besoin crucial de l’agglomération de se développer sous peine d’asphyxie.
La rive droite de la Garonne est un bon exemple. Les villes de Cenon ou Lormont se sont développées avec des prix au mètre carré beaucoup plus bas que le reste de l’agglomération. Elles n’ont pas forcément bonne presse auprès des bordelais mais les choix de certains quartiers se sont révélés de très bons investissements. Beaucoup de familles de bordelais s’y sont installées aussi en tant que propriétaires et changent la physionomie des habitants et leur répartition. Ce type de commune existe encore, nous le verrons plus bas (suspens…).
Toulouse :
Le secteur de l’aéronautique est celui qui est le plus plébiscité par les français qui cherchent un travail (étude Randstat, 2019). C’est en toute logique que la démographie explose depuis de nombreuses années à Toulouse.
Avec 5 200 habitants supplémentaires par an (1,1% de la population), c’est la ville qui se développe le plus sur l’hexagone devant Lyon et Nantes. C’est même 1,5% si l’on considère l’agglomération !
De ce constat une évidence s’impose : la hausse de la demande créé une pénurie d’offre. Cela a pour conséquence mécanique la hausse des prix. C’est une hausse constatée de plus de 6% sur l’année 2019. Sur une période 5 ans, c’est 20% d’augmentation ! Nous pouvons remarquer que la hausse des prix a été plus tardive qu’à Bordeaux, malgré une démographie galopante. Cela peut s’expliquer par la construction de logements en masse dès les années 2010. Les autorisations de permis jusqu’alors ont permis à Toulouse de mieux « absorber » la demande en maintenant une offre quantitative.
Synthèse :
Finalement, ce n’est pas la recherche d’un rendement pharaonique qui vous guidera sur ces deux communes.
Toutefois, cela a une autre conséquence: le pincement entre les prix de l’ancien et du neuf. Au global, cet écart est d’environ 25% sur l’ensemble du territoire. A Toulouse comme à Bordeaux, le neuf reste plus cher (pour des raisons de normes de construction, prix du foncier, place de parking, etc.) même si les frais associés sont moindre (comme les frais de notaire réduits à 2,2% plutôt que 7,5%) et la consommation énergétique drastiquement diminuée.
Pour tout cela, et si vous avez un objectif fiscal, les opportunités de rendement existent encore et peuvent être qualitatives, sous couvert de bons critères de sélection.
Focus
Enfin, il n’y a pas un, mais plusieurs marchés immobiliers. A ce titre, celui de l’étudiant à Toulouse comme à Bordeaux a toute sa place. Chaque année, le manque de logements se fait cruellement sentir et les étudiants sont obligés de se loger chez l’habitant ou dans des zones éloignées et mal desservies par les transports en commun.
Aujourd’hui, nos jeunes adultes doivent être connectés en WIFI sur l’ensemble de leur résidence, pouvoir se retrouver dans un lieu de vie, avoir des services tels qu’une lingerie, etc. Les parents souhaitent également un maximum de sécurité avec un accueil et des digicodes modernes.
Il est donc judicieux de s’intéresser à ce « marché » de l’étudiant via notamment les résidences de services gérées qui répondent en tout point à cette demande. Là encore, une analyse fine des acteurs de ce marché est nécessaire pour éviter les fausses bonnes idées.
3. Marché locatif lié au contexte économique, à l’emploi et à l’attractivité
Toulouse :
Le secteur de l’aéronautique ne se résume pas à Airbus. Sur les 85 000 emplois, le leader mondial ne représente « que » 27 000 jobs fournis. Ceci est renforcé par le développement plus rapide des sous-traitants. Et nous l’avons dit, c’est LE secteur où les français veulent travailler.
La ville est identifiée par la recherche scientifique : le CNRS, l’Oncopole pour la recherche contre le cancer et l’INRA pour l’agriculture. Elle associe excellence et innovation. D’ailleurs, pour cette dernière, ce n’est rien d’autre que la société Hyper Loop qui a investi la base de Francazal au sud de la ville pour développer son mode de déplacement collectif par air comprimé.
Dans cet environnement, les futurs locataires ont des profils très diversifiés. Nous avons déjà abordé les étudiants, qui est un marché à part entière. Ces étudiants (surtout scientifique) s’installent à Toulouse car l’offre d’emplois est adaptée à leur profil. Des petites surfaces telles que des T1 bis ou T2 sont très recherchées. Les personnes divorcées, séparées ou célibataires renforcent la tension sur ce segment.
Les T3 voire T4 sont aussi recherchés par les familles arrivant sur la commune. Ici, ce sera plus en périphérie : première voire deuxième couronne.
Bordeaux :
Tout comme sa cousine occitane, Bordeaux est « the place to be » !
D’ailleurs, pour enfoncer le clou, un sondage de l’IFOP en 2019 place Bordeaux sur la première marche du podium des villes où les français veulent déménager.
L’aéronautique est un employeur conséquent également de la métropole girondine. Le tourisme aussi évidemment, tout autant que le domaine viticole à plus grande échelle géographique. Il en résulte une tension permanente en ville comme sur l’agglomération qui peine à être compensée par les créations de logements. Vous pouvez même vous permettre de choisir vos locataires et avoir ceux qui procurent le maximum de garanties de paiement (stabilité professionnelle, salaires élevés, envie de rester grâce au cadre de vie).
C’est encore les surfaces telles que les T2 et T3 qui sont les plus recherchées. La qualité de l’emplacement à la vue des difficultés de déplacement routier est primordiale.
Synthèse :
Vous l’avez compris, ces deux villes sont attrayantes pour les entreprises comme pour les particuliers. Une étude de « Great place to work » (le bon endroit pour travailler) place Bordeaux devant Toulouse. Mais rassurez-vous du côté du Canal du Midi, vous êtes second à l’échelle nationale !
Sur le plan du montant des loyers, ils sont très élevés dans les hyper centres. En revanche, dès que l’on s’excentre, le marché est « encadré » par les loyers plafonnés du neuf sous dispositif Pinel notamment. Outre le coté social, il s’agit de préférer un loyer régulier et stable plutôt que de « gratter » 50€ par mois.
Focus
Et la location « à la nuitée » me direz-vous ?
La location à la nuitée (type Airbnb) d’un appartement pour les touristes est une composante majeure du parc immobilier locatif des hyper centres-villes. C’est tellement utilisé que les résidents sont de plus en plus mécontents. Ils reprochent la perte de l’âme du quartier qui devient un « parc d’attraction ». C’est aussi les incivilités, le non-respect des parties communes et des règles de savoir-vivre qui les exaspèrent. Cela implique également une gestion quotidienne des entrées/sorties et un budget travaux/ rafraichissement bien plus élevé que dans la location annuelle.
De plus les communes encadrent de plus en plus cette forme de location. Depuis juillet 2017, Bordeaux a limité à 120 nuits la location de la résidence principale. Le but est de limiter le nombre de nuits proposées. C’est 600 appartements qui sont sortis de l’offre grâce à cet encadrement nécessaire.
Pour conclure, des incertitudes planent sur le moyen long terme quant à l’évolution du cadre réglementaire de cette activité. Elle peut être vue à court terme pour ceux qui ont du temps et de l’énergie pour la gestion.
4. Marché de la revente liées aux perspectives et projets à venir
Quand nous parlons de revente, généralement le focus est fait sur le prix d’achat sur le moment : en clair, acheter pas cher ! Ici, nous estimerons plutôt la capacité d’un quartier ou d’une zone urbaine à évoluer dans le bon sens en fonction des aménagements à venir, d’un pôle économique en développement ou des équipements à forte valeur ajoutée : revendre plus cher en somme.
Toulouse :
Aujourd’hui, il faut 65 jours en moyenne pour vendre un bien immobilier. Pour certains qui n’ont jamais vendu, cela peut être long. Pourtant, deux mois entre la mise en vente et le passage chez le notaire, c’est extrêmement court.
De grands projets urbains voient le jour. L’agglomération a du foncier à faire valoir (de moins en moins certes) y compris dans Toulouse intra-muros. Le quartier de Montaudran en est un parfait exemple.
Premièrement, la nouvelle ligne de métro reliant le pôle aéronautique au sud-est de l’agglomération est évidemment un tracé à suivre. Par conséquent, des convictions sont fortes sur le quart sud-est qui est déjà composé de communes agréables avec des cadres salariés propriétaires. La tension locative est donc forte et pour longtemps. Nous citerons Castanet-Tolosan comme exemple flagrant.
D’autre part, certains quartiers en réfection peuvent valoir le coup de se pencher sur eux. Il s’agit par exemple des Arènes. Quartier étudiant, véritable Hub des transports toulousains, situé en pleine ville permet des acquisitions à forte valeur ajoutée dans le temps.
Enfin, je vous parlais de l’installation de Hyper Loop dans la zone de Francazal. Le quartier Saint Simon, situé entre La base de La Ramée (poumon vert de la commune avec son golf) et l’Oncopole coche les cases d’un quartier particulièrement intéressant.
Bordeaux :
En termes de foncier, Bordeaux est un peu engoncée. Elle a dû donc déconstruire pour construire.
Le quartier des Bassins à Flot est un bel exemple. Le projet global fut de créer des logements sur une zone urbaine laissée depuis des décennies en l’état.
Un quartier ne peut et ne doit pas se résumer à une cité dortoir ! Ici, ce sont des commerces de bouche, des hôtels, des entreprises (le siège du Crédit Agricole et de Netinvestissement) et un cinéma qui s’implantent en ce moment. Culturellement, c’est la Cité du vin (avec son architecture tellement innovante) et le musée de la mer et de la marine qui font office de tête de gondole. Enfin, tout ce quartier aura pour cœur une Marina qui est en lien avec l’activité nautique déjà présente historiquement sur le site.
Au niveau de l’agglomération, le nord-ouest avec des communes telles que Saint Médard en Jalles et le Haillan propose encore du foncier constructible. Ce type de commune, sous couvert du bon choix de quartier bien sûr, se révèle très intéressant car le tramway va y arriver dans quelques années.
La ville de Martignas sur Jalle est aussi une commune en devenir car elle est à l’intersection entre le pôle d’emploi aéronautique de Mérignac et le bassin d’Arcachon. La forte proportion de propriétaires occupants des postes de cadres doit être compensée par la municipalité par de nouvelles constructions accueillant de jeunes actifs et plus de locataires.
Ce qu’il faut savoir :
Lors de la revente d’un bien immobilier autre que la résidence principale, la plus-value est imposée sur le revenu à hauteur de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Au total, pendant les 5 premières années, c’est 36,2% qui seront retirés de votre gain ! A partir de la sixième année, la fiscalité sera dégressive jusqu’à être nulle au bout de 30 ans.
Quand l’adage dit qu’il faut conserver son bien locatif sur le long terme !!
Nous venons de le voir, un achat immobilier locatif doit être pensé selon toute sa durée de vie, de l’achat à sa revente. Comme le prouve le site le Tour de France de l’immobilier, ces villes sont ex aequo… mais une égalité d’excellence ! Bordeaux est devant d’une courte tête (14,5/20 pour 14,1 pour Toulouse). Elles se ressemblent en de nombreux points et ne peuvent donc être opposées que sur le domaine sportif !
Etre au top des différents classements fait que le prix d’achat grimpe plus que sur l’ensemble du pays. La rentabilité locative s’en ressent. Pour aller chercher quelques points de rendement, il est particulièrement intéressant de s’appuyer sur des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel par exemple. La réduction fiscale, les loyers, les frais de notaire réduits ou les charges réduites (pour le propriétaire et le locataire) sont autant d’atouts à ne pas négliger dans le neuf labelisé BBC (Bâtiment Basse Consommation).
Au niveau de la revente, orientez-vous sur un horizon long terme lié au support immobilier. La dynamique de ces deux villes ainsi que les grandes métropoles françaises n’est plus à démontrer. C’est ici que les grands projets, les équipements et les nouveaux déplacements se feront et permettront à vos biens de prendre de la valeur dans le temps.
Enfin, nous avons mis l’accent sur la sérénité du marché locatif. Cela doit être un point crucial de votre recherche car sinon vous vous exposez à de la vacance locative, voire des impayés. Même si le 100% n’existe pas, vous aurez le choix de vos locataires en Gironde comme en Haute Garonne.
Pour profiter des opportunités immobilières tout en maitrisant les aspects fiscaux, sociaux et d’étude de marché, je vous invite à vous tourner vers votre chef de projet patrimonial Netinvestissement. Car, couplé à une analyse pertinente, le sud-ouest est un excellent investissement, à condition de vous mettre à la chocolatine !
À propos de l'auteur
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