1. Les défis pour la Corse
La Corse est aujourd’hui confrontée à des défis, notamment en ce qui concerne son économie, son environnement, et parfois son identité culturelle qui affectent son développement :
Le Chômage
En Corse, 6,1% de la population est demandeuse d’emploi au premier semestre 2023, soit une baisse de 7,3% par rapport à l’an dernier an. On peut également retenir que le taux de chômage a quasiment été divisé par 3 sur une période de 5 ans. L’île semble ainsi sur la bonne voie : en 2019, le taux de chômage était de 20% et 27% des jeunes de 15 à 24 ans étaient recensés comme demandeurs d’emplois. Les chiffres le montrent : la Corse est donc une île dynamique.
Le dynamisme économique
La Corse doit faire face à des défis économiques, notamment en termes de diversification de son économie, de création d'emplois et de développement de ses infrastructures. Elle est dépendante de la métropole. On ne retrouve pas de sièges de grandes multinationales sur le territoire. La plupart des activités économiques découlent de la venue des touristes : 2,8 millions annuellement. Par ailleurs, 27% de la population sont des retraités (Source Insee, 2019).
Le Coût de la Vie
Le coût de la vie en Corse est plus élevé que sur le continent, en raison notamment de l'insularité qui entraîne des coûts logistiques supplémentaires. Par ailleurs, en période inflationniste comme celle dans laquelle nous évoluons actuellement, la population locale y est plus exposée à cause justement de cette insularité (coûts de l’énergie et coûts logistiques très élevés). En effet, on peut considérer que l’indice d’inflation ressenti en métropole est multiplié par 2 sur l’île de beauté.
La Protection de l'Environnement et la Promotion du Développement Durable
La Corse est une région fragile sur le plan environnemental en raison de son littoral et de sa biodiversité unique. La préservation de ses écosystèmes est un enjeu important pour la région. L’île est très préservée, les mairies n’ont pas distribué de permis de construire sur les littoraux depuis 2014 grâce au PADUC (Plan d’Aménagement et de Développement Durable de la Corse) pour préserver les quelques 1000km de littoral.
La Question de l'Autonomie
La Corse a une longue histoire de revendications autonomistes, qui continuent d'alimenter un débat politique et social important. Il est notamment à l’origine de certaines tensions sociales en raison de la présence de communautés pas toujours bien acceptées dans l’île.
2. L'immobilier Corse : un marché assez singulier
En Corse, on retrouve 52% de maisons et 48% d’appartements. Par ailleurs, 59,3% des résidences sont des résidences principales et 37,7% de résidences secondaires. Un tiers des logements sont vacants la moitié de l’année car il s’agit de résidences destinées aux touristes (Airbnb par exemple).
Même si l'activité touristique draine l’économie locale, elle est également à l’origine de conséquences malheureuses pour les corses. Depuis plusieurs années, la venue des touristes et leur amour pour l’île de beauté a fait flamber les prix de l’immobilier ce qui a tendance à agacer les locaux qui peinent à se loger à des prix raisonnables. D’autant plus que les revenus moyens sont moins élevés qu’en métropole.
À SAVOIR : Les prix à l’achat restent intéressants pour l’investissement. En Haute Corse, on est en moyenne à 3000€/m2, à Bastia 2800€/m2, à Porto Vecchio 5000€/m2 et Bonifacio 4000€/m2.
On constate un solde migratoire positif de 1% annuel en Corse. Les gens sont attirés par le cadre idyllique que propose l’île de beauté. Les prix en Corse sont 2 à 3 fois moins élevés que sur la côte d’Azur ou dans les Pyrénées Atlantiques (la côte basque a vu ses prix augmenter de 30% sur les 4 dernières années). La crise du COVID-19 a bouleversé le monde du travail et son écosystème. Les individus sont de plus en plus séduits par la vie en province et suivent la tendance d’héliotropisme et les possibilités grâce au télétravail permettent aux actifs de pouvoir effectuer leur profession à distance.
Envisager de réaliser votre investissement Pinel en Corse peut donc avoir tout son intérêt.
Netinvestissement vous recommande :
3. Dans quelles villes investir en loi Pinel en Corse ?
Ajaccio
1ère ville du pays avec 73 000 habitants : 25% de hausse de la valeur de l’immobilier ces 5 dernières années et hausse des loyers de 3% en 2 ans, arrivée des ferries et aéroport international (Zone A Pinel).
Bastia
2ème ville du pays 50 000 habitants et 59% de locataires : arrivée des ferries et aéroport important, proximité avec le cap Corse (Zone B1 Pinel)
Corte
Ville étudiante avec 4700 étudiants pour 7500 habitants, favoriser les petites surfaces ou les grandes facilement séparables pour des collocations (Zone B1). On retrouve toutes les facultés et les universités de sciences, d’économie, de lettres, etc.
Porto Vecchio
10 900 habitants où 2/3 des logements sont des résidences secondaires (Zone A). Idéal pour de la location touristique en revanche, attention à l’évolution à l’égard de la réglementation para-hotellière qui semble évoluer rapidement et pas de manière positive à l’égard des investisseurs dans ce secteur.
Bonifacio
ville Corse située sur la pointe sud de l’île qui compte 3300 habitants (Zone A), avec beaucoup d’activités économique et administratives qui drainent l’emploi. De plus, Bonifacio est également une ville touristique majeure au même titre que Porto Vecchio
À SAVOIR : En raison de la réputation de l’île et notamment celle des habitants à l’égard des métropolitains la précède, les banques peuvent être davantage réfractaires à l’octroi de prêt pour un projet immobilier. En effet, les corses ne portent pas dans leurs cœurs les investisseurs continentaux qui ne cherchent qu’à spéculer à travers leur(s) investissement(s) locatif(s) sur leur île. Les locations meublées type Airbnb risquent d’être prochainement interdites comme dans plusieurs endroits en France où les normes se rigidifient à l’égard de ces offres saisonnières. Elles sont source de problèmes pour les locaux qui ne parviennent plus à devenir propriétaires car elles génèrent une hausse importante des prix de l’immobilier et par répercussion du coût de la vie en général. C’est pourquoi l’investissement locatif longue durée avec des loyers modérés est encouragé.
L’investissement Pinel prend donc tout son sens en Corse et représente une belle opportunité.
4. Rappel sur le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal mis en place en France pour encourager l'investissement locatif dans des programmes immobiliers neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA).
Le principe du dispositif Pinel est de permettre aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu s'ils achètent un logement neuf, et s'ils s'engagent à le louer nu à un locataire respectant certaines conditions de ressources pendant une durée minimale de 6 ans.
Le montant de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location : 10,5% pour une durée de 6 ans, 15% pour une durée de 9 ans, et 17,5% pour une durée de 12 ans.
Le dispositif Pinel est soumis à certaines conditions, notamment :
- Le logement doit être neuf ou en VEFA
- Le logement doit être loué nu comme résidence principale du locataire pendant une durée minimale de 6 ans
- Des frais de notaires réduits (2% environ) par rapport à un achat immobilier dans un logement ancien (8%).
- Le loyer doit être plafonné en fonction de la zone géographique du logement et des revenus du locataire. En Zone A, ils ne pourront dépasser 13,09€/m2, en zone B1 10,55€/m2 et en zone A bis 17,62€/m2
- Le logement doit respecter les dernières normes de performance énergétique en l’occurrence la RE2020 pour le PINEL + à compter de 2023.
- Les locataires sont soumis à des plafonds de revenus
5. Les avantages du dispositif Pinel en Corse
L’investissement dans des programmes neufs à travers le dispositif PINEL en Corse dispose de nombreux avantages :
- Se constituer un patrimoine immobilier en partie financé par ses impôts
- Se générer des revenus complémentaires à terme et diversifier son patrimoine
- Profiter d’un effet de levier financier par le biais d’un emprunt
- Bénéficier d’un avantage fiscal avec le droit à une réduction d’impôts sur le revenu à hauteur de :
10,5% pour une durée de 6 ans | 15% pour une durée de 9 ans | 17,5% pour une durée de 12 ans
Cette réduction d’impôts est calculée sur la base du montant investi dans la limite d’une enveloppe d’investissement de 300.000 €.
S’il ne s’agit pas d’un investissement locatif (donc hors loi PINEL) mais d’un investissement dans lequel vous ayez pour but de résider, vous pourrez bénéficier d’un prêt à taux zéro (le fameux « PTZ ») sous conditions de revenus.
Les travaux coutent très cher en Corse du fait de la rareté de l’offre (quasi-monopole) et de l’insularité du territoire et seulement quelques entreprises locales sont disponibles pour effectuer des travaux de construction ou de rénovation. En effet, l’importation des matériaux fait grimper les prix et les délais d’achèvement sont également rallongés. On arrive vite à 1500€ de coût de travaux au m2 pour une rénovation.
Ainsi, en réalisant un investissement dans des logements neufs, vous adoptez une stratégie de long terme en vous positionnant sur une opération aux dernières normes énergétiques pour répondre à une demande locative en hausse pour de la location nue (non meublée donc) toute l’année. Passer par un promoteur immobilier et avoir la possibilité de bénéficier d’avantage fiscaux ou financiers supplémentaires prend alors tout son sens.
Nous venons de le voir, le territoire Corse peut permettre un grand nombre d’investissements. Cependant, dans un territoire qui est assez complexe à étudier, il vous est fortement conseillé de vous rapprocher d’un spécialiste pour la mise en place d’un projet adapté à votre besoin.
En effet, il y a un grand nombre de solutions possibles, il vous faudra juste trouver la plus adaptée à vos besoins. Pour cela, rapprochez-vous de l’un de nos chefs de projet Netinvestissement. Grâce à un audit approfondi de votre situation, votre chef de projet pourra élaborer avec vous une stratégie d’investissement, prenant en compte les évolutions économiques, juridiques et fiscales qui sont en perpétuelle évolution.
À propos de l'auteur
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